Santiago Cirugeda, arquitecto, jurista aficionado (aunque él no lo sepa o no lo reconozca), agitador de conciencias urbanas y andaluz cachondo (esto lo añado yo de mi cosecha, pues he tenido el gusto de conocerle en persona) estrena, junto con Guillermo Cruz, corto sobre el "problemilla" social de la vivienda en España.

Para más información consultar RECETAS URBANAS.

Os dejo el trailer.

Technorati Tags: documental spanish dream, santiago cirujeda y guillermo cruz, crisis de acceso a la vivienda en españa

Leo en la web del Ministerio de Vivienda que el Consejo de Ministros ha autorizado la constitución de SEPES URBANA una empresa pública nueva que, entre otras cosas, se va a dedicar a producir directamente vivienda protegida.

Y yo me pregunto, ¿ademas de que los ayuntamientos y las CCAA tengan empresas públicas promotoras de vivienda protegida es necesario que el Ministerio también tenga otra? ¿No se están produciendo demasiadas duplicidades administrativas? ¿Sabe el Ministerio de Vivienda cual es su verdadero papel?

El Tribunal Constitucional español ha dicho en repetidas ocaciones (otra cosa es si con buen o mal criterio) que el Estado debe regular las condiciones fundamentales del derecho de propiedad sobre el suelo, así como las condiciones básicas del ejercicio de derechos fundamentales de los ciudadanos que se ven afectados por el suelo. Pero el Alto Tribunal considera que la definición del modelo territorial, urbanístico y de vivienda corresponde a cada CCAA. De lo anterior se deduce, además de que quizás sobre el Ministerio de Vivienda, que son las CCAA las responsables de definir jurídica, económica y técnicamente que es una vivienda protegida y de promoverlas y gestionar ese parque. Por tanto, ¿que hace el Ministerio metiéndose, una vez más, en campo competencial ajeno? Por cierto, esta medida nunca ha sido comentada en ninguna Conferencia Sectorial o Multilateral que son los foros en los que se reunen Ministerio de Vivienda, CCAA y FEMP y en los que se habla, se habla y se habla.

PD1: todo esto lo digo sin que nadie me pueda acusar de preguntar lo que pregunto y afirmar lo que afirmo por ser un responsable autonómico de vivienda; cosas buenas que tiene estar en funciones, estoy a punto de dejar de ser un cargo público y mis opiniones no se pueden juzgar en base a un cargo pasado.

PD2: que yo comente que el Tribunal Constitucional dice lo que dice sobre el suelo, la propiedad, la vivienda, el urbanismo y la ordenación del territorio (papel muy mermado de las Cortes y amplio campo de juego para parlamentos y gobiernos de las CCAA; es decir 17 sistemas casi sin hilo conductor) no quiere decir, en modo alguno, que yo lo comparta de forma plena; un estado que quiera seguir teniendo ese nombre creo que debe tener una definición (aunque sea en forma de mínimo común denominador) de lo que es propiedad, suelo, plusvalía, participación de la comunidad en las mismas, vivienda libre, vivienda protegida (como un tipo específico de propiedad), derecho a la vivienda, servicio público de vivienda, tutela judicial efectiva sobre el derecho a la vivienda, etc; todo esto y mucho más en España se decide a 17 bandas, no esta ni legalizado ni constitucionalizado y como ciudadano uno esta sometido a una especie de loteria o ruleta territorial (¿que hace mi CA en esta materia?) del todo punto injusta.

Hace unos días, el Sr. Quintás (en la foto), presidente de la CECA (Confederación Española de Cajas de Ahorros) ha solicitado del Gobierno de la Nación una actitud decididamente más activa en relación a los problemas de las cajas de ahorros y el mercado hipotecario.

El problema al que nadie quiere poner nombre en España es claro: aquí también hay hipotecas subprime, nuestras propias hipotecas basura. Sin necesidad de titulización y derivados financieros las cajas de ahorros españolas y en menor medida algunos bancos han dado sistemáticamente hipotecas para comprar casas con precios artificialmente hinchados a personas que no tenían recursos suficientes para pagarlas y que eran público o de vivienda libre más barata o de vivienda protegida o de alquiler (público o privado).

Hay una cosa en la que el Sr. Quintás tiene razón: la medidas presentada por el Gobierno del Sr. Zapatero (reducción del 50% del pago de hipoteca por dos años para parados con posterior pago de esa deuda aplazada) ES un tanto tímida y no está teniendo éxito. Se dijo que la medida podía servir de cobertura a 500.000 parados con problemas hipotecarios y de momento solo se han concedido 56 aplazamientos. Creo que no hacen falta comentarios. La medida no está sirviendo para casi nada, al menos de momento.

Se me dirá que las medidas del Gobierno Vasco en esta materia (red de seguridad hipotecaria 1 y red de seguridad habitacional 2), a la espera de ver si el nuevo gobierno las mantiene, modifica o elimina, tampoco están teniendo mucho éxito numérico. Y se tendrá razón. Pero por los movimientos que estamos viendo en cajas y bancos que operan en Euskadi la cosa puede cambiar en breve. Supongo que ya daremos noticias sobre el tema.

Pero una cosa es que las medidas propuestas hasta la fecha por las administraciones no estén operativas al cien por cien y otra muy distinta es dar por buena la propuesta del Presidente de la CECA que consiste, ni más ni menos, en que si una persona no puede pagar su hipoteca la pague el Estado (es decir todos los contribuyentes) y con ello la caja de ahorros no vea mermados sus ingresos y solvencia financiera.

Esta propuesta de las cajas de ahorros españolas, curiosamente, tiene predicamento tanto entre los sectores económicos hasta ayer más ultraliberales como entre sectores políticos y sindicales de izquierda, más allá incluso de la socialdemocracia. Sin embargo, quiero llamar la atención sobre un hecho. Esta medida supone que a la caja de ahorros que dio hipotecas a quienes no podían pagarlas (caja altamente ineficiente y poco profesional) le vamos a pagar las hipotecas directamente desde el presupuesto público. Sin condiciones de interés general y sin penalizaciones por mala praxis.Vamos que a los pésimos empresarios se les premiaría con la compra obligatoria por parte del erario público de sus productos a los precios que ellos fijen. Sin más, un despropósito que, además, a nivel macroeconómico es insostenible, dado el tamaño de las hipotecas basuras made in Spain.

Creo que hay otras formas de partenariado público - privado que pueden permitir salir de la crisis hipotecaria con un mayor respeto por el interés general y la posición del contribuyente español.La Viceconsejería que dirijo en funciones ha propuesta algunas en los meses pasados. No digo que esas sean las únicas medidas posibles. Puede haber también otras (yo por ejemplo miraría al ejemplo sueco de saneamiento financiero de los años 70 del pasado siglo). Lo que si digo es que pagar a escote con dinero público las hipotecas ninja españolas es la única vía que no se debe explorar. Al menos así lo veo yo.

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Leo en Expansión que según el INE las ventas de vivienda han caido en España en enero del 2009 casi un 39%. En El Correo leo que en Euskadi esa misma fuente y para ese mismo periodo de tiempo estima que la caida de ventas de vivienda es de un 32%. Llama la atención que en Euskadi sigeun hundidos las ventas de vivienda libre (casi un 50% menos) y se incrementan de forma muy severa (casi un 100%) las ventas de vivienda protegida. No siendo este el panorama general en España, pues la venta de vivienda libre cae casi un 41% y la de vivienda protegida un 13%.

Todos los estudios deben ser leídos con cierta prudencia. Importan mucho más las tendencias que los guarismos concretos. En este caso también son necesarias estas prevenciones en relación a este concreto estudio del INE.

Pero una cosa, en términos tendenciales, parece clara: en Euskadi las ventas de vivienda protegida están sosteniendo el mercado y la caída total de ventas es menor que en el resto de España, entre otras cosas, pero de forma muy importante, por la vitalidad del sector de la vivienda protegida. Aunque es claro y evidente que la situación no es igual en los tres territorios vascos, con una mejor perspectiva en Alava, mayores dificultades en Gipuzkoa  y un estado intermedio para Bizkaia.

Los mercados de vivienda de otras CCAA que se basan solo en vivienda libre nueva y usada con una presencia marginal de la vivienda protegida va a pasarlo mucho peor que Euskadi, al carecer del factor anticíclico y estabilizador de la vivienda protegida. Sin embargo, a día de hoy, este aserto no podemos corroborarlo con estos datos del INE (con otros si es posible), pues los datos de transmisiones por CCAA no se comparan con periodos anteriores y solo se proporcionan en forma de ventas de viviendas totales y por cada 100.000 habitantes.

Pero esta metodología estadística proporciona un dato interesante. La media española está en estos momentos en las 102 ventas de vivienda por cada 100.000 habitantes. Euskadi está en 87, Cataluña en 69, Madrid en 82 y Navarra en 90. Creo que estas zonas tienen características socio-económicas similares y, por lo tanto, pueden ser objeto de comparación. Por el contrario, las zonas de España más vinculadas al boom inmobiliario costero (Murcia, Valencia, Canarias, Andalucia, etc) son las CCAA que están con ventas entre las 100 y 150 por cada 100.000 habitantes. ¿Como explicar esto? Creo que tiene que ver con que la brutal sobreproducción en estas zonas está dando lugar a precios sensiblemente más bajos y a unas ventas que caén, pero son superiores a la media estatal. Y también creo que cuando se acabe el "efecto ganga" (no hya ganga alguna, pero así lo pueden ver algunos) y sigamos con dentro del credit crunch esa CCAA lo van a pasar realmente mal (como prueban ya sus actuales niveles de paro o de descenso del PIB).

Este estudio del INE también nos aporta la cuota de mercado de la vivienda protegida de enero del 2008 en el conjunto de España: no más del 11%. Este dato es diametrálmente diferente a la cuota de vivienda protegida vasca que, como ya he comentado varias veces, está ahora al borde del 50%.

Y finalmente el estudio del INE establece que el precio de los suelos está bajando de media en España por encima del 10%.Contrariamente a lo que siempre dice la patronal del sector, el suelo baja de precio al bajar de precio la vivienda y no al revés. Es decir, los altos precios de la vivienda del pasado nada tenían que ver en España con escasez de suelo urbanizado.

Dicho todo lo anterior, da la sensación de que la situación inmobiliaria en el conjunto de España sigue cortocircuitada (hundimiento de la venta de vivienda libre nueva, mejor comportamiento relativo de la vivienda libre usada y la vivienda protegida sigue siendo ese nasciturus esperado pero nada o poco visto), esta lejos de recuperarse y seguirá dando dolores de cabeza laborales, económicos y sociales en los próximos meses y años, siendo todos estos dolores algo menores en las CCAA con mayor cuota de mercado de vivienda protegida. Por lo menos, así lo veo yo.

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Leo en la prensa de allí y de aqui que el Reino Unido va a limitar legalmente la capacidad de bancos y cajas de dar préstamos hipotecarios y, por consiguiente, la capacidad de endeudamiento para comprar una vivienda de la ciudadanía.

Dos son los límites que se van a introducir: nadie puede recibir un préstamo hipotecario que supere en tres veces su salario anual y no se podrá pedir un préstamo por el 100% del valor de una vivienda (debiendo de haber un ahorro previo mínimo del 5% del precio de la vivienda).

El Reino Unido sigue de esta manera la estela de Francia y otros estados de la UE que limitan legalmente las hipotecas máximas que se pueden conceder a los compradores de vivienda. Hasta la fecha, la Ley Neiertz  francesa de 1989 era el modelo de referencia, con su limitación del 30% de los ingresos mensuales de una persona o familia para el pago de una hipoteca. Pero la Financial Services Authority británica va aún más lejos. No se limita el endeudamiento por hipoteca a un tercio de los ingresos personales o familiares mensuales, sino que el préstamo hipotecario no podrá superar el 300% del salario anual de una persona o familia, debiendo contar con el 5% del precio de la vivienda previamente ahorrado.

Este tipo de medidas no evitará la crisis de sobre-endeudamiento hipotecario que en estos momentos sufren muchos países de la UE, pues se larvó hace ya mucho tiempo, pero si evitará que surjan nuevas crisis del mismo tipo y virulencia y contendrá notablemente el precio de la vivienda libre en el futuro. La explicación es sencilla: si en el futuro solo puedo pedir un préstamo por el 300% de mi sueldo anual o por el 30% de mis ingresos mensuales, eso agregado a nivel macroeconómico, implicará que el precio medio de la vivienda se acercará a lo que se puede financiar con una hipoteca de este tipo (sobre la base del salario medio nacional). De esto ya hemos hablado en este blog varias veces.

El fundamento de esta intervención pública antaño francesa y hoy también británica es relativamente sencillo de entender: el mercado mundial desregulado de las hipotecas (y sus derivados financieros) no ha funcionado eficazmente, amenaza con hundir todo el sistema financiero mundial, ha supuesto una crisis de sobre-endeudamiento hipotecario grave y dificultades severas para el acceso a la vivienda de gran parte de la población occidental. Todas estas externalidades van a tardar en solucionarse años, sino lustros. Dado que el mercado sin regulación no funciona, lo público intervienen y marca un campo de juego vamos a llamarlo sostenible y razonable.

Desde el año 2006 ciertas organizaciones, partidos y personas, entre las que me encuentro, hemos hecho todo lo posible para que este tipo de normativa pase a formar parte del ordenamiento jurídico español (incluso presentamos las correspondientes enmiendas a la Ley de modrenización del mercado hipotecario que se tramitó en nuestras Cortes hace apenas dos años). Sin embargo, en el año 2007 la mayoría parlamentaria ad hoc nos dijo que era mejor no pinchar la burbuja inmobiliaria (que oficialmente además no existía). Y ahora que la burbuja se ha pinchado nuestros reguladores están siendo mucho más lentos de reflejos y menos audaces que los británicos. Antes no tocaba en España, ahora parece que tampoco.

Una pena, pues parece que esta es una de las medidas (no digo que sea la única y exclusiva, pero si una de las más importantes) que puede ayudar a evitar crisis de apalancamiento hipotecario de millones de personas, también contribuir a moderar el precio de la vivienda libre y con ello facilitar el derecho constitucional a la vivienda de la ciudadanía española. Quizás dentro de dos o tres crisis hipotecarias más la medida se llegue a imponer en España. O como ocurre otras veces, puede que llegue de la mano de la UE. Estaremos atentos a lo que ocurra.

(la foto corresponde a Lord Turner presidente de la Financial Services Authority británica)

PD: este tema volverá a ser tratado en el Congreso en breve, pues la Proposición de Ley sobre el Derecho a la Vivienda del Grupo IU-ICV contiene un capítulo entero dedicado a la limitación del sobre-endeudamiento hipotecario. Supongo que una nueva mayoría parlamentaria ad hoc volverá a desechar la posibilidad de limitar legalmente el sobre-endeudamiento hipotecario.

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• La vivienda protegida es hegemónica en Vitoria-Gasteiz
• La vivienda libre es en esta ciudad marginal y debe mostrar atractivos adicionales a los de la vivienda protegida para poder venderse en un contexto de contracción de la demanda por motivos laborales e hipotecarios
• En Vitoria-Gasteiz pasa un poco (solo un poco, aún) como con la sanidad y la educación, quien quiere se va al servicio público y quien puede y quiere al mercado, pues entiende que da algo más
• Sería muy interesante que lo mismo que pasa ya en Vitoria-Gasteiz pasara en todo Euskadi o España. Si así fuera el mercado hegemónico de vivienda protegida presionaría a la baja sobre los precios de la vivienda libre (al ser el producto de referencia) y los promotores de vivienda libre tendrían que hacer lo que en su mano esté para presentar la vivienda libre como algo apetecible y con ventajas adicionales a la vivienda protegida. Obviamente, los promotres privados también tendrían que basar su estructura empresarial en la producción de vivienda protegida, pues aunque deje menos beneficios empresariales sería la parte hegemónica del mercado de la vivienda.

En el resto de Euskadi no estamos en la situación alavesa, pero vamos acercándonos. En en resto de España se está a años luz y no parece que se acerquen mucho.

Sea como fuere, el objetivo es claro: alavesizarnos todo lo que podamos o sea posible en materia de vivienda.

PD: dicho todo lo anterior, es evidente que Vitoria-Gasteiz no es la Arcadia ni Utopia. Hay muchas cosas perfectibles. Pero viendo lo que se ve por el resto de España, es, sin duda, el ejemplo a seguir.

Leo en la prensa que 23 cajas de ahorros españolas han creado una sociedad para poner en común sus activos inmobiliarios susceptibles de venta (de momento, unos 3.000 millones de euros) y que están manejando la idea de vender pisos embargados con descuentos del 25% sobre el teórico precio de mercado.

La noticia me sugiere varias cosas:

• hay cajas de ahorros que lo van a pasar muy mal, o incluso desaparecer, por su mala cabeza con el ladrillo
• no me parece un gran esfuerzo vender vivienda un 25% por debajo de su "precio de mercado" en el caso de cajas de ahorros que se han dedicado con fuerza durante años a hinchar artificialmente el precion de la vivienda en España
• el poder político parece preferir este tipo de maniobras defensivas a la solución más pragmática: un proceso radical de fusiones de cajas de ahorros
• si muchas cajas están dipuestas a vender vivienda un 25% por debajo de su "precio de mercado", en el Gobierno Vasco no estábamos tan descaminados cuando ofrecimos comprar viviendas libres próximas a la ejecución hipotecaria con un 20% de rebaja en su precio (para después convertirlas en vivienda protegida y alquilarlas a la persona que iba a ser desalojada a precios sociales). 

En su día cuando propusimos medidas anticrisis para los parados en riesgo de perder su vivenda en propiedad o en alquiler (red pública de seguridad 1 y red pública de seguridad 2) cierta opinión pública entendió que estabamos fuera de la realidad. Según ellos, los bancos y cajas nunca iban a vender vivienda con rebajas de precios. Pues bien, nunca ya ha llegado.

(la foto corresponde al portavoz de la Confederación Española de Cajas de Ahorros)

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Hace ya cinco meses anunciamos que los promotores de vivienda libre que tuvieran stock sin vender y tuvieran problemas económicos podían recibir una ayuda del Gobierno Vasco: estábamos dispuestos a introducir sus viviendas en Bizigune y de esa manera proporcionarles 450 euros por vivienda y mes durante cinco años (aunque dada la delicada situación financiera de muchas empresas, accedimos a darles todas esas rentas desde el minuto cero: 27.000 euros por vivienda desde el minuto cero).

Si os acordáis, en esas fechas se empezó a hablar del millón largo de viviendas nuevas que los promotores tenían sin vender. Y en aquellas fechas algunas CCAA empezarón a proponer comprarles a los promotores privados sus viviendas sin vender a precios que les permitieran a esos empresarios no incurrir en pérdidas. Yo pensaba y pienso que eso equivale a asumir con el dinero de los contribuyentes las pérdidas de empresarios que se han metido ellos solos en dificultades (sobreproducción y cambio brusco de las condiciones del mercado).

Nosotros consideramos que si había que asistir a los empresarios del sector en dificultades, debía ser con cierto equilibrio entre lo que pone la Administración (insisto los contribuyentes) y lo que recibe. Por ello, ofrecimos esos 27.000 euros por vivienda en alquiler durante cinco años. Los empresarios obtenían liquidez en un momento dificil, el contribuyente hace un esfuerzo y la Administración (y las personas inscritas en Etxebide) recieben a cambio vivienda en alquiler público. Nos parecía y nos sigue pareciendo equilibrado.

En su momento, las tres patronales vascas de las promoción y construcción de vivienda dijeron que la medida no tenía sentido, pues ellos no tenían vivienda sin vender, como en otras CCAA. Decían y dicen que su problema es que en Euskadi se producen 7 viviendas por cada 1.000 habitantes y que ellos quieren vivir en una CA en la que se produzcan 40 viviendas por cada 1.000 habitantes (como en Murcia en los pasados años) y en la que no haya vivienda protegida.

A pesar de las manifestaciones de las asociaciones de promotores y constructores vascos, hemos tenido un discreto goteo de promotores que preguntan por la medida y a día de hoy ya tenemos medio centenar de viviendas privadas nuevas vacías ofrecidas al Gobierno Vasco para que las alquile a precios sociales. Así que, eppur si mouve.

Llamo vuestra atención sobre un hecho también notable: las ofertas de compra de la Administración de vivienda libre sin vender a precios muy ventajosos para los promotores (pura socialización de pérdidas sin ninguna contrapartida para lo público), a pesar de toda la publicidad que se ha hecho sobre ellas, no están teniendo demasiado éxito. Leo en Expansión que en Madrid se esperaba llegar a las 25.000 compras y solo han alcanzado las 100. Es solo un ejemplo, pero creo que revelador.

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Leo en varios medios de comunicación que en Euskadi tenemos los alquileres mas caros de toda España. El titular, como otros muchos, es, sin más, mentira. Y me explico.

Los medios han manejado el precio del metro cuadrado de vivienda libre en alquiler (11.57 euros el metro cuadrado) proporcionado por una empresa privada sin radicación en Euskadi (Fotocasa) y han deducido que ese es el precio del alquiler en Euskadi. La realidad es algo más compleja.

El último estudio de oferta inmobiliaria del Gobierno Vasco determina que a diciembre del 2008 había en Euskadi 2.999 viviendas ofertadas en alquiler. Por seguir la misma metodología que el estudio de la empresa privada antes citada, tomaré el ratio de euros/metro cuadrado: el alquiler de vivienda libre en Euskadi está en el entorno de los 11.5 euros el metro cuadrado, pero el de vpo está en 4,5 euros el metro cuadrado y el de vivienda social en menos de 1.5 euros el metro cuadrado.

Muchos os preguntaréis ¿y que más da a cuanto esté el metro cuadrado de alquiler protegido (pensando que es una parte marginal del mercado)? Sin embargo, la realidad es muy diferente. Al menos el 65% de la oferta de vivienda en alquiler en Euskadi es vivienda protegida, social o alojamientos dotacionales. Ni que decir tiene que en el resto de CCAA españolas el alquiler protegido es una parte marginal (por debajo del 2%) del total de la vivienda ofrecida en alquiler.

De todo lo anterior se deduce que el precio de la vivienda en alquiler en Euskadi está por debajo de los 5 euros por metro cuadrado (si tenemos en cuenta el tamaño de la oferta y el precio del alquiler libre y el protegido), muy lejos de los 11,57 euros metro cuadrado del estudio de Fotocasa. Obviamente Euskadi no tiene, en conjunto, los alquileres más caros de España, sino unos de los más baratos entre las CCAA de renta alta. Lo anterior, desgraciadamente no obsta para que Euskadi tenga alquileres de mercado muy caros.

Dicho todo lo anterior, es evidente que la situación en Euskadi dista mucho de ser idílica. La oferta de vivienda en alquiler es todavía escasa y poco accesible. El mercado en este área no funciona (pocas viviendas que son o muy caras o de muy baja calidad en un entorno de escasa o deficiente profesionalización). Y las Administraciones solo recientemente han empezado a promocionar el alquiler público (disponemos ya de un parque de 17.000 viviendas públicas en alquiler, cuando en el año 2001 estábamos por debajo de las 700) y, hasta la fecha, no disponen de un servicio público de alquiler con dimensión suficiente como para compararse con sus homólogos del norte y centro de la UE.

Sea como sea, aprovecho mi blog para matizar las inexactitudes que se dicen en los medios de comunicación, en este caso sobre el precio del alquiler en Euskadi, como consecuencia de la caída en el olvido de aquella sana costumbre de contrastar las fuentes, algo que se hacía en el periodismo de principios del siglo XX, pero que hoy ya casi nadie y casi nunca se hace.

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Hace ya algunas semanas que he conocido la constitución en Catalunya de un grupo ciudadano que pretende estructurar una respuesta social y política contra las hipotecas de imposible pago (lo que vienen siendo las subprime españolas). El tema lo vi primero en Cotizalia, no mucho después me lo comentó Ada Colau (una de las activistas sociales que está cooperando en esta iniciativa), después localicé el blog de esta ASAMBLEA DE AFECTADOS POR LAS HIPOTECAS IMPOSIBLES DE PAGAR y finalmente he leído que Raquel Rotlnik, la nueva relatora para el derecho a la vivienda de la ONU, ha estado este pasado fin de semana en Barcelona para hablar de la conexión entre unas políticas públicas de vivienda débiles y la crisis de sobre-endeudamiento hipotecario que hay en España en estos momentos.

La tesis fundamental de este colectivo es que a buena parte de la ciudadanía española la Administración por su inacción (poca vivienda protegida, casi nada de alquiler público, etc) le ha puesto en manos del complejo entidades financieras-promotores inmobiliarios que han provisto vivienda a unos precios imposibles con el consiguiente sobre-endeudamiento de los hipotecados y beneficios siderales de bancos, cajas, promotores y propietarios de suelo.

Este colectivo entiende que ante la actual situación (crisis social por sobre-endeudamiento hipotecario y paro creciente) la Administración tiene que reaccionar. Proponen, casi de forma literal, aplicar las dos medidas que se han puesto en marcha en Euskadi: compra de vivienda libre por parte de la Administración a precio de vivienda protegida, deshacer las hipotecas abusivas (con quita bancaria) y paso del propietario sobre-endeudado a la condición de inquilino de vivienda protegida. Como veis esto tiene mucho que ver con lo que nosotros llamamos la red pública de seguridad 1 y la red pública de seguridad 2 en relación al sobre-endeudamiento de hipotecados e inquilinos en situación de paro. Públicamente esta Asamblea reconoce que están proponiendo aplicar en toda España las medidas que nosotros hemos empezado a impulsar en Euskadi. Esta iniciativa social también propone que sea posible la dación de la vivienda en pago de la deuda hipotecaria sin mayores obligaciones para el sobrehipotecado. Y esto tiene su origen en los casos que están apareciendo de ejecución hipotecaria en los que los ejecutados, después de perder la vivienda y verse en la calle, aún deben mucho dinero al banco como consecuencia de la diferencia de valor de la vivienda desde el momento de la firma de la hipoteca hasta el momento de la ejecución hipotecaria.

Pues bien, esta iniciativa social ha levantado cierta polémica en los foros, donde mucha gente dice que quien se compró una vivienda y ahora no puede pagarla lo que tiene que hacer es vender la vivienda, volver a empezar y estar calladito. Ciertamente quien con unos ingresos medios o medios-altos y una cultura financiera digna se endeudó por encima de lo razonable (sabiéndolo) no debería recibir la ayuda pública, o al menos no debería recibirla en primer lugar. Pero también considero que es clave dejar claro que la Asamblea de Afectados por las Hipotecas Imposibles de Pagar se está centrando en jóvenes, mujeres e inmigrantes de recursos y cultura financiera bajos, público objetivo claro de unas políticas públicas de vivienda en muchas CCAA débiles o inexistentes, que han sido abandonados por la Administración, "avasallados" por el mercado y que ahora no pueden hacer frente a sus obligaciones. Creo que no conviene confundir a niños bien de clase media que se han metido en una vivienda por encima de sus posiblidades con personas modestas que lo están pasando mal sin haber asumido riesgos excesivos o poco razonables.

También están quienes dicen que los contratos (y la hipoteca es una garantía real sobre un contrato de compraventa, en este caso de una vivienda) son sagrados. Pacta sun servanda (los contratos están para ser cumplidos). Quien se haya comprado una casa y no puede pagarla debe ir a ejecución hipotecaria y volver a reorganizar su vida si puede y, en todo caso, debe recibir ayudas sociales, pero nunca fondos públicos para poder hacer frente a su situación hipotecaria.

Seguramente en todos estos razonamientos hay algo de verdad. No lo niego. Pero creo que, de los cinco millones de viviendas largas que se han vendido en los últimos años en España, muchas han sido "metidas por los ojos" a gente sin capacidad real de compra, que deberían haber sido beneficiarios de vivienda pública preferentementen en alquiler y que ahora pueden verse en la calle, sin un duro y con deudas millonarias. Cést la vie, dirán algunos. Nuestras subprime, digo yo.

En medio de este debate, traigo a colación un asunto reciente que ha pasado sin pena ni gloria por la prensa española y que tiene cierta trascendencia. El mayor fondo inmobiliario español, el Santander Banif Inmobiliario, ha declarado recientemente que durante dos años no va a poder devolver su dinero a los inversionistas que ha puesto en su mano 3.000 millones de euros. Andan mal de liquidez. Pues bien, en este caso nadie habla del pacta sun servanda ni del caracter sagrado de los contratos. Un banco poderoso (está entre los diez más poderosos del mundo) decide que no va devolver 3.000 millones de euros a sus propietarios cuando estos quieran, sino cuando le venga bien al banco y que eso será dentro de, al menos, dos años. Todo esto en un contexto en el que el Estado español (es decir, todos los contribuyentes) garantiza 150.000 millones de euros en ayudas y facilidades financieras a estos bancos.

Este ejemplo claro de corralito de un banco subvencionado por el Estado no escandaliza a nadie. Sin embargo, que varios cientos de miles de sobrehipotecados pidan una solución (con ayuda pública) a sus problemas de embargo hipotecario si escandaliza a mucha gente. Aqui algo no marcha bien. ¿No?

PD: en los EE.UU de Obamamérica la cosa está más clara que aquí. El Estado se va a gastar más de 220.000 de millones de euros para evitar los embargos hipotecarios de nueve millones de familias.

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