08/10/10

INTERESANTES NOVEDADES BIBLIOGRAFICAS SOBRE POLITICAS PUBLICAS DE VIVIENDA

 

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En menos de tres meses se han publicado tres obras, a mi juicio, de gran importancia para la comprensión de las políticas públicas de vivienda en España. Por si a alguien le pueden interesar, dejo aquí los datos de las tres:

 

1.- LA POLITICA DE VIVIENDA EN ESPAÑA. Para mi, hasta la fecha, el libro más interesante que se ha publicado sobre políticas públicas de vivienda en España en los últimos años. Cubre todos los flancos: sociología, macroeconomía y derecho de la vivienda. Afronta los principales problemas: necesidad de vivienda, demanda de vivienda y esfuerzo económico de acceso a la misma, regímenes de tenencia, el modelo español de intervención pública en suelo y vivienda, políticas públicas de suelo, la conexión entre el planeamiento urbanístico y las políticas públicas de vivienda, la fiscalidad de la vivienda y la financiación de las políticas públicas de vivienda. Nunca se había reunido en un volumen a tal cantidad de especialistas de semejante altura afrontando casi todos los ángulos del problema. Por poner un par de reparos, se hecha de menos algo más de atención a CCAA y sobre todo a Ayuntamientos (los verdaderos protagonistas) y no ha demasiadas reflexiones sobre el papel del mercado hipotecario en las políticas públicas y mercado privado de vivienda. Sea como fuere, este libro nace con vocación de convertirse en la biblia de las políticas públicas de vivienda españolas. Por cierto, también tiene interés reseñar que es un libro muy madrileño-catalán, pues de esas dos CC.AA proceden casi todos los autores del mismo. Esas dos CCAA tienen más de la cuarta parte de la población española y son buenas piedras de toque de los errores y aciertos de las políticas de vivienda españolas de las últimas décadas.

Jesús Leal Maldonado (Coord). Autores: Alejandro Inaurrieta, Miguel Ángel López García, Montserrat Pareja Eastaway, Josep Roca Cladera, Julio Rodríguez López, Gerardo Roger Fernández, María Teresa Sánchez Martínez y Carme Trilla.

ISBN: 978-84-95886-56-9
Fecha de edición: junio de 2010
No. de páginas: 365
Precio (sin IVA): 19,24 €

 

2.- CONSTRUYENDO EL DERECHO A LA VIVIENDA. A mi juicio, uno de los más logrados intentos de construcción dogmática del derecho (administrativo y constitucional) a la vivienda en España, partiendo de un diálogo con las academias francesa, inglesa, italiana y portuguesa. Hay que agradecer a la escuela administrativa aragonesa que se haya embarcado en este viaje. Del libro dice su editorial: "Este volumen contiene los resultados del trabajo en equipo de un grupo de profesores universitarios españoles y extranjeros que han unido sus esfuerzos para proporcionar un análisis sistemático de los elementos que pueden contribuir a la construcción de un completo derecho a la vivienda, aplicable tanto a las viviendas libres como a las protegidas. Ese derecho está garantizado constitucional y legalmente en el ordenamiento español, lo que determina la posible exigencia de sus contenidos por vía judicial, aunque son evidentes las carencias derivadas de la falta de una adecuada regulación. De ahí la oportunidad de reunir materiales, reflexiones, críticas y propuestas de los diversos aspectos a tener en cuenta en el desarrollo efectivo del derecho a la vivienda. El libro se organiza en tres partes. En la primera se incluyen exposiciones relativas a la evolución de las experiencias europeas que nos resultan más cercanas (Francia, Inglaterra, Italia y Portugal), así como de la correspondiente a España. En la segunda parte se recogen trabajos sobre los diversos aspectos que inciden en el régimen general del derecho a la vivienda, de manera que se analizan la calidad de la edificación, la protección jurídica del comprador de vivienda, la utilidad de las fórmulas arrendaticias y la incidencia de la fiscalidad en la disponibilidad de vivienda. La tercera parte se dedica a las viviendas protegidas, incluyendo colaboraciones sobre su régimen jurídico general, la planificación, las reservas de suelo y el régimen de acceso, uso y transmisión".

Fernando López Ramón (coord). Autores: María Teresa Alonso-Pérez, Fernando Alves Correia, Jése Luis Bermejo Latre, Stefano Civitarese Matteucci, V.E Combarros Villanueva, Victor Escartín Escudé, Gerardo Garcia Alvarez, Ana Raquel Gonçalves Moniz, Nicolas. A. Guillen Navarro, Veronique Inserguet-Brisset, Sofía Salas Murillo, Luis Solana Caballero y Julio Tejedor Bielsa.

Lugar y fecha de edición: Madrid 2010
Editorial: Marcial Pons, Ediciones Jurídicas y Sociales 
Páginas: 464 
ISBN(13): 9788497687676

 

3.- INCLUSIONARY HOUSING IN THE INTERNATIONAL PERSPECTIVE. La academia americana nos ofrece un libro que estudia las políticas públicas de vivienda social en un nutrido grupo de países de todo el planeta, entre los que ocupa un lugar destacado el análisis de las políticas públicas españolas (nuestro burbujón inmobiliario y la anemia de nuestra vivienda social, desgraciadamente, llaman mucho la atención entre los especialistas extranjeros). De este libro su editorial dice. "Inclusionary housing is a means of using the planning system to create affordable housing and foster social inclusion by capturing resources created through the marketplace. The term refers to a program, regulation, or law that requires or provides incentives to private developers to incorporate affordable or social housing as a part of market-driven developments, either by incorporating the affordable housing into the same development, building it elsewhere, or contributing money or land for the production of social or affordable housing in lieu of construction. This volume examines inclusionary housing programs in-depth in seven countries (United States, Canada, England, Ireland, France, Spain, and Italy) and reports on experiences in others, including South Africa, Australia, New Zealand, Malaysia, Israel, India, and Colombia".

Lincon Institute of Land Policy; Editor(s): Nico Calavita and Alan Mallach
Publication Date: July 2010; $30.00; 416 pages; Inventory ID 209-2; English; Paperback; ISBN 978-1-55844-209-2

 

Aprovecho para recomendar también un libro que no es de reciente publicación, pero que si es de obligada referencia para los especialistas en la materia, pues sigue siendo el más completo análisis jurídico de la Ley 18/2007 del derecho a la vivienda de Cataluña, hasta la fecha, la ley de vivienda de mayores pretensiones políticas, sociales y jurídicas de todas las aprobadas en España. Si el libro coordinado por Jesús Leal nace con la vocación de ser la biblia de las políticas públicas de vivienda españolas, el libro de Juli Ponce y Doménec Sibina es ya, por derecho propio, la biblia de los juristas españoles de la vivienda.

4.- EL DERECHO DE LA VIVIENDA EN EL SIGLO XXI: SUS RELACIONES CON LA ORDENACIÓN DEL TERRITORIO Y EL URBANISMO : CON UN ANÁLISIS ESPECÍFICO DE LA LEY CATALANA 18/2007, DE 28 DE DICIEMBRE, DEL DERECHO A LA VIVIENDA, EN SU CONTEXTO ESPAÑOL, EUROPEO E INTERNACIONAL

Autores: Juli Ponce Solé (coord.), Domènec Sibina Tomàs (coord.)
Editores: Marcial Pons
Año de publicación: 2008
País: España
Idioma: Español
ISBN: 978-84-9768-591-7

La mayor parte de mis maestros en lo urbano escribe en los libros de los que os he dado noticia. No os ocultare que casi todos ellos son bastante zurditos. Lo cual no implica, en absoluto, que no sean extraordinariamente rigurosos desde el punto de vista académico.

Finalmente, si alguien tiene alguna recomendación bibliográfica sobre esta u otras materias conexas, quizás tenga a bien compartirla con todos nosotros. Ya sabéis eso de que el conocimiento que no se socializa no es verdadero conocimiento.

 

 

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20/09/10

CALCULADA Y APARENTEMENTE TRANSITORIA DOBLE PERSONALIDAD DE LAS POLITICAS PUBLICAS DE VIVIENDA ESPAÑOLAS

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En los últimos meses estamos asistiendo a una interesante tendencia en materia de políticas públicas de vivienda. Por una lado se aprueban textos legales y reglamentarios que enuncian toda una serie de buenos propósitos en materia de vivienda(producir más vivienda protegida, incrementar el parque de alquiler público, aumentar el peso de la rehabilitación y la regeneración urbana en España, reducir el coste del acceso a la vivienda de la población e incluso se empieza a tratar la vivienda como un derecho ciudadano y no solo una mercancía) y por otro se llevan a la práctica políticas públicas de vivienda que lo único que pretenden es socorrer al sector empresarial del ladrillo(conseguir que se venda el stock de vivienda libre terminada y no comercializada, evitar las quiebras empresariales, minimizar el paro, dar un valor contable artificial a los activos inmobiliarios de promotoras, inmobiliarias, cajas y bancos, evitar que caiga el precio de la vivienda libre, facilitar que la máquina de producir vivienda libre vuelva a funcionar, etc).

Incluso si vamos un poco más lejos, vemos que para poder atender al sector inmobiliario privado se está haciendo caja con el exiguo patrimonio de vivienda pública de las Administraciones Públicas españolas: ventas de promociones de viviendas protegidas en alquiler (que en unos años se descalificarán y serán vivienda libre con la consiguiente plusvalía para el privado que las adquiera), venta del suelo de viviendas en derecho de superficie (con la consiguiente consolidación de propiedad privada entre suelo y vuelo y por lo tanto la desvirtuación del derecho de superficie como alquiler público a largo plazo o vitalicio), etc.

Puede que a la mayor parte de la gente que vea todo lo justifique con la crisis (es normal que la Administración haga caja para reducir su déficit y deuda, es normal que época de crisis las Administraciones Públicas traten de evitar el paro y las quiebras en el sector inmobiliario, etc). Pero a mi todo esto me parece muy poco presentable: se vende el patrimonio público de vivienda y se reducen los presupuestos públicos de vivienda a niveles insospechados para poder ayudar al sector inmobiliario y financiero que son los responsables de la actual crisis económica, dando la espalda a las personas con dificultades en materia de vivienda que no han causado la crisis y a quienes en teoría deben de ir dirigidas las políticas de suelo y vivienda.

Al menos de todo ello podemos sacar una conclusión: las políticas públicas de vivienda en España han sido, son y parece que serán en el futuro próximo instrumentos al servicio del PIB y el empleo, casi sin rastro de política pública social o urbana.

Documento un poco algunas cosas de las que afirmo:

 

NORMAS APROBADAS EN LOS ULTIMOS MESES CUYO TEXTO APUNTA BUENOS PROPOSITOS EN MATERIA DE POLITICAS PUBLICAS DE VIVIENDA

- Ley 9/2010, de 30 de agosto, del derecho a la vivienda de la Comunidad de Castilla y León. Tecnicamente una norma muy correcta (en muchos de sus tramos recuerda algo a la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda de Cataluña por sus referencias a la planificación de las políticas públicas de vivienda, al fomento del alquiler, la rehabilitación, la sostenibilidad, etc) y que si se lee su artículo 2 (principios generales de la política de vivienda) está, en teoría, orientada a facilitar el acceso a una vivienda digna y adecuada a la ciudadanía de esa comunidad (incluso se habla de que el esfuerzo financiero por vivienda no supere el 30% de los ingresos personales y/o familiares).

- La todavía reciente Ley 1/2010, de 8 de marzo, reguladora del derecho a la vivienda en Andalucía, de la que ya escribí en este blog el pasado mes de marzo y que, sin ser mi modelo de ley de vivienda, contiene teóricos avances legislativos en materia de derecho subjetivo a la vivienda exigible ante los tribunales de justicia por la ciudadanía.

- La primaveral Ley Foral 10/2010, de 10 de mayo, de derecho a la vivienda en Navarra. Probablemente la ley más perfecta en España en materia de vivienda protegida (que indudablemente bebe en las fuentes de la tradición navarra en esta materia, la antes citada ley catalana de vivienda y la non nata ley vasca del derecho a la vivienda de 2008).

 

ACTUACIONES EFECTIVAS DE LAS ADMINISTRACIONES PUBLICAS EN CONTRA DE LA VIVIENDA ASEQUIBLE Y DE MERO SOCORRO A LOS PROMOTORES DE VIVIENDA LIBRE, INMOBILIARIAS Y ENTIDADES FINANCIERAS

- Cantabria dará 20.000 Euros a los propietarios que compren vivienda libre en stock y vendan la suya a precio VPO. Sin comentarios.

- Acuerdo para la conversión del stock en viviendas protegidas en Castilla y León(simplemente una más de las innumerables CCAA que han aprobado ayudas públicas a la venta de vivienda libre como viviendas tasadas -las protegidas más caras- descalificables entre 10 y 15 años; ergo ayudas públicas a la comercialización de vivienda libre en stock de promotores privados). Andalucía ha sido una de las CCAA más activas en este campo.

- Programa de Enajenación de Suelo aprobado por el Ayuntamiento de Madrid (venta de cerca de 10.000 derechos de superficie, en condiciones similares a lo que ya he comentado con motivo de la venta de los derechos de superficie o alquiler públicos vitalicios vascos).

- Galicia bajará la reserva de VPO(según las autoridades gallegas las viviendas protegidas no tienen mercado y es mejor promover pocas, -ironic on- pues como todo el mundo sabe, la gente prefiere comprar vivienda libre antes que vivienda protegida).

- La EMVS del Ayuntamiento subasta sus viviendas en arrendamiento (promociones de vivienda protegida en arrendamiento, con inquilinos dentro, que se venden a una gestora privada -esta paga una cantidad a la Administración, gestiona el alquiler unos años -sobre unos diez- y después las vende como vivienda libre, con la consiguiente plusvalía privada). Esta tendencia y se inició, incluso por ley, hace unos cuentos meses en Extremadura.

- Valencia suprime las ayudas a la vivienda protegida (al parecer en esa Comunidad Autónoma ya han cumplido con los objetivos de producción de vivienda protegida que pueden financiar desde la Administración y esta ha decidido no hacer más viviendas protegidas en lo que queda de año 2010 -septiembre a diciembre-). 

- Suben los tipos de interés del Préstamo Convenido para la producción de vivienda protegida (Ministerio de Vivienda) (si no he leído quien quiera hacer vivienda protegida deberá pagar euribor + 2 a las entidades financieras que, a pesar de estos interese tan altos, no financian casi ni una operación de vivienda protegida). 

- El Gobierno vasco se quiere centrar en el alquiler público, pero desmonta una por una todas las líneas de alquiler que hasta la fecha han funcionado para crear el mayor (en términos relativos) parque de vivienda pública en alquiler de España.

- El Ministerio de Vivienda antes de irnos de vacaciones de verano nos anunció que el recorte presupuestario del plan de ajuste fiscal del Gobierno dejaba herido de muerte al Plan Estatal de Vivienda.

 

Es lo que hay: reducir al mínimo la intervención del Estado en materia de vivienda(desplome de la vivienda protegida siempre descalificable, inexistencia del alquiler público y testimonialidad de la rehabilitación y regeneración urbana; de movilizar vivienda vacía ni hablamos), hacer caja con el patrimonio público de suelo y vivienda y desvivirse por el sector privado de la vivienda(dobredimensionado, ineficiente, próximo a la bancarrota, en manos de las cajas y bancos y sostenido con la respiración artificial proporcionada por el contribuyente español). No me gusta nada. pero es lo que hay.

 

 

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05/08/10

ALQUILER SOCIAL DE VIVIENDA: EN EUSKADI RESISTIR SERA VENCER, EN EL CONJUNTO DE ESPAÑA CASI SEGURA REGRESION HACIA EL ENCEFALOGRAMA PLANO

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Recientemente se han conocido una serie de cuestiones que afectan al futuro del alquiler social en Euskadi:

Espero estar equivocado, pero en estas condiciones va a ser extraordinariamente duro ir más allá de los 19.000 alquileres sociales y 22.000 viviendas protegidas en derecho de superficie (en total más de 41.000 viviendas protegidas adjudicadas en regimen distinto a la propiedad plena) que en estos momentos hay en Euskadi. Me temo que nos podemos dar con un canto en los dientes si en el futuro se conserva lo hecho entre todos en las ultimas décadas.

Me reitero en todo lo que dije sobre  las políticas públicas vascas de alquiler a mediados del pasado mes de junio. También me reitero en lo dicho sobre las políticas públicas de alquiler a nivel estatal hace unos días.

En Euskadi en materia de alquiler público resistir será vencer. En el conjunto de España evitar una involución que nos retrotaiga a la situación propia de finales del siglo XIX en el entorno de la UE (cero alquiler público) va a ser francamente muy difícil.

PD: para ilustrar el contexto en el que nos movemos, os aporto unos datos:

  • Viviendas en alquiler social por cada 1.000 habitantes: Holanda 147; Austria y Dinamarca de 102; Suecia de 95; Reino Unido de 85; Francia de 71. Frente a esta realidad España dispone solo de 3 viviendas sociales en alquiler por cada 1.000 habitantes y Euskadi 8.2 (si contamos solo las viviendas de alquiler público puro) o 17.5 (si incluímos las viviendas en derecho de superficie, en realidad, alquileres vitalicios). También podemos incluir las 16.000 personas que cobran la nueva Prestación Complementaria de Vivienda (personas que cobran la Renta de Garantía de Ingresos -un "salario social" de supervivencia, al margen de la vida laboral y el seguro de desempleo-) que reciben entre 250 y 320 euros mensuales para sufragarse un alquiler privado (como "salario social" reciben entre 190 y 923 euros al mes). En el caso de incluir estos nuevos 16.000 "arrendamientos sociales" Euskadi contaría con casi 24 viviendas sociales en alquiler por cada 1.000 habitantes. Y finalmente, también se pueden incluir las 5.282 Rentas Básicas de Emancipación que se abonan en Euskadi (una ayuda al alquiler de 210 euros mensuales para jóvenes que se emancipan en vivienda libre de alquiler). De incluir a este nuevo colectivo Euskadi contaría con más de 26 viviendas sociales en alquiler por cada 1000 habitantes. Aunque el carácter social de estas viviendas fluctúa entre pagar de media menos de 300 euros mensuales de alquiler en el parque público de vivienda, pagar casi esa misma cantidad por el alquiler a 75 años que supone el derecho de superficie de vivienda protegida, recibir 210 euros para pagarse un alquiler libre si eres joven en edad de emancipación o recibir entre 250 y 320 euros para pagarse un alquiler libre si eres una persona en riesgo de exclusión social.
  • En el año 2001 Euskadi solo disponía de 740 viviendas en alquiler protegido. En estos momentos el Gobierno Vasco dispone de más de 19.000 viviendas para su destino al alquiler (además de 20.000 viviendas en derecho de superficie o alquiler vitalicio). Este esfuerzo ha sido realizado de manera solitaria, pues solo dos (Bilbao y Donostia) han acompañado al Gobierno Vasco en sus esfuerzos por lanzar un parque de alquiler social similar a los europeos y solo un reducido grupo de agentes privados han impulsado el alquiler público (entre ellos cabe destacar las cajas de ahorros vascas y muy especialmente la Caja Vital y su programa Vitalquiler). El parque de vivienda pública en alquiler vasco (sin las viviendas en derecho de superficie) supone el 15% del existente en España (en función de los datos de CECODHAS que atribuye 141.000 viviendas públicas en alquiler a España). Es necesario recordar que Euskadi supone menos del 6% del PIB y del 5% de la población española.
  • Datos obtenidos en la web de CECODHAS

 

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03/08/10

EL CURIOSO CASO DEL MENGUANTE Y DEMEDIADO MINISTERIO DE VIVIENDA

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A finales del mes pasado tuvo lugar en Madrid la ultima reunión de la Conferencia Sectorial de Vivienda (reunión del Ministerio del ramo, las CCAA y la FEMP en la que se debaten y coordinan las políticas públicas de vivienda en España). Esta reunión fue un verdadero funeral. ¿Que se enterraba? Pues ni más ni menos que varias décadas de imperfectas pero reales políticas públicas de vivienda. Se enterraba también, sin decirlo expresamente, un Ministerio de Vivienda que recuerda, a la vez, al Vizconde Demediado de Italo Calvino (el Ministerio cabalgaba gallardamente con solo la mitad de su cuerpo) y al Curioso caso de Benajamin Button de Scoot Fitzgerald (cada año que pasa es un Ministerio más bisoño).

Todos sabemos que para poder financiar los rescates de bancos y cajas de ahorros la mayor parte de los partidos políticos han decidido que, entre otras cosas, hay que reducir el gasto público de forma severa. Los recortes están cayendo sobre todos los ministerios, con especial saña sobre la inversión pública y el gasto social. Y la tijera tambien han llegado al Ministerio de Vivienda.

Resumo:

  • se recortarán más del 20% de las ayudas públicas estatales a la vivienda (sin tenemos en cuenta los compromisos presupuestarios adquiridos en años anteriores para años venideros por el Plan Estatal de Vivienda el recorte es mucho mayor)
  • se retiran las ayudas a la compra y urbanización de suelo para vivienda protegida (perjudicados: promotores)
  • se retiran las ayudas para la compra de vivienda protegida (perjudicados: ciudadanos)
  • se retiran las ayudas para el alquiler de vivienda protegida (perjudicados: CCAA y Ayuntamientos)
  • se elimina la reserva de eficacia -mecanismo por el que el dinero no gastado por una Comunidad Autónoma en sus objetivos de vivienda se podía utilizar por otra Comunidad Autónoma, previa transferencia del MInisterio- (perjudicados: CCAA).

Todo ello nos lleva a que la vivienda protegida en venta va a sufrir un parón fuerte en los próximos meses. La vivienda protegida en alquiler va a seguir sin existir en España (menos del 0.7% del parque total de vivienda de España frente al 35% del lider europeo -Holanda- y con las CCAA vendiendo las pocas viviendas en alquiler social que hay en España, así como los derechos de superficie sobre vivienda protegida). Las políticas de rehabilitación (en tanto que basadas pequeñas subvenciones atomizadas) seguirán subsistiendo, eso si, a duras penas. Para la regeneración urbana (política dura en términos presupuestarios y verdadero patito feo de las políticas públicas urbanas) las cosas se van a poner más feas de lo que han estado y están, que ya es decir. Y el el centro de gravedad de las políticas públicas de vivienda va a seguir siendo ayudar a los promotores y sistema financiero a vender su vivienda (libre) en sotck como vivienda protegida rápidamente descalificable a adquierentes de clase media y medi-alta, mientas se mira para otro lado ante la demanda de millones de alquileres sociales de personas de clase media y media-baja (pura redistribución inversa: el que menos tiene financia al que mas tiene).

Todo esto, por cierto, no colaborará ni un ápice en la recuperación de la vivienda libre (herida de stock y reestructuración del sector de las cajas de ahorros) y puede llevar a la ruina a más de un promotor y al paro a muchos trabajadores del sector que subsistían todos ellos gracias a la vivienda protegida.

Mensaje de fondo que lanza el establishment: la políticas públicas de vivienda no son parte de la solución al problema de la vivienda en España y todo debemos dejarlo al albur del mercado y del turbourbanismo.

Tiene su ironía que se reduzcan al máximo las políticas públicas de vivienda en España para poder financiar con fondos públicos los rescates de las entidades financieras, principales responsables de la burbuja inmobiliaria y la crisis de acceso a la vivienda. Pero España es así, se socorre a los pirómanos con el dinero de los quemados.

Tiene su ironía que se cree un Ministerio de Vivienda para tratrar de solucionar el problema de acceso a la vivienda de los españoles y que sea este Ministerio el que siente las bases para la desaparición de la vivienda protegida sin que se haya generado previamente un parque social de vivienda en alquiler. Periclitamos lo malo conocido, no construimos los bueno por conocer y se ahorra hasta el último euro a mayor gloria de los pirómanos financiero del ladrillo español.

Me da mucho pena que todo esto le esté pasando a muchos amigos y amigas que tengo en la gestión de las políticas públicas de vivienda en toda España. Hablo de gente estupenda y maravillosa que saben lo que deben hacer para que tengamos pueblos y ciudades más cohesionados desde todos los puntos de vista. Pero "los mercados" (a través de sus terminales nerviosas "los partidos") no les permiten hacer su trabajo. Vaya desde este humilde blog todo mi afecto y apoyo para estas personas que dan la cara antes la ciudadanía y que se tienen que cubrir las espaldas para evitar, en la medida de lo posible, los ataques de "los mercados" y los políticos "responsables".

 

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31/07/10

PONENCIAS DEL CURSO DE VERANO UPV-EHU SOBRE RENOVACION URBANA Y COHESION SOCIAL

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Hace unos días he estado por Donosti donde, dentro del marco de los cursos de verano de la UPV-EHU y organizado por el grupo de estudios EKITEN THINKING, se ha celebrado un seminario titulado RENOVACIÓN URBANA Y COHESIÓN SOCIAL EN UN CONTEXTO DE CRISIS (programa).

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Ya están disponibles todas las ponencias en el slideshare del Ekiten Thinking. Os las dejo por si le pueden interesar a alguien.

 

 

 

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28/07/10

MAS APUNTES SOBRE EL CURSO DE VERANO UPV-EHU SOBRE RENOVACION URBANA Y COHESION SOCIAL: Y SI HAY EXITO EN LAS POLITICAS DE REHABILITACION Y REGENERACION URBANA ¿QUE PASA CON LAS PLUSVALIAS?

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Como ya os comenté la semana pasada, estos días he estado por Donosti donde, dentro del marco de los cursos de verano de la UPV-EHU y organizado por el grupo de estudios EKITEN THINKING, se ha celebrado un seminario titulado RENOVACIÓN URBANA Y COHESIÓN SOCIAL EN UN CONTEXTO DE CRISIS (programa).

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Más allá de las primeras notas de urgencia de ayer (en las que me reitero), comparto una segunda ronda de apuntes sobre las conclusiones que yo saco sobre lo comentado a lo largo del seminario:

  • Muchos de los expertos participantes en el seminario nos han mostrado ejemplos de buenas prácticas de rehabilitación y regeneración urbana -RRU- (Darinka Czischke casos de Holanda e Inglaterra, Marta Ibarbia de Bilbao, Luis Carlos Delgado de Sestao, Jorge Letamendia de Donostia, Juan Rubio de Zaragoza y Aragón, Pere Serra de Barcelona y Cataluña y Daniel Fernandez Navarro de Andalucía) que deben ser tenidas en cuenta. No se trata de replicarlas de forma acrítica en otros lugares, pues cada situación tiene sus características particulares. Pero esta claro que conocer el estado del arte es siempre el punto de partida de cualquier trabajo serio.
  • Por otra parte, también hemos visto como gestores (todos los antes citados), académicos (el arquitecto Alfonso Alvarez Mora y el jurista Domenec Sibica) y políticos (Jorge Letamendia) deducían de sus proyectos pasados y presentes reglas y normas que ayudan a realizar buenas políticas de RRU.
  • Y todos, sin excepción, han dicho que en estos momentos el principal problema de la rehabilitación y la regeneración urbana es que no ha ni financiación pública ni privada para sustentarla.

Yo durante todo el seminario he deseado que las buenas prácticas de RRU que se nos presentaban, así como todas las demás que estén bien planteadas y se encuentren en diseño o ejecución en estos momentos en España, tengan exito. España por razones económicas, sociales, medioambientales y un largo etc necesita retejer sus ciudades y pueblos, dejar de crecer solo hacia afuera y empezar a "crecer" también hacia adentro.

Pero, asumiento que muchas de las operaciones en marcha en España de RRU puedan tener exito, me he preguntado durante todo el seminario lo siguiente: ¿cuales son los mecanismos de retención de plusvalías en las operaciones de RRU?

  • Si los presupuestos públicos financian operaciones de RRU que incrementan todos los valores (y también el económico) de los tejidos sobre los que se interviene, ¿todas las plusvalías van a ser privadas? ¿Vamos a socializar costes y a privatizar las pérdidas en las operaciones de RRU?
  • Me han venido a la cabeza técnicas como las areas de tanteo y retracto, las limitaciones a la facultad de disponer, la calificación temporal o definitiva como vivienda protegida o los impuestos a las segundas y posteriores transmisiones.
  • Seguro que me dejo en el tintero muchas otras posibles técnicas de captación de plusvalías en suelo urbano. Pero a lo que voy es que una vez que nos gastamos millones de euros públicos en las operaciones de RRU no tenemos demasiadas garantías sobre la fijación de la población, la evitación de la gentrificación y la captura de las plusvalías solo por particulares o empresas privadas totalmente ajenas a los barrios rehabilitados o regenerados.
  • Para el suelo urbanizable tenemos los estandares, las reservas de suelo para vivienda protegida y la participación de los ayuntamientos en las plusvalías. Pero en suelo urbano estamos algo huerfanos no tanto de técnicas como de prácticas de retención pública de plusvalías urbanas solo generadas por el esfuerzo del sector público.

Y yendo un poco más lejos, también he pensado en el seminario que las operaciones de RRU nunca (ni con crisis ni con bonanza) van a ser tan atractivas para los promotores privados como la promoción de nueva vivienda en suelos urbanizables. De hecho, los ultimos diez o quince años prueban que los promotores no participan en operaciones de RRU ni con burbuja inmobiliaria ni despúes del pinchazo de la misma. Debemos enfrentarnos a una realidad. Las tasas de rendimiento de las operaciones de RRU nunca estarán al nivel de las de la promoción de vivienda nueva en expansiones de la ciudad.

Con lo que yo llego a la siguiente línea de pensamiento: si el mercado voluntariamente nunca va a participar en operaciones de RRU de forma decidida, si los PGOUs y las licencias para construir nuevas viviendas en los suelos urbanizables las gestionan la Administración, si la sociedad en su conjunto necesitamos pueblos y ciudadades en los que no se degraden los tejidos urbanos y haya cohesión urbana en sentido amplio ... ¿porque no se vinculan en los PGOUs, con respaldo de la ley, las expansiones urbanas a la atención previa de determinadas obligaciones de RRU?

  • Obligar a los promotores privados a pagar parte de los costos de las operaciones de RRU como condición previa e ineludible a la expansión urbana afecta al derecho de propiedad y a la libertad de empresa. Indudable. De hecho, sería una nueva carga urbanística. No diferente en esencia de otras ya existentes. Digamos que una especia de sistema general de RRU
  • Pero la opción contraria (privatizar beneficios en tiempos de expansión inmobiliaria en suelos urbanizables y socializar costos en las operaciones de RRU en suelo urbano) es suicida en términos colectivos.

Hace tiempo que le doy vueltas a esta idea (el año pasado publicque un post titulado OBLIGACIONES LEGALES DE REHABILITACION ASOCIADAS AL CRECIMIENTO URBANO). Y cada vez estoy más convencido de que las cosas deberían de ir en el futuro un poco por esta senda.

Si alguno tiene alguna idea en relación a esto y quiere compartirla ... se le agradecería un poco de luz.

 

 

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27/07/10

PRIMEROS APUNTES DEL CURSO DE VERANO UPV-EHU SOBRE RENOVACION URBANA Y COHESION SOCIAL

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Como ya os comenté la semana pasada, estos días estoy por Donosti donde, dentro del marco de los cursos de verano de la UPV-EHU y organizado por el grupo de estudios EKITEN THINKING, está teniendo lugar un seminario titulado RENOVACIÓN URBANA Y COHESIÓN SOCIAL EN UN CONTEXTO DE CRISIS (programa).

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Comparto unos apuntes de urgencia de lo comentado en la primera mitad de este seminario:

  • Ambiente de ventas. Me explico. Casi todas las Administraciones se están aplicando a buscar recursos económicos hasta debajo de las piedras. Resultado: venta del mínimo parque de alquiler social de ayuntamientos y CCAA (menos del 0.8% del total de las vivienda de España vs. 35% en Holanda), venta del suelo de los derechos de superficie tambien minoritarios hasta la fecha en España (Madrid, Euskadi, etc), cesión a los promotores privados de los suelos patrimoniales y derechos urbanísticos públicos (el 10% de España y el 15% de Euskadi) para vializar la urbanización de operaciones paradas ... En fin, se está liquidando lo poco que hay de no propiedad (alquiler y derecho de superficie) para poder seguir haciendo vivienda protegida en propiedad.
  • Están tambien muy de moda las viviendas protegidas en alquiler con derecho de compra a los pocos años. Le llaman alquiler público, pero es acceso diferido a la propiedad privada.
  • El modelo jurídico general de vivienda protegida sigue siendo una vpo en compra que se descalifica a los pocos años, cuyo régimen júridico no se controla desde la Administración y que deviene vivienda puramente de mercado ...
  • En este contexto de real politik hablar de rehabilitación, renmovación urbana y cohesión social es, cuando menos, dificil.
  • Pero se han visto dos grandes opciones sistémicas, no contrapuestas, peroi si diferentes. En primer lugar, la medicina preventiva y pequeña cirujía que representa la rehabilitación y regeneración urbana en barrios de los años de los años 50-70 del pasado siglo (que no necesitan grandes inversiones pues no tienen grandes problemas, en los que los propios vecinos pueden disponer de algo de capital privado, en los que si no se interviene hoy con algo de dinero privado y público hoy, habrá que intervenir en el futuro con mucho más dinero). Y en segundo lugar la gran cirujía que supone la regeneración integral de tejidos urbanos que han sufrido una gran degradación social y física (en estos casos las inversiones se miden en cientos y miles de millones de euros y en muchos años de esfuerzo presupuestario público, generalmente los beneficios son privartizados y no disfrutados por todas las capas de la sociedad de igual manera -fuerte intervención privada en el proceso de transformación, privatización de plusvalías, gentrificación, etc-).
  • A mi me ha parecido entender que las Administraciones y el mercado no tienen mucho interés en la medicina preventiva (menor tasa de beneficio; no son inagurables por lo políticos; etc) y que en la gran cirujía, cuando no queda más remedio que hacerla, los costes son públicos y los beneficios privados.
  • Además también me ha parecido entender que no aparecen en el horizonte muchas ideas nuevas sobre partenariado público privado en materia de rehabilitación y regeneración urbana. Y que se sigue dependiendo de unos presupuestos públicos en estos momentos menguantes.
  • Y finalmente tambien he querido entender que la busqueda de la mixticidad social en los tejidos urbanos no parece ser una misión central de nadie: por supuesto no del mercado, pero tampoco de las administraciones públicas con competencias urbanísticas.

De momento no se respira precisamente un optimismo desbordante, pero es lo que hay, o al menos lo que veo que nos transmiten gestores públicos y expertos españoles y europeos.

 

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23/07/10

CURSOS DE VERANO DE LA UPV-EHU: SEMINARIO SOBRE RENOVACION URBANA Y COHESION SOCIAL EN UN CONTEXTO DE CRISIS

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La semana que viene tendrá lugar en Donosti, dentro del marco de los cursos de verano de la UPV-EHU y organizado por el grupo de estudios EKITEN THINKING, un seminario titulado RENOVACIÓN URBANA Y COHESIÓN SOCIAL EN UN CONTEXTO DE CRISIS (programa).

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El desarrollo del este Seminario buscará la consecución de los siguientes objetivos: promover la reflexión sobre el modelo de ciudad que queremos a través de la identificación de las nuevas tendencias y retos que se presentan a la dimensión local dentro del proceso de Globalización. 

  • Generar conocimiento a través de la impartición de conferencias magistrales ofrecidas por expertos académicos reconocidos en el área de conocimiento urbanístico con un enfoque multidisciplinar y de la participación e intercambio de experiencias y buenas prácticas en materia de gestión de la renovación urbana.
  • Profundizar en la identificación de ámbitos de colaboración entre los sectores públicos y privados que permitan la creación de fórmulas innovadoras de financiación de actuaciones de regeneración y rehabilitación.
  • Identificar oportunidades de actuación para generar ciudades más justas, inclusivas y equitativas que respondan a las expectativas y necesidades de la ciudadanía.

Por esta razón, la exposición por parte de los gestores de experiencias de regeneración urbana realizadas o que están en marcha, el debate y la reflexión por parte de las entidades financieras y las lecciones magistrales de expertos sobre esta materia son, en este momento, elementos de gran valor para poder afrontar los nuevos retos del urbanismo con éxito. 

A mi juicio, tanto por la actualidad e interés de los temas que se van a tratar (¿como financiar y gestionar las políticas de rehabilitación y regeneración urbana en un momento de crisis y extremas dificultades del sector inmobiliario y las políticas públicas de vivienda) como por la altura de los ponentes (que permitirán estudiar los temas de una perspectiva multidisciplinar y desde varios lugares de la UE y España) creo que es un seminario que merece la pena. Yo, en la medida que me lo permitan mis obligaciones profesionales, voy a tratar de participar.

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19/07/10

POR UNA VIVIENDA SOCIAL de Miguel Angel Navarro

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Interesante artículo de Miguel Angel Navarro (CEAR) sobre el Pacto de la Vivienda de Euskadi (Por una vivienda social. El Correo).

Muy favorable a una europeización del concepto "vivienda protegida" vasca (a través de la categoría de "vivienda social en alquiler"), así como de Bizigune y de la movilización de vivienda vacía hacia el alquiler social. Algo, esto último, que parece que va a ir a menos en los próximos años en Euskadi.

 

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03/07/10

MIEDO A LOS EMBARGOS DE VIVIENDA EN LA CALLE. INDIFERENCIA GENERAL EN LOS DESPACHOS.

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Leo en Expansión que fundamentalmnete como consecuencia de la crisis económica se han producido en España 300 embargos de viviendas al día (unos 27.000 en total) durante el primer trimestre del 2010. Leo en El Correo que en el año 2009 más de 93.000 viviendas han sido embargadas en España en su conjunto. De los datos se deduce que el ritmo de embargos de viviendas no decrece en España del 2009 al 2010, sino que pasa de unos 250 diarios a unos 300 diarios. En Euskadi parece ser que hay algún matiz propio un poco más amable, según leo en El Correo. Finalmente leo en ABC que uno de cada diez españoles teme perder su vivienda: eso son unos 4 millones de españoles en dificultades económicas y residenciales.

Siendo el problema tan grave como es (unas 100.000 familias que se van a la calle al año y 4 millones de personas que piensan que están en riegos de seguir el mismo destino), llama la atención (por no decir otra cosa) que este asunto pase sin pena ni gloria por la prensa y que el tema de moda sea que los precios de las viviendas están subiendo ligeramente (o eso dicen las fuentes oficiales con indisimulado regocijo), con lo que bancos, cajas y gobiernos pueden respirar algo más tranquilos pues las viviendas en stock del sector privado quizás se pueden volver a vender sin modificar ni un euro su "ajustado" precio.

Desde el punto de vista social es un espectáculo obsceno (por no decir otra cosa).

PD: os dejo algunos links sobre este asunto de los embargos inmobiliarios que son de interés DESC, IAI, COHRE, UN HABITAT

 

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