31/07/10

PONENCIAS DEL CURSO DE VERANO UPV-EHU SOBRE RENOVACION URBANA Y COHESION SOCIAL

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Hace unos días he estado por Donosti donde, dentro del marco de los cursos de verano de la UPV-EHU y organizado por el grupo de estudios EKITEN THINKING, se ha celebrado un seminario titulado RENOVACIÓN URBANA Y COHESIÓN SOCIAL EN UN CONTEXTO DE CRISIS (programa).

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Ya están disponibles todas las ponencias en el slideshare del Ekiten Thinking. Os las dejo por si le pueden interesar a alguien.

 

 

 

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28/07/10

MAS APUNTES SOBRE EL CURSO DE VERANO UPV-EHU SOBRE RENOVACION URBANA Y COHESION SOCIAL: Y SI HAY EXITO EN LAS POLITICAS DE REHABILITACION Y REGENERACION URBANA ¿QUE PASA CON LAS PLUSVALIAS?

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Como ya os comenté la semana pasada, estos días he estado por Donosti donde, dentro del marco de los cursos de verano de la UPV-EHU y organizado por el grupo de estudios EKITEN THINKING, se ha celebrado un seminario titulado RENOVACIÓN URBANA Y COHESIÓN SOCIAL EN UN CONTEXTO DE CRISIS (programa).

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Más allá de las primeras notas de urgencia de ayer (en las que me reitero), comparto una segunda ronda de apuntes sobre las conclusiones que yo saco sobre lo comentado a lo largo del seminario:

  • Muchos de los expertos participantes en el seminario nos han mostrado ejemplos de buenas prácticas de rehabilitación y regeneración urbana -RRU- (Darinka Czischke casos de Holanda e Inglaterra, Marta Ibarbia de Bilbao, Luis Carlos Delgado de Sestao, Jorge Letamendia de Donostia, Juan Rubio de Zaragoza y Aragón, Pere Serra de Barcelona y Cataluña y Daniel Fernandez Navarro de Andalucía) que deben ser tenidas en cuenta. No se trata de replicarlas de forma acrítica en otros lugares, pues cada situación tiene sus características particulares. Pero esta claro que conocer el estado del arte es siempre el punto de partida de cualquier trabajo serio.
  • Por otra parte, también hemos visto como gestores (todos los antes citados), académicos (el arquitecto Alfonso Alvarez Mora y el jurista Domenec Sibica) y políticos (Jorge Letamendia) deducían de sus proyectos pasados y presentes reglas y normas que ayudan a realizar buenas políticas de RRU.
  • Y todos, sin excepción, han dicho que en estos momentos el principal problema de la rehabilitación y la regeneración urbana es que no ha ni financiación pública ni privada para sustentarla.

Yo durante todo el seminario he deseado que las buenas prácticas de RRU que se nos presentaban, así como todas las demás que estén bien planteadas y se encuentren en diseño o ejecución en estos momentos en España, tengan exito. España por razones económicas, sociales, medioambientales y un largo etc necesita retejer sus ciudades y pueblos, dejar de crecer solo hacia afuera y empezar a "crecer" también hacia adentro.

Pero, asumiento que muchas de las operaciones en marcha en España de RRU puedan tener exito, me he preguntado durante todo el seminario lo siguiente: ¿cuales son los mecanismos de retención de plusvalías en las operaciones de RRU?

  • Si los presupuestos públicos financian operaciones de RRU que incrementan todos los valores (y también el económico) de los tejidos sobre los que se interviene, ¿todas las plusvalías van a ser privadas? ¿Vamos a socializar costes y a privatizar las pérdidas en las operaciones de RRU?
  • Me han venido a la cabeza técnicas como las areas de tanteo y retracto, las limitaciones a la facultad de disponer, la calificación temporal o definitiva como vivienda protegida o los impuestos a las segundas y posteriores transmisiones.
  • Seguro que me dejo en el tintero muchas otras posibles técnicas de captación de plusvalías en suelo urbano. Pero a lo que voy es que una vez que nos gastamos millones de euros públicos en las operaciones de RRU no tenemos demasiadas garantías sobre la fijación de la población, la evitación de la gentrificación y la captura de las plusvalías solo por particulares o empresas privadas totalmente ajenas a los barrios rehabilitados o regenerados.
  • Para el suelo urbanizable tenemos los estandares, las reservas de suelo para vivienda protegida y la participación de los ayuntamientos en las plusvalías. Pero en suelo urbano estamos algo huerfanos no tanto de técnicas como de prácticas de retención pública de plusvalías urbanas solo generadas por el esfuerzo del sector público.

Y yendo un poco más lejos, también he pensado en el seminario que las operaciones de RRU nunca (ni con crisis ni con bonanza) van a ser tan atractivas para los promotores privados como la promoción de nueva vivienda en suelos urbanizables. De hecho, los ultimos diez o quince años prueban que los promotores no participan en operaciones de RRU ni con burbuja inmobiliaria ni despúes del pinchazo de la misma. Debemos enfrentarnos a una realidad. Las tasas de rendimiento de las operaciones de RRU nunca estarán al nivel de las de la promoción de vivienda nueva en expansiones de la ciudad.

Con lo que yo llego a la siguiente línea de pensamiento: si el mercado voluntariamente nunca va a participar en operaciones de RRU de forma decidida, si los PGOUs y las licencias para construir nuevas viviendas en los suelos urbanizables las gestionan la Administración, si la sociedad en su conjunto necesitamos pueblos y ciudadades en los que no se degraden los tejidos urbanos y haya cohesión urbana en sentido amplio ... ¿porque no se vinculan en los PGOUs, con respaldo de la ley, las expansiones urbanas a la atención previa de determinadas obligaciones de RRU?

  • Obligar a los promotores privados a pagar parte de los costos de las operaciones de RRU como condición previa e ineludible a la expansión urbana afecta al derecho de propiedad y a la libertad de empresa. Indudable. De hecho, sería una nueva carga urbanística. No diferente en esencia de otras ya existentes. Digamos que una especia de sistema general de RRU
  • Pero la opción contraria (privatizar beneficios en tiempos de expansión inmobiliaria en suelos urbanizables y socializar costos en las operaciones de RRU en suelo urbano) es suicida en términos colectivos.

Hace tiempo que le doy vueltas a esta idea (el año pasado publicque un post titulado OBLIGACIONES LEGALES DE REHABILITACION ASOCIADAS AL CRECIMIENTO URBANO). Y cada vez estoy más convencido de que las cosas deberían de ir en el futuro un poco por esta senda.

Si alguno tiene alguna idea en relación a esto y quiere compartirla ... se le agradecería un poco de luz.

 

 

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27/07/10

PRIMEROS APUNTES DEL CURSO DE VERANO UPV-EHU SOBRE RENOVACION URBANA Y COHESION SOCIAL

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Como ya os comenté la semana pasada, estos días estoy por Donosti donde, dentro del marco de los cursos de verano de la UPV-EHU y organizado por el grupo de estudios EKITEN THINKING, está teniendo lugar un seminario titulado RENOVACIÓN URBANA Y COHESIÓN SOCIAL EN UN CONTEXTO DE CRISIS (programa).

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Comparto unos apuntes de urgencia de lo comentado en la primera mitad de este seminario:

  • Ambiente de ventas. Me explico. Casi todas las Administraciones se están aplicando a buscar recursos económicos hasta debajo de las piedras. Resultado: venta del mínimo parque de alquiler social de ayuntamientos y CCAA (menos del 0.8% del total de las vivienda de España vs. 35% en Holanda), venta del suelo de los derechos de superficie tambien minoritarios hasta la fecha en España (Madrid, Euskadi, etc), cesión a los promotores privados de los suelos patrimoniales y derechos urbanísticos públicos (el 10% de España y el 15% de Euskadi) para vializar la urbanización de operaciones paradas ... En fin, se está liquidando lo poco que hay de no propiedad (alquiler y derecho de superficie) para poder seguir haciendo vivienda protegida en propiedad.
  • Están tambien muy de moda las viviendas protegidas en alquiler con derecho de compra a los pocos años. Le llaman alquiler público, pero es acceso diferido a la propiedad privada.
  • El modelo jurídico general de vivienda protegida sigue siendo una vpo en compra que se descalifica a los pocos años, cuyo régimen júridico no se controla desde la Administración y que deviene vivienda puramente de mercado ...
  • En este contexto de real politik hablar de rehabilitación, renmovación urbana y cohesión social es, cuando menos, dificil.
  • Pero se han visto dos grandes opciones sistémicas, no contrapuestas, peroi si diferentes. En primer lugar, la medicina preventiva y pequeña cirujía que representa la rehabilitación y regeneración urbana en barrios de los años de los años 50-70 del pasado siglo (que no necesitan grandes inversiones pues no tienen grandes problemas, en los que los propios vecinos pueden disponer de algo de capital privado, en los que si no se interviene hoy con algo de dinero privado y público hoy, habrá que intervenir en el futuro con mucho más dinero). Y en segundo lugar la gran cirujía que supone la regeneración integral de tejidos urbanos que han sufrido una gran degradación social y física (en estos casos las inversiones se miden en cientos y miles de millones de euros y en muchos años de esfuerzo presupuestario público, generalmente los beneficios son privartizados y no disfrutados por todas las capas de la sociedad de igual manera -fuerte intervención privada en el proceso de transformación, privatización de plusvalías, gentrificación, etc-).
  • A mi me ha parecido entender que las Administraciones y el mercado no tienen mucho interés en la medicina preventiva (menor tasa de beneficio; no son inagurables por lo políticos; etc) y que en la gran cirujía, cuando no queda más remedio que hacerla, los costes son públicos y los beneficios privados.
  • Además también me ha parecido entender que no aparecen en el horizonte muchas ideas nuevas sobre partenariado público privado en materia de rehabilitación y regeneración urbana. Y que se sigue dependiendo de unos presupuestos públicos en estos momentos menguantes.
  • Y finalmente tambien he querido entender que la busqueda de la mixticidad social en los tejidos urbanos no parece ser una misión central de nadie: por supuesto no del mercado, pero tampoco de las administraciones públicas con competencias urbanísticas.

De momento no se respira precisamente un optimismo desbordante, pero es lo que hay, o al menos lo que veo que nos transmiten gestores públicos y expertos españoles y europeos.

 

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23/07/10

CURSOS DE VERANO DE LA UPV-EHU: SEMINARIO SOBRE RENOVACION URBANA Y COHESION SOCIAL EN UN CONTEXTO DE CRISIS

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La semana que viene tendrá lugar en Donosti, dentro del marco de los cursos de verano de la UPV-EHU y organizado por el grupo de estudios EKITEN THINKING, un seminario titulado RENOVACIÓN URBANA Y COHESIÓN SOCIAL EN UN CONTEXTO DE CRISIS (programa).

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El desarrollo del este Seminario buscará la consecución de los siguientes objetivos: promover la reflexión sobre el modelo de ciudad que queremos a través de la identificación de las nuevas tendencias y retos que se presentan a la dimensión local dentro del proceso de Globalización. 

  • Generar conocimiento a través de la impartición de conferencias magistrales ofrecidas por expertos académicos reconocidos en el área de conocimiento urbanístico con un enfoque multidisciplinar y de la participación e intercambio de experiencias y buenas prácticas en materia de gestión de la renovación urbana.
  • Profundizar en la identificación de ámbitos de colaboración entre los sectores públicos y privados que permitan la creación de fórmulas innovadoras de financiación de actuaciones de regeneración y rehabilitación.
  • Identificar oportunidades de actuación para generar ciudades más justas, inclusivas y equitativas que respondan a las expectativas y necesidades de la ciudadanía.

Por esta razón, la exposición por parte de los gestores de experiencias de regeneración urbana realizadas o que están en marcha, el debate y la reflexión por parte de las entidades financieras y las lecciones magistrales de expertos sobre esta materia son, en este momento, elementos de gran valor para poder afrontar los nuevos retos del urbanismo con éxito. 

A mi juicio, tanto por la actualidad e interés de los temas que se van a tratar (¿como financiar y gestionar las políticas de rehabilitación y regeneración urbana en un momento de crisis y extremas dificultades del sector inmobiliario y las políticas públicas de vivienda) como por la altura de los ponentes (que permitirán estudiar los temas de una perspectiva multidisciplinar y desde varios lugares de la UE y España) creo que es un seminario que merece la pena. Yo, en la medida que me lo permitan mis obligaciones profesionales, voy a tratar de participar.

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19/07/10

POR UNA VIVIENDA SOCIAL de Miguel Angel Navarro

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Interesante artículo de Miguel Angel Navarro (CEAR) sobre el Pacto de la Vivienda de Euskadi (Por una vivienda social. El Correo).

Muy favorable a una europeización del concepto "vivienda protegida" vasca (a través de la categoría de "vivienda social en alquiler"), así como de Bizigune y de la movilización de vivienda vacía hacia el alquiler social. Algo, esto último, que parece que va a ir a menos en los próximos años en Euskadi.

 

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03/07/10

MIEDO A LOS EMBARGOS DE VIVIENDA EN LA CALLE. INDIFERENCIA GENERAL EN LOS DESPACHOS.

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Leo en Expansión que fundamentalmnete como consecuencia de la crisis económica se han producido en España 300 embargos de viviendas al día (unos 27.000 en total) durante el primer trimestre del 2010. Leo en El Correo que en el año 2009 más de 93.000 viviendas han sido embargadas en España en su conjunto. De los datos se deduce que el ritmo de embargos de viviendas no decrece en España del 2009 al 2010, sino que pasa de unos 250 diarios a unos 300 diarios. En Euskadi parece ser que hay algún matiz propio un poco más amable, según leo en El Correo. Finalmente leo en ABC que uno de cada diez españoles teme perder su vivienda: eso son unos 4 millones de españoles en dificultades económicas y residenciales.

Siendo el problema tan grave como es (unas 100.000 familias que se van a la calle al año y 4 millones de personas que piensan que están en riegos de seguir el mismo destino), llama la atención (por no decir otra cosa) que este asunto pase sin pena ni gloria por la prensa y que el tema de moda sea que los precios de las viviendas están subiendo ligeramente (o eso dicen las fuentes oficiales con indisimulado regocijo), con lo que bancos, cajas y gobiernos pueden respirar algo más tranquilos pues las viviendas en stock del sector privado quizás se pueden volver a vender sin modificar ni un euro su "ajustado" precio.

Desde el punto de vista social es un espectáculo obsceno (por no decir otra cosa).

PD: os dejo algunos links sobre este asunto de los embargos inmobiliarios que son de interés DESC, IAI, COHRE, UN HABITAT

 

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23/06/10

MAGNIFICA NOTICIA PARA EL EQUILIBRIO TERRITORIAL DE LA POLITICA PUBLICA DE VIVIENDA EN EUSKADI

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(gráfico obtenido de la web de El Correo)

Leo en la prensa de hace un par de días que el Gobierno Vasco ha decidido dejar de comprar al Ayuntamiento de Vitoria-Gasteiz suelo en esa ciudad para hacer vivienda protegida, para centrarse en el territorio de Bizkaia y Gipuzkoa. Esta es, sin más, una magnífica noticia para la cohesión social y territorial de Euskadi, así como para la política pública vasca de vivienda. 

Ya había comentado anteriormenteeste tema en este blog y solo tengo que decir que me alegro mucho de que el Gobierno Vasco deje de comprar suelo en Vitoria-Gasteiz (no confundir con que se vaya a dejar de edificar vivienda protegida vitoriana -sigue estando el Ayuntamiento para este menester- o que el Gobierno Vasco se vaya a retirar en materia de vivienda de esta ciudad -tiene todavía que desarrollar los suelos adquiridos en el pasado para miles de viviendas nuevas y gestionar los miles de viviendas en alquiler de parque autonómico en esa ciudad-) y se centre en otros territorios con más necesidades.

Por cierto, esto va a hacer que nos sometamos a nuevos e interesantes escenarios. ¿Como van a recibir los empresarios la intervención pública en materia de vivienda en Bizkaia y Gipuzkoa? ¿No se empezará a hablar de competencia desleal y de un intento de convertir a los promotores inmobiliarios en constructores? ¿Como van a asumir los ciudadanos de estos territorios una oferta de vivienda protegida previsiblemente fuertemente volcada hacia el alquiler? ¿No empezará a haber quejas ciudadanas  ante tanta vivienda "de mentira" -alquiler- frente a la vivienda "de verdad" -propiedad-, con posibles tentaciones político-electorales? Todo esto se verá, pero es bueno que partamos de la base de una cierta retirada alavesa y una cierta ofensiva guipuzcoana y vizcaína.

Felicito al Gobierno por esta decisión y le deseo suerte en su ejecución.

 

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19/06/10

PACTO POR LA VIVIENDA EN EUSKADI: RESCATE DEL MERCADO, EL PIB Y EL EMPLEO

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El pasado miércoles se firmó el PACTO SOCIAL POR LA VIVIENDA. Yo he seguido con interés los trabajos que durante meses se ha llevado a cabo para su debate, redacción y aprobación y quisiera hacer algunas valoraciones.

Antes de las mismas, algunas cuestiones previas. Vaya por delante que le deseo lo mejor al sector público vasco de la vivienda en su nueva singladura liderada por el PSE (con el apoyo estratégico del PP). Tengo muchos amigos y amigas en ese sector y a las personas que aprecio les deseo lo mejor siempre. Estos buenos deseos son especialmente intensos en el caso de los miembros del equipo directivo de la Viceconsejería de Vivienda del Gobierno Vasco, a quienes hace ahora un año el equipo en el que yo estaba integrado dio el relevo y de quienes tengo la mejor opinión personal y profesional. Y finalmente me gustaría que quede claro que las opiniones que voy a expresar a continuación solo a mi pertenecen, que no están vinculadas a ninguna organización y que, siendo evidente que nacen de mi propia visión de la sociedad, el mercado y el estado (no creo en la objetividad en ciencias sociales; es más creo que la pretensión de total objetividad en ciencias sociales es una impostura profundamente ideológica), pretenden ser reflexiones mucho más académicas y sociales que políticas o periodísticas.

Entrando en materia, lo primero que me llama la atención es que el PSV está diseñado para 15 años. No creo que el PSE más el Gobierno Vasco puedan garantizar que va a pasar en 15 años en política de vivienda, cuando a la legislatura autonómica vasca le restan tres años y a la municipal y foral solo meses. Es posible que la suma de PSE, PNV, PP, otras fuerzas políticas, patronales, sindicatos, cajas de ahorros, etc pudiera servir para trazar un plan en materia de política de vivienda para los próximos 15 años. Pero no es posible que se puedan planificar las políticas públicas vascas de vivienda y en parte las urbanas de la próxima década y media solo con el concurso del PSOE, el PP, la patronal, la minoría sindical (que parece apoyar el pacto pero no lo firma expresamente) y las cajas de ahorros. En el caso que nos ocupa, estas son las fuerzas que respaldan el PSV, pues PNV, Aralar, resto del arco político, la mayoría sindical, EUDEL y las DDFF no lo respaldan. Así que, o se consigue un apoyo de más de 75% del Parlamento Vasco, más del 75% de los ayuntamientos, las 3 DDFF, las 3 patronales de la construcción, las 4 cajas y los 4 sindicatos principales, o solo se puede planificar a 3 años, que es lo que al PSE le queda de legislatura. Todo esto no lo digo como demérito del PSV, pues planificar a 3 años vista es mejor que no planificar y, entra dentro de lo posible que el PSE continué en el Gobierno Vasco más allá del año 2013, con lo que el PSV, de facto, contendría el germen de las políticas de vivienda y urbanas del Gobierno Vasco para casi dos legislaturas. Dicho todo lo anterior, añado que lamento la soledad del PSE en este empeño (1, 2 y 3), pues si se quiere ir rápido ser va solo, pero para ir lejos solo se puede ir acompañado. Y sobre que no se forme equipo tienen responsabilidades tanto los que invitaron como los que rechazaron la invitación.

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Me he llevado otra sorpresa al comprobar que el PSV apuesta por reformar la ley del suelo (a pesar de que tal reforma no figura en el calendario legislativo del Gobierno Vasco) y no habla para nada de la ley de vivienda (que según el calendario legislativo del gobierno se tiene que presentar en el Parlamento Vasco antes de final de este año). Es extraño que si es necesario reformar la Ley del Suelo Vasco el PSE no considerase necesario mencionarlo en campaña electoral y más extraño es aún que prometiendo una Ley de Vivienda en dicha campaña electoral (aunque en términos muy acotados y en cierta contradicción con otros gestores público de vivienda del PSOE de otras CCAA) la misma no merezca ni una línea en el PSV. Es extraño y paradójico, pero es lo que hay.

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Dicho todo lo anterior, asumiendo que puedo estar perfectamente equivocado, e incluso casi deseándolo por lo que diré a continuación, yo considero que, como ya apunté en posts anteriores (1, 2, 3 y 4), este PSV si se impulsa por el Gobierno y parte de los Ayuntamientos vascos, así como el resto de agentes privados involucrados en lo urbano (sobre todo patronales y cajas de ahorros) va a tener los siguientes efectos:
 

SUELO Y PLUSVALIAS URBANISTICAS
 
La clave de bóveda del PSV está en la liberalización del suelo y la privatización de plusvalías urbanísticas. Se pretende incrementar las cargas de urbanización de la vivienda protegida y aligerar las de la vivienda libre (lo que implica un mayor beneficio privado para propietario de suelo y promotor, un mayor coste para las arcas públicas y considerar a la vivienda libre parte de la solución y a la vivienda protegida parte del problema), reducir las reservas de suelo para vivienda protegida a través del subterfugio de que las reservas legales pueden ser moduladas -en realidad reducidas- en cada municipio por cada Ayuntamiento (de nuevo un mayor beneficio privado para el propietario de suelo y el promotor, aderezado con altas dosis de inseguridad jurídica -que darán lugar a no pocos sustos judiciales- y haciendo saltar por los aires la piedra angular y diferencial del modelo vasco de vivienda -sus altas reservas de suelo para vivienda protegida 1, 2, 3, 4, 5 y 6-), reducir la participación de los ayuntamientos en las plusvalías urbanísticas (una vez más, mayor beneficio privado para propietario de suelo y promotor, además de una menor financiación para el urbanismo municipal -1 y 2-), incrementar la edificabilidad(un paso más en el mayor beneficio para propietario de suelo y promotor, no exento además de evidentes riesgos medioámbientales y externalidades urbanísticas).

En un contexto como el actual de bajada generalizada del precio del suelo y del precio de la vivienda libre, que debería ser saludada por las Administraciones, en Euskadi estamos en la antesala de una despublificación de la función urbanística de primer orden que hará que pasemos, de ser el ejemplo de referencia en materia de políticas públicas de vivienda en España y en cierta medida en la UE, a ser uno más del pelotón autonómico, con todo lo que ello supone de emulación de los modelos fallidos de Valencia, Madrid, Murcia, archipiélagos, Andalucía y Cataluña. Presuntamente, para resolver los problemas de vivienda y urbanos de Euskadi se propicia una retirada de lo público y un crecimiento de papel de lo privado, pues se entiende que las soluciones a los problemas urbano solo pueden venir del mercado.No parece que el punto de partida del PSV se vea refutado por la realidad económica de los últimlos años en España (más mercado no ha implicado vivienda más accesible y si una economía más frágil y un evidente ataque al medioambiente). En realidad, lo que de verdad ocurre con el PSV es que la política de vivienda vasca va a pasar, de ser una política social, territorial y económica que busca que la vivienda sea accesible a toda la población, a ser una parte más de la política económica que busca la actividad económica y el empleo. La clave, a partir de ahora, no va a estar en la accesibilidad socio-económica de la vivienda (la vivienda como derecho ciudadano), sino en el crecimiento del PIB y en el empleo (la vivienda como una mercancia del mercado), con todo lo que ello supone. De cosas conexas con todo esto ya he hablado en posts anteriores en este blog (1 y 2).

REGULACION DEL CREDITO HIPOTECARIO

Este asunto, la regulación legal del crédito hipotecario, es una competencia estatal y parece, en principio ajeno, a las políticas públicas de vivienda de una Comunidad Autónoma. Sin embargo, es una de las claves de la accesibilidad socio-económica de la vivienda y del estado ctual en el que se encuentra nuestra economía. Ya he hablado en este blog (1, 2, 3 y 4) sobre como limitar legalmente el nivel de crédito hipotecario ayuda a reducir los precios de la vivienda, así como el riesgo sistémico de una economía, así que no me repetiré. Pero dejo apuntado que nada se dice sobre la materia hipotecaria en el PSV, siendo esta una omisión incomprensible.

FISCALIDAD

El PSV mantiene un discurso fiscal en relación a la vivienda, desde mi punto de vista (1 y 2) correcto(favorecer alquiler frente a propiedad, vivienda protegida frente a vivienda libre y rehabilitación y regeneración urbana en general). Reconoce que las instituciones competentes son las DDFF y apela a la cooperación interinstitucional. Pero las tres DDFF se han negado a firmar el pacto, así que no se puede ser muy optimista al respecto.

SERVICIO PUBLICO DE VIVIENDA Y DERECHO A LA VIVIENDA

Estos dos conceptos no aparecen en todo el PSV, de lo que hay que deducir que este pacto no tiene entre sus objetivos crear un servicio público de vivienda equiparable a los existentes en el resto de la UE (1, 2 y 3) y que permita el acceso universal a una vivienda digna como ocurre en muchos estados europeos. A mi, como he sostenido en este blog, el tema del servicio público de vivienda me parece un tema clave en el que creo que estamos perdiendo el tren. De lo de la vivienda como derecho tambien he hablado bastante en este blog (1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 y 9) y creo que es un asunto al que desde la izquierda hay que darle contenido. Pero otros, legítimante, apuntan en otras direcciones y no dan importancia a este tema.

EQUILIBRIO TERRITORIAL DE LAS POLITICAS PUBLICAS DE VIVIENDA

Este es, a mi juicio, uno de los mayores déficts de las actuales políticas públicas de vivienda en Euskadi(mucho en Alava, muchísimo en Vitoria-Gasteiz, menos en los TTHH de Gipuzkoa y Bizkaia y relativamente poco en Bilbao y Donosti). En el texto del PSV hay alguna mención discreta a este asunto (por ejemplo se habla de cruzar Etxebide con el inventario de suelos urbanos y urbanizables o de dar preferencia a las actuaciones en municipios que hasta la fecha hayan tenido poca actividad en materia de vivienda protegida), pero no parece estar en el centro de sus preocupaciones. O quizás si, pero no se haya explicitado.

PRESUPUESTOS Y FINANCIACION PARA POLITICAS PUBLICAS DE VIVIENDA
 
En todo el PSV no hay ni un solo compromiso presupuestario público. Todos sabemos que avanzamos hacia un escenario de menores presupuestos públicos para vivienda (a pesar de que el candidato Lopez prometió en campaña electoral duplicar el presupuesto del Gobierno Vasco para vivienda este se ha visto reducido en más de un 15% en el año 2010). Será difícil hacer mas y mejor con menos recursos publicos. Hay campo para las mejoras de eficiencia y eficacia. Hay campo para la innovación. Es interesante explorar las posibilidades del PPP (public private partnership) o cooperación público-privada. Pero milagros todos los días es claro que no se pueden hacer y a nadie se le pueden exigir. A mi juicio, seguimos sin tener un modelo claro de financiación de la creación y regeneración de ciudad y lo fiamos todo a la existencia de unas plusvalías urbanísticas que no siempre existen y/o que hay veces que no es bueno que existan.

En el PSV se hace una mención genérica y muy perdida en su texto a una addenda al convenio financiero con las cajas de ahorros. El actual acaba de ser negociado por el Gobierno Vasco y las entidades financieras y, a mi juicio, es bastante oneroso para el erario público y la ciudadanía vasca (como contaba en un post anterior sobre este tema, en síntesis, Euribor + 1 para financiar la vivienda protegida en venta, Euribor + 1.8 para la vivienda protegida en alquiler y obligación de recompra de la vivienda protegida por parte del Gobierno Vasco en caso de impago del crédito hipotecario). La mención a una addenda al convenio financiero, partiendo del escenario desfavorable del que partimos, mucho me temo que supondrá un nuevo riesgo para las cuentas públicas, no tanto en los ejercicios inmediatamente venideros, pero si en las próximas décadas, como consecuencia de los compromisos financieros a largo plazo y desfavorables que pueden ser asumidos por el Gobierno Vasco (es decir, por todos los contribuyentes).

 

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PRODUCCION DE VIVIENDA PROTEGIDA

 
Si el PSV se ejecuta hasta sus ultimas potencialidades creo que pasaremos de una cuota del 50% de vivienda protegida(al final del periodo 2002-2008 Euskadi producía sobre 7.000 viviendas protegidas y 7.000 viviendas libres) a otra probablemente inferior al 30%, todo ello como consecuencia de que en Euskadi se van a producir muchas menos viviendas protegidas en el futuro de las que se produjeron en el pasado, las que se den serán de las modalidades menos sociales y tendremos un mercado de vivienda libre y vivienda tasada más dinámico.

Con este PSV no se va a cumplir el objetivo de las 90.000 viviendas protegidas en 15 años (6.666 por año). Sirva como punto de partida el que el el año 2009 la producción de vivienda protegida se desplomó de las más de 7.000 del año 2008 a menos de 3.000. Con los mimbres de este PSV y partiendo de donde partimos es imposible llegar al objetivo de las 90.000 viviendas protegidas nuevas, todo ello sin perder de vista que dicho objetivo creo que es poco recomendable desde el punto de vista medioambiental y social. No se puede ser a la vez productivista y medioambientalista, no se puede apostar por la construcción masiva de nueva vivienda protegida y a la vez decir que el centro de gravedad de la política de vivienda debe ser la rehabilitación y regeneración urbana. De esto ya hemos hablado en ocasiones anteriores en este blog (1 y 2). Y otros, como mucho más criterio que yo, se preguntan si la forma de salir de esta crisis inmobiliaria es con más vivienda nueva.

Las viviendas protegidas en venta van a adaptar su precio a los ingresos de los adquirentes, cosa que gozará de mucho apoyo social (al falso grito de "que pague más quien más tiene" que esconde la intención compartida de gobierno y mercado de sacar hasta el último euro de los compradores de vivienda protegida -recuerden, la clave es el PIB y el empleo y no el proveer vivienda a un coste razonable-). Así este PSV no limita de ninguna manera el nivel de esfuerzo financiero máximo en el acceso a la vivienda protegida (como si ha hecho por ejemplo Andalucía por ley, situándo el máximo esfuerzo financiero para acceder a una vivienda protegida en un 30% de los ingresos personales o familiares en el caso de compra de la misma). Todo esto significa, como ya he comentado antes en este blog, que la vivienda protegida en Euskadi a partir de ahora será más cara, estará dirigida a las clases sociales medias y medias-altas y incrementará los beneficios de los promotores de vivienda y propietarios de suelo. Como ya he comentado en otros posts, se va a dar la paradoja de que la gente normal va a solicitar fundamentalmente vivienda social y vpo en alquiler mientras que las Administraciones Públicas y el mercado le van a ofrecer vivienda tasada y libre en compra. Aunque ya veremos que dicen de todo esto las cajas de ahorros, una vez se reestructuren y se recuperen de sus propias locuras inmobiliarias del pasado reciente.

El PSV solo va a favorecer la vivienda en compra y en alquiler, apostando, por tanto, por la desaparición del derecho de superficie, uno de los rasgos característicos del modelo vasco de vivienda y altamente socializante. Como de este asunto ya he hablado en este blog anteriormente no me repetiré, pero entiendo que estamos ante un tema especialmente grave y regresivo.

Parece ser que se va a apostar por las cooperativas de vivienda protegida sindical, un verdadero coladero de fraude en otras CCAA que espero que no se reproduzca en Euskadi. Espero que el apoyo implícito de CCOO y UGT a este PSV nada tenga que ver con este tema. Espero que CCOO y UGT sepan manejar diligentemente este instrumento.

A pesar de que sobre los sorteos de viviendaen su formato actual (cupos con baremación previa) ha corrido rios de tinta, el PSV mantiene este como el sistema de adjudicación de vivienda protegida.
 
ALQUILER PROTEGIDO
 
A mi modo de ver es imposible cumplir el objetivo del PSV de 2.666 nuevas viviendas protegidas en alquiler al año (40.000 en el 2025) sin un esquema financiero creíble. Para financiar políticas públicas de alquiler en los próximos años no va a haber más dinero público, sino menos. La colaboración público-privada solo se dará si es rentable para el sector privado. Y si se garantiza desde hoy la rentabilidad de las actuaciones privadas en alquiler público (hay que garantizar inversión, riesgo y financiación privados) será a través de fórmulas concesionales que difieren a futuro los esfuerzos presupuestarios públicos y los hacen mucho más onerosos (se deja de pagar hoy pero más adelante se tiene que pagar mucho más). Así que mi vaticinio es que con este PSV se hará poco alquiler protegido nuevo y además se hipotecará el futuro de las finanzas públicas vascas.

Si tenemos en cuenta que seguramente en los próximos años bajará la producción absoluta y relativa de vivienda protegida, lo que quizás si se cumpla, aunque por la vía de la anemia, es el objetivo declarado por el consejero Don Iñaki Arriola de que el 40% de la vivienda pública sea de alquiler. Hace unos años el 40% de la vivienda protegida en alquiler habría implicado unas 2.800 viviendas públicas en alquiler al año. Pero si en el futuro la cuota de vivienda protegida y la producción bajan, con unas 1.000 viviendas públicas de alquiler al año, desgraciadamente, se puede llegar al 40% de vivienda pública en alquiler. A mi modo de ver se apuesta por una producción de vivienda protegida mucho más pequeña, pero que sea socialmente más "pura" (alquiler público), con lo que la ciudadanía tendrá una mejor imagen de las políticas públicas de vivienda(se dejarán de "regalar" casas" y son cada vez más de alquiler que el régimen "mas justo") y los promotores de vivienda y propietarios de suelo verán incrementados sus beneficios de forma muy significativa (menos vivienda protegida y más vivienda libre es igual a mayor valor residual del suelo y mayor beneficio promotor, aunque entre todos tengan que financiar unas pocas viviendas de alquiler). Aunque como he comentado anteriormente ya veremos que dicen de todo esto las cajas de ahorros en el futuro, los verdaderos árbitros del mercado, dado que tienen las fuentes de financiación mayoritarias y creo que algo han aprendido de lo ocurrido en los ultimos quince años en este país.

Parece ser que para promover alquiler protegido el PSV confía más en el sector privado (concesión administrativa de la producción y gestión de parque público de alquiler) que en los ayuntamientos (ayudas públicasal parque municipal de vivienda). Esto es letal para las políticas de alquiler público de Bilbao y Donosti (los grandes actores hasta la fecha), supone una liberación para muchos ayuntamientos que no quieren ni oir hablar del alquiler y, en general, dificulta el crecimiento y consolidación del alquiler público municipal (la vía principal de provisión de vivienda asequible en toda la UE y en buena medida también en los países de la OCDE -1, 2 y 3-).

Como ya hemos comentado va a desaparece el derecho de superficie, lo que supone acabar con más de 20.000 viviendas públicas de alquiler a 75 años, que eso es lo que en realidad son los derechos de superficie (como reconocen los propios vecinos de esas viviendas). Si tenemos en cuenta que a día de hoy el parque público de alquiler en Euskadi se compone de 20.000 viviendas en derecho de superficie y 17.000 viviendas de diferente tipo en alquiler tradicional, es claro que el recorte que se le va a pegar la parque público de alquiler ahora existente es muy significativo. Tiene hasta cierta gracia. Para llegar en el año 2025 a tener 40.000 viviendas públicas en alquiler se empieza por hacer desaparecer en el año 2010 las 20.000 viviendas de derecho de superficie (alquiler a largo plazo) y se anuncia la muerte de Bizigune (5.000 viviendas en alquiler público). Se parte de casi 40.000 viviendas de alquiler público, se elimina una buena parte de las mismas y se apuesta por tener en el año 2025 unas 40.000 viviendas públicas de alquiler. Puro Sisifo revisited.

Este PSV hace aparecer en nuestras políticas públicas de vivienda el alquiler con opción de compra, figura, que con la cohartada legitimadora de la promoción del alquiler, solo sirve para promover la propiedad de la vivienda protegida. Esta era una de las exigencias máximas en materia de vivienda del PP y como se puede observar se cuenta con este instrumento. Con lo que haremos un curioso trayecto. Iremos de una situación en la que casi la mitad de las viviendas protegidas en venta en realidad eran alquiler a largo plazo (el derecho de superficie) a otro contexto en el que una parte (ya veremos si importante) de las viviendas de alquiler público en realidad serán viviendas protegidas en propiedad (alquiler con opción de compra).

Nos anuncián que Bizigune, a pesar de tener 5.000 viviendas libres vacías en suelo urbano consolidado ya en alquiler social y otras tantas ofrecidas por propietarios en espera de que se les atienda -cosa que a día de hoy no se está haciendo-ira languideciendo hasta morir y será sustituido por una intermediación tipo SPA (la Administración intermedia entre propietario y futuro inquilino, pero los alquileres son de mercado y simplemente se firma un seguro de cobro por parte del propietario). Bizigune era y sigue siendo una magnífica idea para obtener alquiler público en suelo urbano consolidado y propiciar dinámicas de sostenibilidad a través de la movilización de vivienda vacía.Tiene evidentes beneficios sociales, medioambientales y económicos. Ha sido copiado (con más o menos fortuna) por muchas CCAA y Ayuntamientos. Incluso el Lehendakari Lopez presume del mismo en sus encuentros con los presidentes de otras CCAA. Es susceptible de ajustar la aportación prespuestaria pública, haciendo más o menos social el alquiler resultante. En fin, es un instrumento privilegiado de intervención pública en materia de alquiler y rehabilitación en las ciudades y pueblos consolidados (1 y 2). Si se me permite la ironía creo que el único problema que tiene es que no es una idea personal del actual consejero Don Iñaki Arriola ni del actual partido en Lakua el PSE. Aunque si este es el obstáculo, la verdad es que es salvable. A partir de ahora todos decimos que Bizigune es una magnífica idea del Sr. Arriola y del PSE y que siga funcionando y dando beneficios a la sociedad vasca. La política a veces tiene estas vamos a llamarlas externalidades. Sea como fuere, la movilización de vivienda vacía hacia el alquiler (previa rehabilitación cuando sea necesaria) -1 y 2- desparacece como objetivo de las políticas públicas de vivienda en Euskadi, con todo lo que ello significa en términos medioambientales, sociales, urbanos y económicos. En el PSV se habla genéricamente de obtener vivienda protegida de alquiler por rehabilitación, pero no se dice nada sobre como financiarla. Y, como digo, simplemente da la sensación de que no hay una política pública de alquiler y rehabilitación en suelo urbano consolidado, más alla de finiquitar la ahora existente.

Se sigue apostando por la figura de los Alojamientos Dotacionales de Alquiler -ADAs (creando incluso un programa nuevo de alojamiento de personas mayores en ADAs previa cesión de su vivienda a la Administración) y aparece, por primera vez en la planifación estratégica del Gobierno Vasco, la figura de la cooperativa de viviendas (entiendo que protegidas) de alquiler. Todo ello, a mi juicio, indica que se manejan una multiplicidad de instrumentos de intervención en materia de alquiler social (vivienda social, vpo, ADAs, cooperativas de alquiler, alquiler con opción de compra, cesión de viviendas de personas mayores, etc), que no se ha decidido aún cual va a ser la vía principal de desarrollo futuro del alquiler público y que se quieren eliminar dos instrumentos de la pasada década (el derecho de superficie y Bizigune) a pesar de sus buenos resultados y su prestigio en otras CCAA.
 
REHABILITACION Y REGENERACION URBANA
 
El objetivo del PSV en materia rehabilitación (250.000 actuaciones de rehabilitación en 15 años; 16.666 al año) es bastante conservador(hasta el 2009 se han hecho unas 20.000 al año). Aunque quizás esto sea coherente, pues la política de rehabilitación es una de las políticas de vivienda mas estables en Euskadi desde los años 80. La gran novedad en esta materia del PSV es que se apuesta por la descentralización o municipalización de los miles de ayudas a la rehabilitación.Una medida que a mi me parece muy sugerente, llena de potencialidades, aunque tambien de algún riesgo.

Este PSV quiere incentivar la cooperación entre el Gobierno, las DDFF y las SUR (Sociedades Urbanísticas de rehabilitación) de los Ayuntamientos. También se habla de apoyar la creación de SURs o la extensión de las existentes allí donde no existe esta figura. Todo esto es, a mi juicio, muy necesario e interesante. Espero que de esta dinámica institucional salgan muchas cosas buenas.

Y sigue sin despejarse el problema de las Inspecciones Técnicas de Edificios o ITEs. Todo el mundo entiende que los edificios más antiguos deben ser revisados para garantizar su seguridad y para priorizar en su rehabilitación los asuntos más estructurales frente a los ornamentales. Pero nadie le pone el cascabel al gato de quien se hace responsable de las ITEs (es decir quien financia el aparato público que las debe tutelar).

En el PSV se habla bastante de rehabilitación y regeneración urbana (a veces confundiándolas) y de formas de gestión de estas políticas públicas, pero prácticamente no se dice nada sobre como financiarlas. Todo apunta a que las operaciones de regeneración urbana (como no va a haber dinero público suficiente ni tampoco fondos privados en exceso) se se van a financiar siempre con aumentos de la densidad residencial. El modelo de referencia de este PSV en materia de rehabilitacion y regeneracion urbana de este PSV es la operación de Beurko Berria en Barakaldo (donde se paso de edificios en mal estado de cinco alturas a un barrio con edificios de entre 10 y 20 plantas en el que el erario público no puso casi nada, el capital privado obtuvo beneficios y se atendieron todas las demandas vecinales -razonables y no razonables- elevando las densidades con el resultado que se ve en las siguientes fotos).

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Se confía en este PSV mucho en la figura del agente rehabilitador y regenerador, que creo tiene más interés para los expertos en derecho administrativo que para los agentes del mercado. A mi modo de ver es muy dificil que las empresas privadas entren a financiar este tipo de operaciones en las condiciones de esta figura.

Ya he hablado en este blog varias veces sobre el daño que hace pensar toda la ciudad en términos de coste público cero, beneficio privado alto y financiación de las operaciones casi solo a través de la densidad edificatoria (valor residual de la ciudad), así como de la necesidad de vincular el urbanismo futuro a la rehabilitación de los tejidos urbanos ya existentes, así que no me repetiré.

VIVIENDA EN STOCK SIN VENDER

Al parecer, este fenómeno que algunos consideran (yo tambien) que es un problema y que tiene cierto peso esta Comunidad Autónoma y mucho en otras CCAA, no debe preocuparnos, pues el PSV no dice ni media palabra al respecto. Deduzco que o el problema no es muy acuciante para los promotores e inmobiliarias vascas o que el Gobierno Vasco entiende que no debe centrar en ello sus esfuerzos. Si el Gobierno está en esta segunda tesitura, quizás no le falte razón. Aunque, siguiendo a los expertos en esta materiaa uno le sigue cabiendo la duda de si en Euskadi vamos a apostar por salir de la crisis inmobiliaria ajustando via precios (reducción del precio de la vivienda libre) o vía cantidad (retención de stock de vivienda libre a la espera de mejores tiempos con una congelación implicita de los altos precios de la vivienda libre).

MEDIDAS EN MATERIA DE VIVIENDA DE RESCATE DE LOS PARADOS EN EL ACTUAL CONTEXTO DE CRISIS

Este tema suscitó una serie de debates en los meses pasados (1, 2 y 3), pero el PSV no se dice nada al respecto. Por lo que hay que entender que o los problemas de los parados en materia de vivienda no son graves o que se considera necesario incidir en este asunto con las políticas generales de vivienda y no con medidas específicas.

OTRAS CUESTIONES

El PSV hace bastante hincapié en el concepto itinerario vital dentro de la vivienda protegida, lo cual es extraordinariamente interesante y necesario (una persona puede estar décadas dentro del parque público de vivienda, pero sus necesidades vitales van a cambiar y va a necesitar poder pasar por diferentes tipos de viviendas públicas a lo largo de su vida).

No se dice de forma expresa en el PSV pero parece que ser parte del dato de que la vivienda protegida va a seguir estando calificada como tal de por vida en Euskadi. Lo cual es para mi una gran tranquilidad, al ser uno de los pilares básicos del modelo vasco de vivienda. Aunque, todo hay que decirlo, la venta de derechos de superficie puede, de facto, dañar la calificación indefinida de la vivienda protegida.

El PSV habla de una red suficiente de viviendas para acoger a las personas sin techo y otras necesidades de política social (vg. infravivienda, sobreocupación de vivienda, etc). Una propuesta interesante. Aunque todo hay que decirlo, en estos momentos esa red en cierta manera ya existe (viviendas excluídas de los sorteos y dedicadas a estos menesteres) y no es socialmnete visible. La visibilidad de una red de viviendas contra la exclusión social puede ser un obstáculo para su fin (integrar). Y en todo caso habrá que tener sumo cuidado para que esas viviendas además de discretas (no secretas) no están juntas, sino dispersas por el parque público de vivienda. Conocemos bien por las HLMs francesas que ocurre cuando se concentra residencialmente población con dificultades. Y no debemos caer en ese error de nuevo.

Para potenciar la accesibilidad se baraja la interesante idea de hacer concesiones administrativas temporales del dominio público (que no den lugar a edificaciones anexas a viviendas o elementos comunes). Sin duda, estamos ante una propuesta interesante y que puede deparar una fuerte mejora de la calidad de vida de muchas personas (pensemos solo en los ascensores que se pueden colocar en edificios que carecen de ellos y tienen una fuerte presencia de personas mayores entre sus pobladores).

Hay en todo el PSV una clara apuesta por la mejora de la eficiencia energética de los edificios ya existentes que debería poder transformar la política de rehabilitación. Pero se echa en falta concrección. Así como en otras medidas (vg las de desregulación del suelo) se es muy concreto, en esta se es algo vaporoso.

Un dato un poco chusco es que el PSV habla de colaboración de muchos agentes(Gobierno, ayuntamientos, DDFF, SURs, promotores, propietarios de suelo, cajas de ahorros, universidad, agentes de la propiedad inmobiliaria, registradores, notarios, administradores de fincas, etc) pero no dice una palabra sobre tener en cuenta las opiniones de los usuarios de las políticas públicas de vivienda (inscritos en Etxebide y habitantes del parque público de vivienda), las asociaciones ciudadanas o la ciudadanía en general. Hay alguna referencia superficieal a la eadministración, pero de participación ciudadana no se dice nada de nada. Es posible que esto sea lógico, sobre todo si tenemos en cuenta que los colectivos sociales estaban muy poco representados en las mesas de trabajo previas al PSV, frente a una sobrerepresentación de las instituciones públicas y los agentes empresariales y financieros. 

A MODO DE CONCLUSION

Despues de lo que he comentado, se puede apreciar que no tengo una buena opinión global del PSV firmado esta semana. Me parecen muy sugerentes e interesantes muchas de sus propuestas. Obviamente algo bueno traerá, pues con 86 líneas de trabajo algunas serán utiles. Pero la dirección general de este PSV (más mercado y menos estado en materia de vivienda) me parece equivocada y creo que producirá malos resultados para la sociedad (más plusvalías económicas apropiables individualmente y menos plusvalor social disfrutable colectivamente).

Pero, de la misma manera que expongo mi opinión y la razono, tambien digo que desearía equivocarme en mi juicio y no me importaría comprobar en el futuro que este PSV trae vivienda más accesible, mejores políticas urbanas, pueblos y ciudades más competitvos, un mejor medioambiente y más calidad de vida. El tiempo dirá si es mejor mercantilizar aún más la vivienda o introducir en ella la lógica no solo del mercado sino tambien del servicio público.

ACTUALIZACION 3/7/2010: rectifico lo dicho en este post sobre el apoyo de los sindicatos al PSV; parece que ELA, LAB y CCOO no lo han firmado y me queda la duda de que ha pasado con UGT (aunque supongo que si lo habrá firmado). 

 

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22/02/10

SE BUSCAN COMPRADORES DE VIVIENDA TASADA, PERO CASI SOLO SE DEMANDA VIVIENDA PUBLICA EN ALQUILER

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De mis charlas con promotores públicos, gestores, funcionarios y personas como yo (ciudadanos de a pié) percibo una curiosa deriva: el aparato público de vivienda en España está en estos momentos comprometido al 100% con la conversión de la vivienda libre no vendida por los promotores privados en vivienda protegida de alto nivel (vivienda tasada) para su venta, mientras que la gente que sufre los efectos de la crisis (paro, precariedad laboral, bajos salarios, restricción crediticia, etc) casi solo demanda vivienda protegida en alquiler.

Estamos en un curioso mundo en el que los gestores públicos con el dinero de nuestros impuestos se han convertido en los rescatadores del stock de vivienda libre que no se vende, mientras cada vez más gente pide una vivienda protegida de alquiler que las Administraciones Públicas no pueden ofrecer por todo tipo de razones (no existen, no se quieren construir, no se pueden construir dado que los fondos públicos y las energías se están dedicando a atender los problemas comerciales de los promotores privados, etc).

Los gestores públicos no se dedican a lo que la gente demanda y ofrece aquello que las personas no pueden pagar. La gente demanda viviendas en alquiler a menos de 500 euros al mes y las Admnistraciones Públicas ofrecen viviendas "protegidas" en venta de casi 300.000 euros. Lo que debería llegar a ser nuestro servicios público de vivienda (fundamentalmente parque público de alquiler) no puede llegar a ser, pues está entretenido en vender a buen precio los excesos del ladrillazo español de la última década.

Una vez más se vuelve a evidenciar que las políticas públicas de vivienda en España son, por encima de todo, política macroeconómica y que lo social es muy secundario.

Las Administraciones en tiempos de bonanza no intervienen con decisión el mercado de la vivienda para ayudar a las personas de ingresos medios, moderados y bajos a acceder a una vivienda digna a precios razonables y en tiempos de recesión la intervención pública tiene por objetivo fundamentalmente ayudar a los promotores.

Mientras tanto, el parque público de alquiler siempre está por llegar, pero nunca llega. Un verdadero trampantojo (como el de la imagen que abre este post) político y social.

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26/01/10

NUEVO CONVENIO FINANCIERO EN MATERIA DE VIVIENDA PARA EUSKADI

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Leo en la prensa que ayer se presentó públicamente lo que ya se conocía desde el pasado 30 de diciembre: el nuevo convenio financiero por el que 26 cajas y bancos financiaran las políticas públicas de vivienda de las AAPP vascas en los próximos años.

Por lo que es más popular este instrumento es por fijar las condiciones financieras en las que cajas y bancos prestan dinero para comprar vivienda protegida. Pero las utilidades de este convenio financiero son muchas y muy variadas (créditos a promotores de vivienda protegida, créditos al alquiler de vivienda protegida, créditos a la rehabilitación de vivienda, etc).

La cosa es un poco más compleja, pero el convenio se basa en que cajas y bancos prestan a unos tipos de interés para determinado tipo de operaciones vinculadas a las políticas públicas de vivienda y las AAPP vascas subsidian parte de los costes financieros en el caso de determinadas operaciones (desde nada en el caso de la compra de vivienda protegida, hasta casi todo el coste financiero en el caso de la promoción de vivienda protegida para su alquiler).

Pues bien, el nuevo convenio (que se venía negociando desde hace muchos meses; en realidad más de un año) fija unos precios algo altos para la financiación de las políticas públicas de vivienda (hasta euribor + 1 punto en el caso de la compra de vivienda protegida y hasta euribor + 1.8 puntos) y crea una red de seguridad para bancos y cajas (en determinadas condiciones el Gobierno Vasco recomprará viviendas protegidas cuyos créditos o tienen problemas o se han dejado de pagar).

Es evidente que de este acuerdo las cajas y bancos sacan, dados los tiempos que corren, una importante ventaja: tienen la seguridad de que los créditos hipotecarios que den para comprar vivienda protegida no les van a dar problemas prácticamente nunca, pues los pagará el comprador o el Estado.

Es más dudoso que las AAPP vascas y las políticas públicas de vivienda hayan sacado ventajas de este acuerdo, pues los precios de los prástamos (hasta euribor + 1.8 puntos) son un poco altos. Parece que están pensados para lo más duro de la crisis, cuando es evidente que el convenio estará en vigor muchos años (el anterior estuvo seis). Supongo que el convenio se irá revisando en virtud de la coyuntura.

Pero me parece que es importante dejar clara una cosa, este acuerdo se ha firmado para ser cumplido en un mercado, el de la vivienda vasca, en el que 1 de cada 2 viviendas nuevas es vivienda protegida (en el que, por tanto, las condiciones financieras de la vivienda protegida no son un tema de servicio público menor, sino un asunto central en términos de mercado -inmobiliario y financiero-) y, gracias a ello, financiar las distintas políticas públicas de vivienda vascas. Y esto que puede parece una obviedad (un convenio financiero que se firma para que se den créditos) no lo es tanto en el resto de España, pues allí el convenio financiero firmado entre el Ministerio de Vivienda y cajas y bancos es papel mojado, pues nadie da un préstamo en virtud del mismo. En este caso en Euskadi pacta sum servanda. En este caso lo del Ministerio ...

Espero que el nuevo convenio sirva para, al menos, dos cosas: lubricar financieramente el funcionamiento del sector de la construcción vasco (empleo y PIB) y financiar unas políticas públicas de vivienda que permitan que el alojamiento digno sea un derecho efectivamente tutelado por la Administración vasca.

A todos los que tienen la responsabilidad de gestionar este nuevo acuerdo financiero les deseo mucha suerte en este empeño.

 

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