LEOLO

El pasado 6 de marzo tuvo lugar un interesante debate parlamentario sobre los desahucios, las hipotecas, la dación en pago y la vivienda en el Congreso de los Diputados.

Se suscitó como consecuencia de una Moción consecuencia de Interpelación Urgente al Gobierno del Grupo Parlamentario la Izquierda Plural (defendida por el diputado Joan Coscubiela -foto de arriba-). Y el debate completo se puede ver integro en este vídeo oficial de las Cortes españolas (comienza en 2 horas y 19 minutos y acaba en 3 horas y 9 minutos).

Del mismo yo deduzco los siguientes aromas:

• PP: este problema va a ser atajado por el Código de Buenas Prácticas Bancarias sobre Hipotecas que el Ministro De Guindos presentó en sociedad hace unas semanas y que el día 9 de marzo será publicado en el BOE.
• PSOE: esta emergencia social debe ser combatida con una moratoria en el pago de las hipotecas de las familias en riesgo de perder su vivienda (tipo línea moratoria ICO que ya fue implementado por el anterior Gobierno); en los casos de ejecución hipotecaria, con alquiler temporal en la que fue vivienda de los ejecutados y hoy es propiedad del banco/caja ejecutor; a futuro debe aceptarse la dación en pago como régimen hipotecario habitual o más común; es necesario crear un parque de vivienda en alquiler barato que se puede hacer entre la banca y el estado, con parte de los stocks de la primera y la capacidad de gestión y servicio público del segundo; y debe aprobarse de una ley de insolvencia personal o familiar.
• Izquierda Plural: esta emergencia social debe afrontarse con un enfoque a corto plazo que implique: dación en pago retroactiva, alquiler en su ex vivienda para los desahucios que se sigan produciendo y creación de un parque público de vivienda en alquiler para todo tipo de público, pero empezando por los desahuciados y poniendo en primer lugar a disposición los activos inmobiliarios de los bancos y cajas intervenidos por el FROB (entidades financieras públicas = viviendas en stock públicas y al servicio del interés general). Y con otro enfoque a medio y largo plazo, fundamentalmente a través de una ley de limitación de la capacidad de endeudamiento hipotecario de las personas y familias.
• CIU: este grave problema se soluciona con una ley concursal bien adaptada para las personas físicas y familias, a imagen y semejanza de las quiebras empresariales (donde la responsabilidad de empresario no es para toda la vida y sobre todos sus bienes presentes y futuros, sino que se circunscribe a los activos de su negocio en el momento de la quiebra).
• UPyD: esta emergencia social hay que afrontarla ya, se anuncia una proposición de ley de este Grupo Parlamentario, en la que parece que se acepta la dación en pago, pero no se aceptan límites legales al endeudamiento hipotecario de las personas y familias.
• PNV: esta emergencia social, que va a ir a mucho peor en el futuro, debe ser atajada por el estado ya. Se ponen a disposición del resto de grupos parlamentarios. Votan a favor de la Moción de la Izquierda Plural. Y esperan poder ser útiles en los trabajos parlamentarios que a buen seguro van a modificar varias leyes.
• NaBai, Compromis-Equo y Coalición Canaria: intervienen para apoyar la Moción de Izquierda Plural.

Estos aromas, me producen las siguientes sensaciones:

• En el PP son magos en la comunicación política. En este tema va a parecer que son los que han cogido el toro por los cuernos y con sentido común han tomado medidas como Dios manda. Perdón por los lugares comunes, pero es lo que el propio PP usa como libro de estilo comunicacional. Pero, en realidad, van a hacer nada o casi nada, pues todo lo dejan a que los bancos y cajas apliquen voluntariamente un código de buenas prácticas. Es decir, el PP propone dejar legalmente las cosas tal y como están ahora.
• El PSOE ha movido ficha. Busca fórmulas para que no se produzcan más desahucios, para que los ejecutados se queden de alquiler en la que fue su casa y para que el stock de vivienda vacía se redirija en parte hacia el alquiler asequible, barato y/o social. También buscan fórmulas para que esto no se vuelva a producir en el futuro, especialmente con la dación en pago como régimen común hipotecario y con una legislación de insolvencia personal o familiar. A pesar de esta postura, perfectamente defendible en sociedad en general y en círculos de la izquierda en particular, el PSOE arrastra el problema de haber gobernado y no haber hecho nada de sustancia en la materia (salvo facilitar por dos veces en sendas leyes el desahucio de inquilinos).
• Izquierda Plural reproduce casi de forma mimética la posición de la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (dación en pago retroactiva, moratoria de desahucios y parque público de alquiler social, a lo que añade, mirando más allá del aquí y el ahora, un mecanismo para evitar que esto se reproduzca a futuro (limitación legal del crédito hipotecario sucribible por personas y familias).
• CIU cree que un problema social y económico estructural se puede solucionar con magia jurídica. O lo cree, y son unos simples, o creen que nos vamos a creer que ellos lo creen, y entonces los simples seríamos nosotros.
• UPyD: va a favor de la corriente social de indignación, pero, de momento, no concreta sus propuestas.
• PNV: wait and see, pero tiene claro que este es un tema sangrante en el que aportará su grano de arena, desde la legitimidad de representar (parcialmente) al territorio con menos desahucios de España (que por algo será).
• Grupo Mixto, en buena parte, están con el planteamiento de Izquierda Plural o incluso van más lejos.

El debate me ha llevado a ciertos temas estructurales que creo deben ser mencionados:

• El PP defiende que la dación en pago parece buena para la gente, pero en realidad es mala. Haría que el crédito fuese más caro y menos abundante, con lo que la vivienda sería mucho más inaccesible. Este es un tema clave, pues la gente puede comprar esta mercancía política averiada y se le puede ocultar la verdad objetiva, contrastada con evidencia científica dura. España con dación en pago es uno de los países con la vivienda más inaccesible de la UE (sobre 7 salarios anuales íntegros para sufragar una vivienda para toda la vida). Los países de la UE con dación en pago no tienen una vivienda más cara y un crédito hipotecario menos accesible, sino todo lo contrario (sobre unos 3 salarios anuales íntegros para sufragar una vivienda para toda la vida). Ahora bien, lo que si hay una enorme diferencia es entre la tasa de beneficio de las entidades bancarias españolas por el negocio inmobiliario doméstico (con beneficios en épocas de vacas gordas y ayudas públicas en momentos de crisis) y las tasas de beneficio inmobiliario de las entidades financieras del resto de la UE. Lo que el PP quiere proteger, me temo, no es la accesibilidad a la vivienda, sino el desmesurado negocio inmobiliario y urbanístico especulativo que hay en España.
• UPyD denuncia que se trate a los ciudadanos como menores de edad al sugerir que hay que poner límites legales a su capacidad de endeudamiento hipotecario. Incluso pregunta ¿no son los españoles mayores de edad lo suficientemente adultos como para saber cuanto se tienen que endeudar y como para que no sea necesaria una tutela no solicitada del estado intervencionista? Bien, pues la respuesta a esta pregunta, mal que les pese a algunos, es no. Los españoles no son lo sufiencientemente maduros en términos de cultura financiera como para saber cuando se endeudan mñas de la cuenta. Es más, los propios ejecutivos financieros tampoco son los suficientemente maduros como para saber cuando compremeten en exceso a sus bancos y cajas en el negocio inmobiliario. Me remito a las pruebas, caminamos hacia el medio millón de familias puestas de patitas en la calle, hay millones de familias sobrehipotecadas y todo nuestros sistema financiero está quebrado por una sola razón: atracón de suelos, ladrillos e hipotecas. Por cierto, Cameron en el Reino Unido y Sarkozy en Francia son en esta materia intervencionistas. Ambos países tienen leyes que limitan la capacidad de endeudarse de sus ciudadanos en la adquisición de una vivienda: el 30% del salario mensual para el pago de hipoteca en Francia y 3 salarios anuales íntegros para la compra de una vivienda en el Reino Unido. ¿Porque gente tan liberal y conservadora como estos dos políticos imponen estas restricciones a la ciudadanía a la hora de hipotecarse? Sencillo, una hipoteca suelta no va a ningún sitio, pero millones de ellas juntas compromenten la economía de un país entero.
• Todo el mundo habla de hipotecados que pierden su vivienda en propiedad, pero nadie habla de los inquilinos que en paro o empobrecidos por otras razones son expulsados de sus viviendas de alquiler. A finales del 2011 hice unos números y me dio la siguiente ratio: tenemos 8 propietarios de vivienda por 1 inquilino, pero los inquilinos están siendo objeto de el doble (proporcionalmente) de desahucios que los hipotecados. Lamento llamar la atención sobre los más vulnerables de entre los vulnerables, pero es que tengo muchos resabios de mi educación cristiana y socialista. Casi nadie habla por esta gente, pero existen.
• En un debate parlamentario de casi una hora casi ningún diputado pone en relación dos magnitudes que cualquier académico que estudie el mercado y las políticas públicas de vivienda cita: España tiene millones de viviendas vacías (el INE habla del 20% de nuestro parque, 6 millones) y nos acercamos al medio millón de personas puestas de patitas en la calle. En casi todos los países de la UE estas dos magnitudes (6 millones de viviendas sin personas y medio millón de personas sin casa) lleva a las autoridades públicas (de casi todo signo político) a implementar medidas para penalizar la vivienda vacía y hacerla salir hacia el alquiler barato. Palabras como multa, requisa, alquiler forzoso, expropiación, ocupación o derribo son usadas por las legislaciones europeas en vigor desde hace décadas, sin demasiada controversia socio-política y con el convencimiento que construir viviendas para tenerlas vacías y procrear gente para tenerla en la calle es de necios e incluso de irresponsables.  
• Me produce una tremenda tristeza comprobrar que más de media docena de partidos de izquierdas en el Congreso no pactan una postura unitaria en este asunto, cuando sus posturas no están alejadas como para justificar tal desunión. Si sindicatos y partidos de izquierdas pactaran una plataforma común en materia de desahucios, el PP tendría mucho más dificil sus maniobras dilatorias y de distracción. Si hubiese una plataforma unitaria de progreso en este tema, los más machacados por la burbuja inmobiliaria podrían ser atendidos antes y mejor. Pero, de momento, hay lo que hay. Una verdadera pena que lamento y que creo que aún más lo haremos en el futuro inmediato.

Si ya tuve ocasión de alucinar con la concepción del derecho a la vivienda en general y de la vivienda social en alquiler en particular del Tribunal Supremo hace unos meses, ahora vuelvo a alucinar con el auto del Tribunal Constitucional nº 7223/2010 que resuelve una cuestión de constitucionalidad presentada por un juez de Sabadell en relación a la posible violación de la Constitución por parte de nuestra legislación hipotecaria (al no poder ser examinados adecuadamente en sede judicial los motivos de oposición del acreedor hipotecario a su lanzamiento y al persistir la deuda después de la ejecución hipotecaria).

Que me perdonen mis compañeros abogados y los finos juristas, pero voy a describir el asunto en el lenguaje más accesible posible. Supongo que perderé pureza técnico-jurídica, pero creo que cumpliré con el propósito general de este blog (debate ciudadano sobre cuestiones jurídicas y políticas).

El juez de Sabadell entiende que, como a la persona que deja de pagar una hipoteca no se le deja explicar sus motivos de impago en sede judicial hipotecaria y, una vez solicitada la subasta y su desahucio por parte de la entidad financiera, esta se produce de forma automática, la legislación hipotecaria puede estar violando varios preceptos constitcionales: 14 igualdad (entidad financiera e hipotecado no son tratados de la misma manera), 47 derecho a la vivienda (al hipotecado y a su familia se le pone de patitas en la calle), prohibición de la arbitrariedad de los poderes públicos (que en este caso permiten que la entidad financiera se quede con la vivienda por el 50% de su valor y además persiga al hipotecado toda su vida por el otro 50% -hoy ya el 60%-, cuando la vivienda fue tasada en el momento del préstamos hipotecario por la entidad financiera) y tutela judicial efectiva (la referida imposibilidad de alegar, oponer, explicarse, etc).

La cuestión de constitucionalidad (que es la fórmula por la que los jueces ordinarios le preguntan a los jueces constitucionales si una ley que debe ser aplicada a un concreto caso es o no inconstitucional) rechazada por el Tribunal Constitucional bajo el argumento de que el acreedor hipotecario que es ejecutado puede perfectamente defender sus derechos pagando. Para el Tribunal Constitucional y para el Fiscal General del Estado (en este proceso sostienen la misma opinión en lo sustancial),en una ejecución hipotecaria lo que está en tela de juicio es un derecho de cobro (entidad financiera) y una obligación de pago (acreedor hipotecado). Sin más. El hipotecado debe pagar o marcharse de la casa y tolerar que le persigan ad infinitum por el restante de una deuda que solo la entidad financiera pudo fijar (vía tasación). Y todo esto, según el Tribunal Constitucional y el Fiscal General del Estado, nada tiene que ver ni con el derecho a la vivienda (¿total desconexión funcional?), ni con el principio de igualdad, ni con la prohibición de las actuaciones arbitrarias de los poderes públicos, ni con la inexistencia de tutela judicial efectiva. Para los no juristas, os comento que nuestro Tribunal Constitucional, como otros, establece conexiones funcionales entre unos y otros derechos fundamentales y entre principios rectores de políticas social y económica y derechos constitucionales. Y en concreto, en relación a la vivienda hay un jurisprudencia sostenida por el Tribunal Constitucional y el Supremo de conexión del derecho a la vivienda y otros perceptos constitucional. A modo de ejemplo se puede consultar la Sentencia del TS de 18 de diciembre de 2002 en la que se dice lo siguiente sobre el derecho a la vivienda del artículo 47 de la Constitución: "(...) consagra un derecho social o de prestación que exige, consiguientemente, una intervención del Estado en la esfera social y económica y un hacer positivo de los poderes públicos para la consecución de la igualdad material que propugna el artículo 9.2 de la Constitución”. De la misma manera que en este caso se liga igualdad material y derecho a la vivienda, en otros casos se ligan otros preceptos constitucionales funcionalmente relacionados.

En el caso que nos ocupa, perlas dignas de estudio son las siguientes de Fiscal General del Estado y el Tribunal Constitucional respectivamente:

• "(...) en relación con el derecho a una vivienda digna y adecuada del art. 47 CE como principio rector de la política social y económica, niega el Fiscal General que pueda servir de apoyo a la inconstitucionalidad de las normas cuestionadas por no ser efecto de la normativa legal la vulneración del derecho, sino únicamente el instrumento procesal para la activación de los derechos en controversia; el derecho al pago y la oposición a su reclamación".

• "(...) el deudor, como los terceros poseedores y acreedores posteriores, más allá de detener la ejecución mediante el pago (...), apenas tienen posibilidades de oposición, pues al objeto de impedir la suspensión del procedimiento el art. 132 prevé (LEC), salvo en los cuatro supuestos taxativamente fijados, que las demás reclamaciones que puedan aquéllos formular se ventilarán en el juicio declarativo que corresponda. Precisamente, por esta posibilidad, es decir, porque queda abierta a todos los interesados la vía del juicio declarativo para la defensa de sus derechos, este Tribunal Constitucional ha afirmado que la limitación de controversia y demás peculiaridades de este procedimiento no vulneran el derecho a la defensa consagrado en el art. 24.1 de la C.E

Uno ya va teniendo sus años y sabe que un Tribunal Constitucional moldeado conforme a los intereses de lobbies económicos oligopolísticos y partidos políticos mayoritarios casi siempre defiende los intereses de los más poderosos frente a los más débiles. Pero en este caso, con la que está cayendo, es ciertamente escandaloso que el Tribunal Constitucional pueda interpretar el derecho vigente y la Constitución tan de espaldas a la presente realidad social. En no mucho tiempo llegaremos al medio millón de familias puestas de patitas en la calle por las entidades financieras por no pagar su hipoteca. Y, siendo indudable que las deudas se deben pagar, tambien es indudable que la formación de la voluntad contractual debe estar liberada de vicios, de forma que el hipotecado sepa con precisión a que se obliga y a que se arriesga. Y, a mayor abundamiento, que las deudas deban ser pagadas no debe impedir que, ante un deudor en problemas, se arbitren fórmulas que permitan la renegociación de plazos, intereses y otras condiciones crediticias, para mejor proteger los intereses de acreedor, deudor y sociedad en su conjunto. Uno no acaba de entender la razón por la que, cuando el acreedor en problemas es una empresa, el derecho tiene todo tipo de soluciones previas a la quiebra y, cuando el acreedor en dificultades es un particular hipotecado, casi el único instrumento a usar es el desahucio (al que además llamamos profilácticamente lanzamiento). Y puestos a no comprender cosas, uno no comprende la razón por la que los particulares ricos a los que Leheman Brothers, a través de bancos locales, causa pérdidas reciben el apoyo de los tribunales (entre otras, Sentencia de 19 de enero de 2011 del Juzgado de Instrucción nº 37 de Madrid condenando al Banco Espirito Santo por no explicar bien los riesgos de una inversión de un particular español en un producto de Leheman Brothers; en idéntico sentido Sentencia de 2 de marzo de 2011 del 97 de Madrid condenando en este caso a Bankinter), mientras que los particulares modestos o pobres que pierden su vivienda en una ejecución desconociendo los riesgos de su hipoteca no reciben la tutela del Tribunal Constitucional.

El formalismo es, a mi modesto entender, una mala praxis judicial siempre, y mucho más cuando tiene por víctima al débil y por beneficiario al poderoso. Con la crisis que estamos teniendo en estos momentos en España (paro, reducción de salarios, aumento de los tipos de interés, ejecuciones hipotecarias, desahucios, reducción de los servicios públicos sociales, asistenciales y de vivienda, etc), que el Tribunal Constitucional diga que los ejecutados hipotecarios tienen todos sus derechos constitucionales perfectamente protegidos, pues siempre les queda como solución a sus problemas pagar la hipoteca, es mitad risible, mitad macabro.

A nadie se le oculta que en este problema (desahucios, hipotecas, vivienda, banca, etc) se está librando una sorda batalla en el seno del poder judicial. Como demuestran sentencias como la ya famosa de la Audiencia de Navarra de 17 de diciembre del 2010 aceptando la dación en pago o la de 26 de noviembre del 2010 del Juzgado de lo Mercantil 3 de Barcelona declarando en concruso de acreedores una familia y limitando la capacidad del acreedor bancario de perseguir el precio de la vivienda por encima del de remate, no todos los jueces ven el asunto de la misma manera. No todos los tribunales están dispuestos a manejar el grado de formalismo del Tribunal Constitucional en esta materia. No desconozco que el Tribunal Constitucional solo debe hacer juicios de constitucionalidad y que los jueces deben sentenciar según la ley y hacer cumplir lo sentenciado. Pero no creo excederme si aventuro un conflicto entre jueces formalistas - pro lobby bancario y jueces más militantes - pro equilibrio social en su conjunto.

En este sentido es intersante, en la sentencia del Tribunal Constitucional comentada en este post, el voto particular del magistrado del Tribunal Constitucional Eugeni Gay Montalvo. Como prueba de que los acreedores hipotecarios no sabían que tipo de contrato estaban firmando (conocimiento preciso y exacto de todas las obligaciones y riesgos) es que las propias entidades financieras ya no entienden el funcionamiento de sus propias hipotecas, hoy un eslabón más del globalizado mundo de las finanzas. Apela el magistrado discordante a la evidencia de que los mercados financiero e hipotecario nada tienen que ver hoy con los de los años 80 y 90 del siglo pasado, fechas en las que el Tribunal Constitucional (SSTC 41/1981, 64/1985, 6/1992 y 217/1993) santificó la constitucionalidad de nuestra legislación hipotecaria más que centenaria (nuestro sistema casi no ha tenido variaciones desde finales del XIX).

Sugiero al movimiento 15 M, Democracia Real Ya, Plataforma de Afectados por la Hipoteca, etc, que presten un poco de atención a los magistrados del Tribunal Constitucional. No solo banqueros y políticos están poniendo muy poco para una salida social o equilibrada de la crisis. Por lo que se ve en este auto, los magistrados del Tribunal Constitucional están pidiendo a gritos una concentración ciudadana pacífica, democrática, puede que hasta lúdica, pero firme en las inmediaciones de su sede. Y para los que se quieran rasgarse las vestiduras por este ultimo comentario, recordar que los tribunales son independientes si, pero respecto a otros poderes del estado, y de quien no deben ser nunca independientes es de la sociedad sobre la que deben aplicar el derecho. Siendo todo esto cierto, es mucho más predicable del Tribunal Constitucional, único interprete de la Constitución, pero no titular de la misma, pues solo el pueblo, el poder constituyente, es propietario de su Constitución (y no lo son los poderes más o menos constituídos, de forma más o menos legítima).

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Me han publicado hoy un artículo en CINCO DIAS titulado EVITAR LA BURBUJA INMOBILIARIA. El artículo es una versión reducida de otro un poco más largo que preparé para el blog y que no había colgado hasta ahora.

Mi tesis fundamental es que, si no se alteran ninguno de los factores estructurales que posibilitaron la burbuja inmobiliaria, en el futuro tendremos nuevas y más dañinas burbujas ladrilliles.

Superada la crisis, esperemos que pronto (lo del reparto equilibrado de costes tiene pinta de que va a ser muy difícil), se pueden evitar burbujas futuras, pero debemos tener el coraje para hacer reformas estructurales en materia financiera, fiscal, institucional, política, cultural, legal, etc.

Tengo la sensación de que España es como un drogadicto que no quiere dejar la droga, a pesar de que estas le hace mucho daño. En nuestras manos está poder vivir sin drogas financiero-inmobiliarias.

Yo aporto algunas propuestas. Seguro que no acierto en todas. Seguro que hay otras que deben ser tenidas en cuenta. Sea como fuere, creo que es un debate que hay que tener ahora para poder introducir reformas lo antes posible y evitar males futuros, pero ciertos y relevantes. En nuestras manos está.

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Todo el proyecto está recorrido por una sana intención de proteger los derechos de consumidor a una información precisa sobre el producto financiero que se le está ofreciendo por parte de cajas y bancos y a unas comisiones (cancelación, novación, suborgación, ampliación, etc) no abusivas. Tambien quiere este proyecto de ley que el sistema financiero español no se vaya al garete cuendo el ladrillo se enfrie en España. Además pretende dar garantías de independencia y profesionalidad a las entidades de tasación inmobiliaria. Todas estas cuestiones me parecen en principio acertadas y no seré yo quien las critique. Pero me parece que el Ministerio "se ha olvidado" de una cuestión que yo estimo de cierta relevancia: los mecanismos para evitar un excesivo endeudamiento de las familias españolas.

El precio de la vivienda hoy está cebado, entre otros factores, por el hecho de que bancos y cajas dan cada vez más hipotecas, a más años y consumiendo una parte cada vez mayor de la renta familiar. Esto no sucedería si las entidades de crédito no pudieran conceder préstamos hipotecarios a más de (por ejemplo) 20 años o por más del (tambien por ejemplo) 30% de los ingresos de una familia. Medidas como estas no supondrían que la gente no pudiera acceder a la vivienda por falta de crédito, sino que los promotores e inmobiliarias deberían bajar el precio de las viviendas pues se quedarían sin clientes.

Medidas de este tipo, control del sobrendeudamiento, ya existen en países tan capitalistas como Francia (Ley Neiertz de 1989) y son además plenamente constitucionales en España (entre otros, los siguientes artículos de la Constitución española autorizan la regulación del mercado hipotecario en favor del derecho a la vivienda de la ciudadanía: 33.2, 47, 128.1, 131.1, 149.1.1, 149.1.11, 149.1.13).

Aprovecho esta modesta bitacora para pedir a los grupos parlamentarios del Congreso que pongan remedio a este "olvido" del Sr. Solbes y que limiten por ley el plazo máximo en años, así como el procentaje tambien máximo de la renta familiar  en las operaciones crediticias hipotecarias en España. De esta manera, estoy convencido, bajaría el precio de la vivienda (aunque tambien el crecimiento del PIB) y las cajas y bancos se dedicarían en mayor medida que ahora a financiar actividades económicas con mucho más valor añadido que el ladrillo (que en si mismo no es malo, pero que por exceso está gangrenado la economía española).

¿Que le preocupa más al Sr. Solbes que millones de españoles no puedan acceder a la vivienda o si lo hacen estén hipotecados hasta las cejas durante la mitad de su vida - con lo eso supone de "esclavitud" económica y pérdida de iniciativa y vitalidad social y económica a largo plazo- o a corto plazo perder un punto de crecimiento macroeconómico al año por el enfriamiento del ladrillo? La solución a este interrogante, próximamente en el Congreso de los Diputados más cercano a su casa. Estén atentos a la cartelera.

Technorati Tags: hipotecas, mercado hipotecario, ley hipotecaria, acceso a la vivienda, vivienda