Ya he comentado en repetidas ocasiones que no crecer es una opción urbanística muy sana en ocasiones, que la rehabilitación y la regeneración urbana tiene innegables valores medioambientales, sociales, económicos y comunitarios, que las políticas públicas de vivienda vascas y españolas deberían estar mucho más enfocadas a la ciudad ya construída, que rehabilitar y regenerar es caro y dificil de poner en marcha y que en la gestión futura del edificio rehabilitado y el barrio/ciudad regenerada nos jugamos buena parte de nuestro bienestar colectivo. Por ello, los esfuerzos del actual equipo de vivienda del Gobierno Vasco por poner la rehabilitación y regeneración en primer plpano frente al crecimiento me parece dignos de loa. Aunque habrá que ver a donde nos lleva en términos prácticos y de realizaciones todo esto.
Sea como fuere, como siempre, no opinaré sobre un concreto texto hasta habérmelo leído con detenimiento. Pero lo dejo aqui por si le puede interesar a alguien.
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La prensa hoy se hace eco (entre otros Expansión, ElEconomista o Difusión Jurídica) de un tema en el que estoy trabajando ultimamente. Desde hace unos meses asesoramos a la Federación Española de Municipios y Provincias en todas las ramas del derecho, con un evidente énfasis en los temas de derecho público.
No suelo hablar demasiado en mi blog de temas profesionales en los que estoy directamente involucrado, pues tengo ciertas obligaciones en materia de confidencialidad y además sigo manteniendo este blog como un instrumento personal en el que hablo fundamentalmente de urbanismo y vivienda, economía y política. Pero, en esta ocasión, me apetece comentar que estoy metido en este interesante proyecto.
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Estuve ayer en la presentación en Bilbao del libro del economista Borja MateoLA VERDAD SOBRE EL MERCADO INMOBILIARIO.
La tesis fundamental del autor es que habiendo tanta vivienda disponible (vacía de hace años, nueva sin vender y vacía, dada en pago de deudas a bancos y cajas por promotoras y particulares, en promoción sin comercializar, etc), con el actual nivel de paro y crisis, la futura subida de los tipos de interés y la debilidad de nuestro sistema financiero, los precios de la vivienda van a continuar bajando de forma severa en España.
Ante este contexto el autor recomienda no comprar, alquilar o renegociar el alquiler vigente, vender si se puede y si no se puede mentalizarse de que por mucho tiempo no se va a poder vender a precios atractivos y que mejor será alquilar que tener la casa vacía. El Sr. Mateo suele acompañar estas recomendaciones con la advertencia de que promotores, bancos, cajas, administraciones, políticos y medios de comunicación mienten de forma sistemática para sugestionar a la gente en dirección a la compra-venta de viviendas.
A mi la mayor parte de las cosas que dice el Sr. Mateo me parecen más o menos ciertas, aunque me descentra un poco cierta manía que tiene de exagerar determinadas cifras, guarismos o estadísticas para darle a todo un tinte más espectacular (la pasión creo que le lleva al telepreaching a veces).
Sea como fuere, coincido con él en que el mercado de la vivienda en España, si funcionara como un mercado transparente y perfecto de esos que solo existen en los manuales de economía, debería apuntar de forma sostenida y severa a las reducciones de precio de la vivienda.
Pero mucho me temo que el Sr Mateo no pondera adecuadamente la capacidad del complejo promotores inmobiliarios - sistema financiero - gobierno - partidos políticos para congelar artificialmente y a costa del contribuyente el precio de la vivienda.
Me explico. Las decenas de miles de millones de euros y apoyos normativos que han recibido ya y van a seguir recibiendo promotores, bancos y cajas para evitar su quiebra y la de España tiene el efecto de permitir valorar activos inmobiliarios de muy baja calidad en el 2011 al precio de activos inmobiliarios sanos y del año 2005. Esta trampa contable es posible gracias a la gasolina financiera y las laxitudes normativas que el Estado (los contribuyentes) estamos dando al complejo antes citado.
Pues bien, despues del Fondo de Adquisición de Activos Financieros, las intervenciones del Banco de España de Caja Castilla la Mancha y Caja Sur, la proliferación de SIPs, el Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria y la actual intención de recapitalizar las cajas de ahorros que estén por debajo del 10% en solvencia (por este camino nos hemos dejado de forma directa unos 55.000 millones de euros públicos; indirectamente los costes para el erario y el contirubuyente son inmensos -basta solo pensar en el empeoramiento de la deuda soberana española como consecuencia de las reticencias del mercado a creerse que el sistema financiero español goza de la mejor salud posible-) sigue existiendo un agujero inmobiliario en el sitema financiero español que puede superar los 100.000 millones de euros, o lo que es lo mismo el 10% del PIB español (el Banco de España considera que 180.000 millones de euros de crédito promotor pueden estar en riesgo, el sector financiero considera entre un 30% y un 50% de esa cantidad no es recuperable y la morosidad real de los créditos hipotecarios a particulares supera el 10% de un monto total de más de 600.000 millones de euros). Resumo: los españolitos hemos puestos ya más de 55.000 millones de euros y puede que haya otros 100.000 de agujero inmobiliario. La solución que ahora propone el Gobierno (apoyado por el PP) es la nacionalización parcial y temporal de las cajas de ahorros con problemas a causa del ladrillo, para que limpiemos sus balances y las vendamos después como bancos privados. Una operación de pura socialización de pérdidas y privatización de beneficios que puede tener como efectos adicional el mantenimiento artificial de los precios de la vivienda (por nacionalización de las pérdidas del sector inmobiliario).
A la salida de la presentación del libro, una persona del público me preguntaba que como ibamos a pagar los españoles semejante recaste del sietema inmobiliario-financiero español. Yo le dije que daba la sensación de que lo ibamos a pagar en forma de más impuestos para los de siempre, menos y peores servicios públicos (plan de recortes en el sector público), menores salarios (reforma laboral), peores jubilaciones (reforma de las pensiones), etc. Vamos, lo que viene siendo una devaluación interna de la economía española. La persona me puso cara de que era imposible que tantos nos jodieramos tanto para salvar el culo de tan pocos. Sin embargo, así creo que están las cosas.
Los precios de la vivienda pueden ser intocables en España, no por los mecanismos de mercado, sino por el poder lobistico del sector inmobliario-financiero español que no quiere reconocer las pérdidas causadas por su mala gestión del pasado, que fue tolerada, cuando no jaleada, por los sucesivos gobiernos del PP y PSOE y convenientemente cebada por capitales financieros extranjeros, muy significativamente bancos y cajas alemanas y francesas (mucho de esos que ahora se ruborizan como vírgenes vestales violadas tienen mucho que ver con la génesis de la burbuja inmobiliaria española).
Así que, aceptando muchas de las cifras y razonamientos del Sr. Mateo, difiero de su conclusión final (bajada generalizada, sostenida y severa de los precios de la vivienda), pues creo que el complejo promotores inmobiliarios - sistema financiero - gobierno - partidos políticos va a emplearse a fondo para evitar que bancos y cajas españoles reconozcan y den las pérdidas que deberían dar como consecuencia de su mala gestión del tema de la vivienda en los años 1997-2007 y eso puede tener como consecuencia cierta congelación artificial de los precios de la vivienda.
Como siempre, espero estar equivocado en las cuestiones negativas que apunto en mis análisis y acertado en las positivas, pero la realidad es testaruda y hay lo que hay.
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