LEOLO

La semana pasada estuve en Sevilla en un Seminario sobre Administración y Gestión del Patrimonio Público de Suelo y Vivienda (programa seminario), organizado por la UIMP y la AVS (promotores públicos de suelo y vivienda), como parte del Master en Dirección y Gestión Pública de Vivienda y Suelo que ambas instituciones impulsan (programa Master).

Comparto impresiones.

No puedo negar que vi bastante pesimismo y miedo entre el personal. Parece ser que la mayor parte de los profesionales del sector público de urbanismo local y autonómico han percibido en los nuevos responsables políticos elegidos en las pasadas elecciones locales y autonómicas (parciales, pero casi totales) una concepción del suelo, la vivienda, el alquiler y la rehabilitación públicos como algo prescindible, e incluso como una de las mejores formas de hacer caja. Estamos en tiempos de crisis y hay que elegir. Siendo evidente que ya se está atacando las pensiones, la sanidad, la educación y el empleo público (algo casi sagrado hasta hace unos años), todo el mundo en el sector da por descontados recortes severos en los entes instrumentales de la Administración que actúan en los campos del urbanismo y vivienda. Se habló mucho, más en pasillos y pequeños corrillos que en la sala, de despidos, ventas y supresiones societarias.  Esto se da por seguro y solo se espera a saber cual es el tamaño de la cirujía, que se sabe, ya de inicio, mayor.

A mi todo esto me produce una tremeda tristeza, pues de una u otra forma, llevo casi dos décadas relacionado (en mayor o menor medida y en diferentes roles) con el sector público del urbanismo y la vivienda español. Considero que el mismo, raquítico en comparación con sus hermanos europeos, nada ha tenido que ver en la generación de la crisis (más bien todo lo contrario). También me parece que, dado su escaso tamaño, su sacrificio al mercado, con la excusa de la consolidación fiscal, en nada va a paliar la situación de las finanzas públicas locales y autonómicas (por cierto, mucho menos deterioradas que las finanzas privadas de bancos, empresas y familias españolas). Y por decirlo con total y absoluta franqueza, creo que hay un batiburrilo de responsables políticos haciendo caja, empresas privadas esperando los dividendos de la privatización, ciudadanía  indiferente ante este concreto recorte-privatización y empleados públicos amedrentados que nada bueno puede traer para la sociedad española en su conjunto.

Yo creo que el sector público del urbanismo y la vivienda tiene que desarrollar endógenamente (sin perjuicio de las ayudas externas que pueda recibir) una estrategia defensiva y de adaptación a esta nueva situación. El urbanismo es una función pública. La vivienda una necesidad social. Hay cosas que el mercado no sabe hacer y que, cuando las acomete, las gestiona de forma muy deficiente. Así que, por motivos de eficacia, eficiencia, diversificación del tejido económico, cuidado del medio ambiente y justicia social, este sector público ha sido, es y será necesario en España. Dicho lo anterior, creo que tan malo como el pesimismo y el miedo es el inmovilismo. Así que habrá que pensar en nuevas formas de trabajo en la nueva situación política y económica para seguir atendiendo a los mismos fines. Alguna idea tengo a este respecto, pero me voy a dar un tiempo para elaborarlas algo más y ponerlas al servicio de quien tenga a bien usarlas.

En el plano estríctamente académico-formativo, en el seminario yo di unas pinceladas sobre un trabajo mío, aún en construcción, relativo a las formas en las que las Administraciones Públicas españolas promocionan el alquiler (muy centrado en Cataluña, Madrid y Euskadi). Os dejo los textos, por si interesan a alguien (1, 2 y 3). Aunque insisto en que es un trabajo en construcción y en el que admito todo tipo de aportaciones, críticas, sugerencias, matices, etc.

ARTICULOS ANTERIORES EN ESTE BLOG QUE TRATAN DE TEMAS RELACIONADOS Y QUE PUEDE INTERESARTE:

• SEMINARIO EKITEN THINKING ANTEPROYECTO DE LEY DE VIVIENDA DEL PAIS VASCO(2011)
• EL TRIBUNAL CONSTITUCIONAL Y EL DERECHO A LA VIVIENDA (con motivo de las ejecuciones hipotecarias)
• EL TRIBUNAL SUPREMO Y SU CONCEPCIÓN DE LA VIVIENDA SOCIAL EN ALQUILER
• GRUPO DE DEBATE VIVIENDA PUBLICA YA
• EVITAR NUEVAS BURBUJAS FINANCIERO-INMOBILIARIAS EN EUSKADI
• NUEVO DERECHO PARA UN URBANISMO EMERGENTE EN LA CIUDAD YA EXISTENTE
• LEY DE ECONOMIA SOSTENIBLE Y NUEVO URBANISMO EMERGENTE
• NUEVAS OPORTUNIDADES EN LA REHABILITACION URBANA
• REHABILITANDO LA REHABILITACION
• PLAN ESTRATEGICO DE REHABILITACION Y REGENERACION URBANA 201-2013 DEL PAIS VASCO
• AHORRO, EFICIENCIA ENERGETICA, EERR, EDIFICIOS Y VIVIENDAS ¿TIEMPOS DE CAMBIOS IRREVERSIBLES?
• INSTRUMENTOS E IMPACTOS DE LAS POLITICAS PUBLICAS DE VIVIENDA EN ESPAÑA
• OTRAS VIVIENDAS: COVIVIENDA
• COMENTARIOS SOBRE ESTADISTICAS DE VIVIENDA EN EUSKADI EN LA PASADA DECADA
• GASTO PUBLICO EN VIVIENDA EN ESPAÑA. EL EJEMPLO DE EUSKADI EN EL 2007
• LES LLAMAMOS POLITICAS PUBLICAS DE VIVIENDA Y NO LO SON
• ALQUILER PUBLICO, GOBIERNO VASCO Y FONDOS PRIVADOS DE INVERSIONES
• VIVIENDA PUBLICA EN ALQUILER, ESPAÑA 2011: PRIVATIZACION AVANT LA LETTRE
• ALQUILER PUBLICO DE VIVIENDA: EUSKADI SE ALEJA DE LOS PAISES LIDERES DE LA UE
• ¿EL PRINCIPIO DE FIN DE LA VIVIENDA PROTEGIDA VASCA?
• EL CRUDISMO EN MATERIA DE POLITICA DE VIVIENDA EN EUSKADI
• PROPUESTAS DE VIVIENDA DEL GOBIERNO EN EL DEBATE DEL ESTADO DE LA NACION

Se acaba de hacer público en este discreto momento vacacional (1 y 2), que el Gobierno Vasco va a ponerse en manos de un fondo de inversión privado (posiblemente extranjero) para la dinamización de su política de alquiler público.

Vayamos con las cifras. El Gobierno Vasco va a adjudicar por concurso público el derecho a explotar 4.000 viviendas de alquiler público en los póximos 20 años, bajo los siguientes parámetros:

• Cesión al fondo de inversión de unas 3.000 viviendas protegidas existentes o en fase de construcción titularidad de Alokabide y Visesa (bienes patrimoniales de la Administración).
• Construcción por parte del fondo de inversión de unas 1.000 nuevas viviendas protegidas para su destino al alquiler protegido.
• El fondo de inversión recibirá 700 euros por mes y vivienda, cantidad que se actualizará todos los años un 2.5%. Sin deflactar, estamos hablando de unos 670 millones de euros.
• Pasado los 20 años, el fondo de inversión puede vender las viviendas protegidas a sus inquilinos u a otras personas al precio protegido. Si la venta se realizase hoy supondrían no menos de 450 millones de euros.
• El Gobierno Vasco recibirá unos 300 millones de euros por la venta de suelo público al fondo privado de inversión.
• También recibirá el Ejecutivo Vasco los alquileres protegidos que realmente paguen los inquilinos (que no será 700 euros al mes, sino lo que correspondan en función de la normativa de alquiler público - el modelo está hecho bajo la premisa de alquileres públicos de 300 euros de media-). Sin deflactar, estamos hablando de unos 72 millones de euros.
• Oficialmente, la operación, que es más financiera que inmobiliaria, tiene una tasa de beneficio del 6.5% para el fondo de inversión que entre en este esquema, con una protección frente a la inflación del 2.5%. Aunque cualquier que juegue un poco con una calculadora sabe que la tasa de beneficio garantizada al fondo de inversión es superior a la declarada oficialmente.

Hasta aqui los datos hechos públicos hoy mismo y que eran un secreto a voces en los pasillos de Lakua desde hace meses. A partir de aquí, algunas primeras valoraciones mías, hechas un tanto a ciegas, pues aún no se conoce el pliego de condiciones de la adjudicación.

En primer lugar, parece una operación en la que el contribuyente retribuye de forma muy generosa a un inversor que asume muy poco riesgo. Más de 1.100 millones de euros por el alquiler de unas 3.000 viviendas ya hechas, la construcción y alquiler de 1.000 viviendas más durante 20 años parece y 300 millones de euros en concepto de suelo parece, a todas luces, un precio bastante elevado para el erario público y ventajoso para el partner privado.

En segundo lugar, el actual Gobierno Vasco dijo que era necesario huir del modelo Bizigune pues era demasiado caro y del modelo Alokabide pues las viviendas protegidas solo permanecían 20 años en alquiler y después eran vendidas. Pues bien, en este caso nos encontramos con un programa que es igual o más caro que Bizigune en la parte de movilización de vivienda existente hacia el alquiler y con un programa que dura 20 años, exactamente igual que el Alokabide que hemos conocido hasta la fecha (y si tenemos en cuenta los periodos de carencia financiera).

Por otra parte, es necesario ser consciente de que este esfuerzo es sobre todo un programa de movilización de vivienda protegida vacia hacia el alquiler y en mucha menor medida de construcción de nuevo parque público de alquiler. El 75% de los esfuerzos se centran en conseguir alquilar vivienda protegida que el Gobierno Vasco no vende (un tema del que hasta ahora no se ha hablado en la prensa, que se ha limitado a hablar de renuncias después de los sorteos)y el 25% de las energías se aplican a la construcción de nueva vivienda protegida de alquiler. Cosa que a mi me parece muy bien (movilizar antes que construir) pero que aleja al Gobierno Vasco del cumplimiento de sus objetivos en materia de alquiler.

Supongo que nadie destacará lo evidente, pero este es un programa de privatización masiva de stock público de suelo y vivienda. Tengamos en cuenta que las casi 3.000 viviendas ya existentes son públicas y el Gobierno Vasco procederá a vender suelo y viviendas a un fondo de inversión privado que, a su vez, venderá ese suelo y viviendas a terceros particulares.

Ahora bien, lo que no se privatizan son los costes de la gestión de las 4.000 viviendas protegidas en alquiler. Todo el mundo que conozca el negocio del alquiler a escala corporativa sabe que en la gestión de los alquileres es donde están los problemas y donde puede fracasar o triunfar una operación de alquiler a gran escala. Pues bien, en este caso la gestión la seguirá realizando el Ejecutivo Vasco a través de una de sus sociedades públicas (Alokabide que hoy mismo absorbe a SPAGVA-Bizigune). De esta forma, el fondo de inversión tiene totalmente asegurados unos alquileres medios-altos (700 euros al mes, actualizados por el IPC anual) y transfiere el riesgo de gestión del parque de alquiler al sector público. El riesgo y ventura es del Gobierno Vasco y el beneficio del fondo de inversión que resulte adjudicatario.

No me atrevo a considerar la operación como una total socialización de pérdidas y privatización de beneficios, pero si creo que se asemeja bastante a una patada a seguir en términos financieros, sin demasiadas novedades en relación al modelo Alokabide (más allá de la sustitución de las cajas vascas de ahorros por un fondo de inversión con base en Londres, NY o Shangai, la de Visesa por promotores privados y la de la colaboración público privada por la técnica concesional). En cualquier caso, como contribuyente, creo que estamos dando demasiado durante demasiado tiempo a cambio de muy poco. Y en términos de modelo creo que esta y otras decisiones recientes cierran una década de intervención pública decidida y directa del Gobierno Vasco en el mercado de la vivienda en favor de la accesibilidad de la misma para amplias capas de la sociedad vasca y abre una nueva época de menos sector público y más mercado.

Como siempre, por el bien de la sociedad en la que vivo, espero estar equivocado en lo que veo negativo y acertado en lo que señalo como positivo.

ACTUALIZACION 29/7/2011: el PNV ya se ha posicionado sobre esta iniciativa del Gobierno Vasco. Considera que es privatizadora y contraria a derecho (ilegal).

Los que nos dedicamos a estas cosas de la vivienda solíamos citar siempre un par de datos para dar la dimensión de la rareza española en materia de alquiler y sobre todo en lo relativo al alquiler público. Los dos datos claves eran que España tenía sobre un 10% del total de sus viviendas en alquiler y que solo un 1% del total eran viviendas públicas en alquiler no de mercado o social. La rareza estriba en que en la UE estos guarismos suelen estar entre el 30%-50% el porcentaje de alquiler y entre el 20%-35% el porcentaje de alquiler social.

Dicho lo cual, no se debe ocultar que muchos gobiernos neoliberales en la UE están socavando estos parques públicos de alquiler europeos, alegando dificultades presupuestarias, pero con un claro propósito ideológico. Pero se comprenderá que entre el 1% y el 35% del total de viviendas en alquiler social (este guarismo es el de Holanda), por mucho que recorten allí, mucho tendremos que crecer aquí para llegar a converger.

Pues bien, compruebo con espanto, pero sin ninguna sorpresa, que en los últimos tres años España retrocede a una velocidad extraordinaria en materia de alquiler público o social, después de décadas de avances raquíticos, difíciles en muchos casos por tener que luchar contra determinados lobbies mercantiles e incluso mentirosos en algunos de ellos por estar preñados de medias verdades o medias mentiras proclamadas por algunos responsables políticos y/o administrativos (parafraseando al 15M "Le llaman alquiler social pero no lo es").

Comparto varios datos que me han llevado a titular este post como "Privatización avant la lettre" para referirme a la privatización del paque público de alquiler español incluso antes de que el mismo tenga cierta entidad. Lo que, con un poco de sorna, podríamos incluso llamar una privatización preventiva:

• En España se solía hablar de 148.000 viviendas sociales en alquiler y el 1% del total del parque de viviendas (criterio AVS, CECODHAS y Carme Trilla i Bellart). Si hoy acudimos a las fuentes oficiales veremos que en estos momentos España tiene solo 124.000 viviendas de este tipo y no llegamos ni al 0.5% del total del parque de viviendas.
• La Comunidad Autónoma de Madrid y el Ayuntamiento de la capital de España, azuzadas por su endeudamiento, por su sesgo ideológico neoliberal o por la dos cosas a la vez, lleva años desplegando un plan masivo de indirecta privatización de alquileres públicos (inter alia "Plan Vivienda Joven" -viviendas protegidas en alquiler con opción de compra que en muy pocos años, tan pocos como siete, pasan de ser viviendas protegidas en alquiler a ser viviendas libres en propiedad-), ahora aderezado con privatizaciones directas del parque público de alquiler (vg venta de los suelos de las viviendas en derecho de superficie del Plan 18.000 o venta de promociones de alquiler público en bloque a fondos de inversiones autorizados a venderlas como viviendas libres en unos pocos años).
• Hace algo más de un año la Comunidad de Extremadura vendió todas sus viviendas sociales en alquiler a sus inquilinos, aduciendo que era muy caro mantenerlas y que en crisis (cuando más se necesitan estas viviendas) no se podían hacer cargo de estas partidas (reduciendo el stock público extremeño de vivienda social en alquiler a cero).
• La Comunidad del País Vasco lleva meses tratando de vender sus propios suelos de viviendas protegidas titularidad del Gobierno Vasco cedidas en derecho de superficie por 75 años a sus usuarios (más de 21.000) y se rumorea que va a poner miles de viviendas protegidas en manos de fondos de inversiones extranjeros que las alquilarán unos años y después las venderán como viviendas libres en propiedad.
• La Sociedad Pública de Alquiler (SPA) lleva meses a disposición de los promotores de vivienda libre en venta con stock para que, con el dinero de los impuestos de todos (los que los pagamos), se alquilen estas viviendas durante un tiempo, evitemos la quiebra de promotores privados y el día de mañana, pasada la crisis, se puedan vender esas viviendas como libres y sin pérdidas. Se me dirá que esto es comprensible en tiempos de crisis. Pero recuerdo que la SPA se llama Sociedad Pública de Alquiler y, hasta la fecha, parece que por lo que menos interés tiene es precisamente por eso: por la promoción del alquiler a precios inferiores a los del mercado.
• El lunes 23 de mayo, solo un día despues de las elecciones autonómicas y municipales, la Comunidad de Valencia anunció que se cancelaban las ayudas públicas al alquiler. En este caso no hablamos de parque público de alquiler, sino de ayudas económicas para el pago de alquileres en el mercado privado, a imagen y semejanza de la Renta Básica de Emancipación estatal.
• Aunque podría seguir con docenas de ejemplos, acabo con la Generalitat de Cataluña que, en recientes fechas y previo uso de helicópteros, ha derogado la su Ley de Barrios y la práctica totalidad de su Ley del Derecho a la Vivienda a través de una ley conocida como omnibus. Además ha dejado bien clara su intención de vender todo lo que sea vendible (con lo que el pequeño parque de vivienda protegida en alquiler de Cataluña será pasto de los intermediarios financieros). 

Esperanza Aguirre y Ana Isabel Mariño (las dos en las fotos de arriba), Presidenta y Consejera de Vivienda de la Comunidad Autónoma de Madrid, son, sin duda, el dueto privatizador de vivienda más voraz y eficaz que se haya visto en mucho tiempo.

Acaban de anunciar que la vivienda protegida hecha sobre suelo público al amparo del Plan Estatal de la Vivienda en la Conunidad Autónoma de Madrid se descalificará a los 15 años y pasará a ser vivienda libre susceptible del pelotazo del titular de la misma (se le adjudicó una vpo construída sobre suelo público y 15 años después podrá venderla como vivienda libre en el mercado).

En la Comunidad Autónoma de Madrid ya habían inventado "las esperancitas": viviendas protegidas que durante siete años permanecen en alquiler, pero que pasado ese tiempo se convierten en viviendas libres en propiedad, con pelotazo tasado para el promotor (200%), con pelotazo ilimitado del comprador (adjudicatario de vpo) y con evidente paso de suelo reservado a vivienda protegida a suelo finalmente destinado a vivienda libre (una zafia y burda manera de cargarse las reservas legales de suelo para vivienda protegida).

Las autoras intelectuales y materiales de semejante robo (se pone patrimonio de todos en manos de unos pocos para su exclusivo lucro) son además muy populares entre el electorado de su Comunidad Autónoma. Lo siento por la gente progresista de Madrid (que la hay y son muchos), pero Madrid tienen en materia de vivienda lo que se merecen.

La medida de la descalificación a los 15 años no ha sido muy bien acogida que digamos en meneame.

ARTICULOS ANTERIORES EN ESTE BLOG QUE TRATAN DE TEMAS RELACIONADOS Y QUE PUEDEN INTERESARTE:

Technorati Tags: esperanza aguirre, ana isabel mariño, vivienda, cam, politicas publicas vivienda, privatizacion