Como ya hice el año pasado, este año, gracias a la invitación de ICTA, también me he acercado al evento organizado en Barcelona por el Consorcio RESPONER sobre vivienda, este año bajo el lema "VIVIENDA SOSTENIBLE EN UNA EUROPA POST-CRECIMIENTO".

Se trata de un consorcio europeo entre instituciones académicas y administraciones que aspira a promover el intercambio intelectual en materia de crecimiento/decrecimiento, con especial énfasis en varios ámbitos concretos: consumo, comida, movilidad, vivienda, ahorro y deuda y TICs.

En este consorcio, y en especial en los eventos sobre vivienda en España, juega un destacado papel el veterano académico español Joan Martinez Alier (arriba en la foto) y su equipo de investigadores del ICTA radicados en Barcelona.

A mi esta iniciativa me resulta de mucho interés varias cosas. En primer lugar, porque trata de promover un debate académico aceptando que hay tres puntos de vista (y no dos) sobre temas económicos, sociales y medioambientales: el enfoque neoliberal, el keynesiano y el decrecionista o post-crecimiento. Mis lecturas y posiciones han estado tradicionalmente más en la órbita keynesiana, pero el decrecionismo (y su pariente no sé si confeso, pero si evidente, el procomún) me interesan mucho. En segundo lugar, este es un consorcio de interés por querer provocar el intercambio de análisis y soluciones entre la comunidad académica y la administrativa/política. Nunca se hace suficiente en este campo. Los que mandan dicen no saber (a veces es incluso cierto) y los que saben dicen no poder acceder a los que mandan (esto es cierto casi siempre). En tercer lugar, este es el único entorno post-crecimiento o decrecionista que conozco (no quiere decir que no haya más) en el que se reflexiona específicamente sobre vivienda sostenible en su triple acepción (sostenibilidad económica, social y medioambiental). Además, este es un esfuerzo interesante por la metodología de mapas sistémicos que se usa para generar conocimiento de forma mancomunadad. Y finalmente, esta es una de las pocas oportunidades que tenemos en España de poder acceder a muchos especialistas en materia de vivienda de toda la UE, muchos de ellos manifiestamente alternativos.

Este año en el evento sobre vivienda se ha hecho mucho hincapié en una interesante triada que debería marcar nuestro futuro en esta materia: alquiler asequible, edificación y rehabilitación sostenible y cohousing.

Las ponencias están accesibles en internet (basta con darse de alta en la web del consorcio). No las repasaré de forma detallada. Pero si apuntaré algunos titulares que me ha dejado el RESPONDER HOUSING 2013 (son una notas parciales, pues desgraciadamente no me pude quedar a todas sus sesiones de trabajo):

• Hay vivienda ya construída en la UE más que suficiente para atender las necesidades de la población.
• Si se hicieran unas políticas públicas fuertes de alquiler, movilización de vivienda vacía y rehabilitación, no sería necesario construir de forma significativa vivienda, salvo en periodos y lugares determinados.
• Lejos del enfoque neoliberal (deuda-consumo-deuda=financiarización de la economía) y del keynesiano (inversión pública-consumo-impuestos=crecimiento económico verde) está el enfoque post-crecimiento (eficiencia frugal) que, en vivienda, postula gestionar lo existente, antes de crear nuevas unidades.
• Hoy en día no se incentiva lo pequeño, compartido, reutilizable, reversible y escalable (que puede ser muy útil desde el punto de vista humano y social) y si se incentiva lo grande, privativo, irreversible y no modificable (que es de gran interés para la lógica financiera que domina nuestra economía en estos momentos).
• Incluso en los estados económicamente más poderosos y socialmente más avanzados está retrocediendo de forma preocupante la accesibilidad económica a la vivienda y empeorando las condiciones físico/socio/económicas de acceso/uso de la vivienda.
• En la UE, en su conjunto, aunque con diferentes intensidades y matices, hay un ataque contra la intervención pública en materia de vivienda.
• Por una parte, se tiende a considerar las ayudas públicas a la vivienda asequible como contrarias a la libre competencia comunitaria. 
• Y por otra parte, muchos estados miembros están aplicando recortes en materia de vivienda, incluso desde antes de la actual crisis (ergo, son ideológicos y no coyunturales).
• A pesar de lo anterior, las situaciones son muy diversas, como demuestra, por ejemplo, el dato de que Holanda tiene una parque de alquiler social/asequible superior al 30% del stock total de vivienda y España o Grecia están prácticamente en el 0%.
• Había cierta coincidencia sobre la necesidad de una narrativa en materia de vivienda con capacidad de hacer frente al disfuncional neoliberalismo y de trascender el keynesianismo (sea este verde o no).
• Me alegró saber que hay más gente que piensa como yo en materia de vivienda: estamos en tiempo de RE y CO.

La semana pasada nos desayunamos con la sorpresa de que en el trámite de enmiendas al Proyecto de Ley de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas (3R) el Grupo Popular presentó una enmienda al texto del Gobierno (autoenmienda) para tratar un tema que poco o nada tienen que ver con las 3Rs: a petición de los promotres de vivienda, se posibilita que las CCAA suspendan por cuatro años de las reservas de suelo para vivienda protegida, siempre que se den dos condiciones:

• existencia de un porcentaje de vivienda protegida ya construida y sin vender en el municipio superior al 15% de las viviendas protegidas previstas o resultantes del planeamiento vigente y una evidente desproporción entre la reserva legalmente exigible y la demanda real con posibilidad de acceder a dichas viviendas
• el planeamiento no haya sido aprobado definitivamente o que, en el caso de haber sido aprobados, no cuenten aún con la aprobación definitiva del proyecto o proyectos deequidistribución.

Para justificar esta medida, que, habida cuenta de la mayoría parlamentaria del PP, con toda seguridad se convertirá en ley, el Gobierno y los voceros del sector aducen que no tiene sentido producir nuevas viviendas protegidas en un momento en que no se vende vivienda protegida, en el que en algunas CCAA la vivienda protegida es más cara que la libre y en el que además el Ministerio ha retirado las ayudas a la producción de nueva vivienda protegida.

Para los no especialistas, el razonamiento puede pasar por sólido: dejemos de hacer nuevas viviendas protegidas por un tiempo, ahora que no se pueden vender las viviendas protegidas que ya están hechas. Pero a poco que se rasque se verá que esta iniciativa parlamentaria impulsada por ciertos lobbies es, cuando menos, discutible.

Para analizar este problema adecuadamente debemos poner encima de la mesa algunas cuestiones que pocos políticos y periodistas van a traer a colación (unos por desconocimiento y otros por interés):

• Las viviendas protegidas no solo se producen para venderse, sino que pueden ser alquiladas, cedidas en derecho de superficie, ser objeto de copropiedad público-privada o gestionarse como cooperativas de alquiler. En algunos sitios puede tener sentido producir nuevas viviendas protegidas si su destino fundamental es, vamos a decirlo así, la no propiedad.
• Los precios máximos de la vivienda protegida son, como su propio nombre indica, máximos. Lo cual quiere decir que, cuando sea conveniente en términos de mercado (promotores privados) o de servicio público (Administraciones), las viviendas protegidas se pueden vender por debajo del precio máximo. Traducido al lenguaje de la enmienda del PP, la demanda real con posibilidades de acceder a las viviendas protegidas es muy amplia, casi ilimitada, pues basta con bajar los precios de venta y de alquiler.
• La retirada de ayudas públicas ministeriales a la producción de nueva vivienda protegida en compra deberían ser irrelevantes, pues la "ayuda" en la vivienda protegida en venta es el "precio" en tanto que regulado e inferior al de mercado.

¿Que puede haber detrás de una medida como la que propone el PP por indicación de los grandes promotores inmobiliarios y quizás el sector financiero? No tengo certezas, pero si puedo avanzar ciertas hipótesis.

En primer lugar, las viviendas protegidas en venta pueden ser en algunos casos una competencia para los grandes paquetes de viviendas en manos de bancos, cajas, SAREB y FROB. Y dado que los operadores mercantiles y financieros tienen ya un problema de competencia con la vivienda protegida  en venta existente, quieren evitar futura nueva competencia. 

En segundo lugar, las viviendas protegidas en proyecto son, en materia de acceso a la financiación, una competencia fuerte (imbatible) para las viviendas libres en proyecto. O dicho de otro modo, los bancos y las cajas financian pocas viviendas nuevas, pero los dos únicos tipos de operaciones que financian hoy y van a seguir financiando en el futuro son la construcción de vivienda protegida (menor riesgo y más fácil comercialización) y la de vivienda libre en suelos propiedad de los propios bancos y cajas.

En tercer lugar, buena parte del planeamiento urbanístico de Madrid ha sido declarado ilegal por sentencia judicial y, con y sin sentencia, hay importantes operaciones paradas a la espera de mejores tiempos. Y puede que algunos quieran que esas operaciones sean 100% vivienda libre y 0% vivienda protegida. A los no madrileños, aplastante mayoría en España, les puede parecer peregrino que se legisle en las Cortes al calor de las necesidades de ciertos grupos económicos locales madrileños. Pero no es cosa infrecuente.

Y en cuarto lugar, siendo la razón que a mi más me convence, creo que lo que está haciendo el lobby inmobiliario-financiero (una suerte de complejo industrial-militar a la española) es redibujar la reglas de juego para cuando pase la crisis. Las reservas de suelo para vivienda protegida (allí donde son grandes, se cumplen y se mantienen en el tiempo) son un factor de intervención pública en el mercado de la vivienda a favor de las clases medias y bajas y en contra de los intereses especulativos de una diminuta y poderosa minoría (que no debe confundirse con todo el sector inmobiliario o financiero). No estoy seguro de que esta sea la razón principal del impulso de esta medida. Máxime si tenemos en cuenta que nuestras oligarquías se han carecterizado siempre por un fuerte cortoplacismo. Pero si tengo que escoger una razón, me quedo con esta, dado su carácter más estructural.

Dicho todo esto, a mi me parece claro que esta norma, si llega a estar insertada en una ley estatal, será inconstitucional, pues la jurisprudencia del TC ha establecido hasta la saciedad que el urbanismo y la vivienda son competencias de las CCAA. Y que el papel que le corresponde al estado en estas materias está relacionado solo con el derecho de propiedad. El uso abusivo de los artículos 149.1.1 (regulación de las condiciones básicas que garanticen la igualdad de todos los españoles en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales) y 149.1.13 (Bases y coordinación de la planificación general de la actividad económica) de la Constitución no serán suficientes en este caso. Este asunto será recurrido al TC y será declarado inconstitucional ... dentro de unos años, cuando ya haya dado pingues beneficios a unos pocos y grandes perjuicios a una inmensa mayoría.

A lo largo de seis años he reivindicado en este blog la técnica de las reservas de suelo para vivienda protegida. No me extenderé, pero recuerdo que las reservas son un instrumento que permite atende a precios inferiores a los del mercado a mucha gente, que si se usa bien permite la creación de un patrimonio residencial público al servicio del derecho a la vivienda y que si se usa de forma masiva y sostenida en el tiempo tiene la capacidad de deflactar el precio de la vivienda libre. Entiendo que por todo eso, unos pocos, pero muy poderosos, quieren acabar con ellas, con la excusa de la crisis, dada su pontencialidad socio-estructurante.

A los no que no sigan este tema desde hace años, conviene recordarles que durante años los promotores inmobiliarios estuvieron diciendo que las viviendas protegidas encarecían las libres (en los años de bonanza) y ahora (en crisis) sostienen que no son necesarias, pues la gente ya puede satisfacer su necesidad de vivienda con la vivienda libre en venta. Lo cual es perfectamente revelador de hasta que punto el establishment español vive al margen de la realidad social. Para ellos hoy es más fácil satisfacer la necesidad de vivienda con vivienda libre que con protegida y más fácil en compra que en alquiler. Con burbuja o con crisis, los promotores lo tienen claro: hay que eliminar las reservas de suelo para vivienda protegida. No creo que pueda haber mejor defensa de esta figura. 

Y para acabar este post, dos provocaciones.

Primera. Si se pide que se dejen de construir nuevas viviendas protegidas habida cuenta del stock de vivienda ya construída y no vendida, vayamos un poco más lejos y defendamos una moratoria constructiva, tanto de vivienda libre como de vivienda protegida. Pues en el caso de que no hagan falta más nuevas viviendas en venta, supongo que aún más prescindibles que las baratas (vivienda protegida) lo serán las caras (viviendas libres). Sospecho que los defensores de la moratoria de nueva vivienda protegida no serán partidarios de una moratoria de nueva vivienda libre.

Segunda. Si tanta preocupación hay por el stock de vivienda construída y vacía, el camino no es la venta a precios elevados, sino la venta como vivienda libre de precio más barato (aún hay recorrido en este campo, pero las multimillonarias ayudas públicas a la banca desincentivan las ventas a la baja), la venta como vivienda protegida (que bien puede tener un precio inferior al máximo reglamentario) y, por encima de todo, el alquiler a precios asequibles, protegidos e incluso sociales. 

Pero no deben de ir por ahí los tiros de PP y promotores inmobiliarios, pues he leído que para solucionar el "problema de la vivienda protegida sin vender" los promotores la van a poder vender o alquilar como vivienda libre. Aunque parezca una estupidez, la gente más poderosa de este país entiende que la mejor manera de resolver que algo no se vende a 1 es alquilarla o venderla a 2. Ver para creer ...

Ya lo he dicho muchas veces en este blog, es tiempo de RE y CO. Parte de nuestro futuro inmobiliario tiene que ver con la conjunción de la reutilización, el alquiler y las fórmulas cooperativas (que deben dialogar con lo público). Y digo esto no desde postulados de izquierdas (que también), sino después de observar como funcionan los buenos mercados y servicios públicos de vivienda en la UE. Como empresario yo tomo buena nota de que en los países de la UE en los que lo inmobiliario y urbano funciona de una manera más sostenible (en su triple acepción de sostenibilidad económica, social y medioambiental), hay mucho RE y CO. Otros empresarios, muchos políticos y algún financiero creo que también está empezando a tomar nota y obrar en consecuencia.

(en las fotos de este post, por orden, Alfonso Alonso -portavoz en el Congreso del PP y voraz usuario de las reservas de suelo para vivienda protegida cuando era alcalde de Vitoria-Gasteiz- y José Manuel Galindo -Presidente de APCE y ASPRIMA y feroz opositor a cualquier intervención pública directa en materia de vivienda que vaya más allá de la subvención a los promotores privados-)

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Algunas personas que tenemos interés por las políticas públicas de vivienda y que apoyamos de diferentes maneras el movimiento 15 M queremos debatir sobre la vivienda pública que España necesita y no tiene.

A tal efecto, y como ya comentamos en este blog hace unos meses, hemos creado un grupo en facebook denominado ¡VIVIENDA PUBLICA YA! (nos acercamos ya a los 400 miembros). El grupo lo lance yo mismo. Pero a día de hoy yo no tengo ningún papel especial, salvo el de la moderación técnica.

En principio, el grupo tiene tres objetivos concretos: DEBATIR, elaborar REIVINDICACIONES CONCRETAS y, si surge, proponer ACCIONES CONCRETAS. Cada cierto tiempo estamos poniendo en conocimiento de la coordinación del 15M, DRY, PAH, acampadas, colectivos sociales de defensa de derechos, etc las conclusiones a las que vamos llegando, por si son de interés.

Este quiere ser un espacio de debate amable, constructivo, respetuoso, esperanzado y práctico. Esperemos que, con la aportación de todos, así sea.

A finales del pasado verano ya pusimos en conocimiento de los referidos movimientos sociales las conclusiones de nuestro primer debate sobre MERCADO Y POLITICAS PUBLICAS DE ALQUILER DE VIVIENDA (versión octubre 2011).

Hemos dedicado los meses de otoño y parte del invierno a nuestro segundo debate sobre MOVILIZACION DE VIVIENDA VACIA HACIA EL ALQUILER SOCIAL (en el link que os dejo hay unas notas introductorias al tema, que pretendían provocar y ayudar el posterior debate).

Finalmente hemos llegado a un "Documento (versión febrero 2012) de conclusiones sobre la movilización de vivienda vacía hacia el alquiler social" que ponemos a disposicón de todo aquel que quiera usarlo para formarse-reflexionar-actuar. Os agradeceríamos que divulgárias en vuestro entorno la existencia del mismo.

Y acabo con lo que viene siendo la regla fundamental de los debates que estamos teniendo en este grupo "Nadie sabe más que nadie y entendemos que entre todos sumaremos más pares de ojos".  

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Acabo de publicar, junto con el arquitecto Jon Aguirre Such, un artículo titulado ¡ CON LA DE CASAS VACIAS QUE HAY EN LA CIUDAD ! (que podéis leer, entre otros lugares, en Paisaje Transversal o Política de Vivienda Social).

Pretende ser una aportación al debate que en estos momento está habiendo en el seno del 15M, DRY, PAH, ATTAC, etc sobre la crisis habitacional-humanitaria (cientos de miles de desahucios en un país con millones de viviendas vacías), la situación del mercado inmobiliario-financiero (futuro banco público malo), las políticas públicas de vivienda (más bien la falta de las mismas) y las formas de reivindicación, lucha y legítima defensa (ocupación, reivindicación de un parque público de alquiler suficiente, así como impulso de las cooperativas de uso de vivienda tan comunes en otros lugares de la UE) que en materia de vivienda deberían impulsarse a favor de las personas más débiles, pero también en interés de la sociedad en su conjunto.

Opiniones, aportaciones, críticas y debate son bienvenidos.

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En las últimas semanas empieza a cundir el pesimismo sobre la futura producción de alquiler público en Euskadi, habida cuenta de los pobres resultados que se están observando en esta materia los dos ultimos ejercicios.

La verdad es que poco más de 500 nuevo alquileres públicos al año (periodo de crisis 2009-2010, frente a los 2.000 de ejercicios anteriores sin crisis) no conducen precisamente al optimismo. Pero a mi, mucho más que la producción coyuntural, me preocupa la tendencia general que se vislumbra.

Por una parte, se reducen los recursos presupuestarios dedicados a políticas públicas de vivienda en general y hacemos aún más grande la divergencia con la UE en esta materia. Por otra, las cajas de ahorros no solo elevan de forma sustancial el precio de la financiación a estas políticas, sino que, en lo relativo al alquiler y la rehabilitación, simplemente no financian casi una sola operación e incluso en la promoción de vpo para su venta se ha retirado el año pasado nada más y nada menos que el 40% de la financiación habitual.

A todo lo anterior, hay que añadir que el Gobierno Vasco ha congelado Bizigune, acabado con Alokabide (tal y como la conocíamos -colaboración público privada en materia de alquiler protegido entre cajas de ahorros y gobierno- ha desaparecido), reducido la capacidad de producción de vivienda protegida para alquiler de Visesa y dado la orden a Orubide y Departamento de no compar de forma sistemática más suelo para vivienda protegida en alquiler. Parece claro que no se quiere o no se cree que no se puede seguir utilizando los instrumentos del pasado.

Por ello, hay que preguntarse que vías nuevas o no tan nuevas se abren, en el momento en el que se cierran los principales instrumentos de los últimos años. A día de hoy solo quedan dos vías abiertas de producción de vivienda pública de alquiler y una posible, aunque aún inédita:

1. la promoción directa del Gobierno Vasco (que en los últimos 30 años nunca ha pasado de las 300 unidades al año).
2. la promoción directa de alguna rara avis municipal (tipo Donosti y Bilbao), también en cantidades muy modestas.
3. y la idea de futuras concesiones administrativas a fondos de inversión extranjeros para la construcción y explotación durante décadas de la futura vivienda protegida en alquiler vasca (¿evasión o victoria?).

Dejando de lado la vía 1 (testimonial y sustentada al 100% por presupuesto público), la gran diferencia entre la vía 2 y 3 es el precio para el contribuyente. Recientemente el Ayuntamiento de Donosti ha firmado un acuerdo con Bakoa para financiar la producción de 70 viviendas protegida en alquiler en Morlans. Probablemente sea el único acuerdo de su especie en toda España en varios años. Su precio y plazo: euribor + 2.75% y 20 años. Por su parte, no se conocen los precios y plazos de la concesión administrativa de vivienda protegida en alquiler a fondos de inversión privados, pero los mismos deben de ser tan onerosos para el contribuyente que el Departamento de Hacienda del Gobierno Vasco, de momento, ha puesto dificultades y frenos a este tipo de operaciones. Lo que si sabemos con seguridad es que los fondos de inversión exigirán precios superiores a los que figuran en el convenio entre entidades financieras y Gobierno Vasco y que no se está cumpliendo en la parte de alquiler protegido (euribor + 1.8%).

Por todo lo anterior, y más allá de la retórica mediática y política (que al menos tiene ciertas virtudes pedagógicas en términos teleológicos), la ontología del alquiler público vasco en los próximos, a mi juicio, va a seguir siendo la siguiente: extrema modestia en relación a la media de la UE (unas 20.000 unidades para una Comunidad Autónoma de unos 2.3 millónes de habitantes), estancamiento de la producción y melancolía (por ilusionarse vanamente -los esfuerzos inútiles dicen que producen melancolía-) en amplias capas de la sociedad vasca.

Dicho todo lo cual, le deseo a los gestores públicos de la vivienda vasca la mejor de las suertes. La van a necesitar, habida cuenta de la dureza del escenario.

PD: tiene su aquel que nadie quiera ver que en una Comunidad Autónoma como Euskadi, con un stock de vivienda libre terminada y no comercializada importante (más de 15.000 viviendas), abundante vivienda protegida terminada vacía (adjudicada o sin adjudicar; de la que no hay estadísticas, pero que seguro que suman miles de unidades -me remito simplemente a mi experiencia de paseante urbano vitoriano-) y vivienda usada privada vacía (casí 45.000, excluídas las de segunda residencia, según estudio del Gobierno Vasco de febrero del 2011), la base del parque público de alquiler no está en la producción de nuevas viviendas, sino en la reconversión de parte de las existentes en parque público de alquiler. 

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Hace ya dos semanas asistí al Segundo Laboratorio de Ideas del Grupo de Estudios de la UPV-EHU EKITEN TINKING que estuvo dedicado al TRATAMIENTO DEL PARQUE INMOBILIARIO EXISTENTE EN LOS NUEVOS PLANES DE VIVIENDA. LA VIVIENDA VACIA Y LA VIVIENDA SOBRE-OCUPADA.

En este encuentro de expertos (unos los son más y otros lo somos menos) se debatió sobre lo que podemos denominar los problemas de la ciudad ya existente (rehabilitación, regeneración urbana, alquiler, vivienda vacía, vivienda sobre-ocupada, etc), que enre nosotros en la última década y media han estado dejados de la mano de Dios, habida cuenta del furor urbanizador y edificador que asoló España en los años 1997-2008.

A mi personalmente me hizo ilusión poder ver a muchos amigos y conocer a nuevos colegas. Entre los asistentes podemos destacar (solo en función de que intervinieron en el plenario, pues la lista de asistentes es mucho más amplia), además de los organizadores del laboratorio, a:

• Mario Yoldi (economista y Director de Planificación de la Viceconsejería de Vivienda del Gobierno Vasco y Director del Observatorio Vasco de la Vivienda)
• Julio Tejedor (profesor de derecho administrativo de la Universidad de Zaragoza, actual Director General de Vivienda de Aragón y antes Director General de Urbanismo de la misma Comunidad)
• Antoni Sorolla (Delegado de Vivienda del Ayuntamiento de Barcelona y arquitecto)
• Dollors Clavell (abogada catalana y ex parlamentaria de ICV-EUiA ponente de la Ley de Vivienda de Cataluña)
• Montserrat Pareja (profesora del Departamento de Teoría Económica de la Facultad de Economía y Empresa de la Universidad de Barcelona)
• Alfonso Alvarez Mora (arquitecto y catedrático de la Universidad de Valladolid, Área de Urbanística y Ordenación del Territorio)
• Jesus Leal (catedrático de sociología y director del Departamento de Sociología II de la Universidad Complutense de Madrid)
• Jorge Letamendia (físico y concejal de urbanismo y vivienda del Ayuntamiento de Donosti)
• Jesus Castanedo (representante de la Asociación Goiztiri de Barakaldo y responsable del programa Etxeberri)
• Joris Hoekstra (geógrafo, experto en políticas de vivienda de la Universidad holandesa de Delft y auditor en KWH, empresa que presta servicios a las asociaciones de vivienda holandesas)
• Cesare Ottolini (activista internacional por el derecho a la vivienda y coordinador de la Alianza Internacional de los Habitantes) 
• Jaume Assens (abogado catalán y activista social)
• Gerardo Pisarello (profesor argentino-catalán de derecho constitucional en la Universidad de Barcelona)
• Iñigo Maguregui (abogado urbanista de la Oficina del PGOU del Ayuntamiento de Bilbao)
• Domenec Sibina (profesor de derecho administrativo de la Universidad de Barcelona)
• Edesio Fernandes (abogado y urbanista brasileño radicado en Londres, profesor de la Unidad de Planificación para el Desarrollo del University College de Londres, coordinador de IRGLUS -Grupo internacional de Investigación sobre Legislación y Espacio Urban- y asociado de las Naciones Unidas/HABITAT)
• Rufino Hernandez (arquitecto del Estudio AH asociados y profesor de construcción de las Escuelas de Arquitectura de San Sebastian y Pamplona).

Para mi fue un encuentro de lo más interesante, pues hizo honor a la vocación del grupo de estudios Ekiten Thinking: debate multidisciplinar sobre los problemas urbanos, desde diferentes roles, tratando de aportar valor social práctico, hecho en Euskadi, pero compartiéndolo con personas del resto de España, la UE y el mundo en general.

Si yo tuviera que dar un solo titular diría que hoy en España hay suficientes instrumentos normativos y técnicas de gestión a disposición de las Administraciones Públicas para hacer un uso más racional del territorio y ofrecer mayor calidad de vida a la ciudadanía (inter alia, a través de la garantia del disfrute efectivo del derecho a uan vivienda digna), pero no parece que se vayan a utilizar de forma sistemática y consistente en los próximos años. Especialmente relevador es el hecho de que en el seno de este laboratorio de ideas gestores públicos y profesionales del sector minimizaran el papel de la movilización de la vivienda vacía (junto con la rehabilitación y el alquiler) e insistieran en la necesidad de seguir construyendo vivienda nueva, mientras que académicos y activistas civiles pusieran de relieve la necesidad de utilizar hasta sus ultimas consecuencias el suelo urbano ya ocupado y garantizar una mínima dignidad urbana a toda la ciudadanía. Hasta cierto punto, estoy caricaturizando un tanto las posiciones. Pero creo que se me entiende lo que quiero decir. 

No repasare de forma exhaustiva las aportaciones de los diferentes ponente, pues los que tengáis interés podéis consultar los materiales que se presentaron.

Otro día, si me animo, retomaré mis notas sobre los debates en plenario y comisiones y compartiré los debates parciales que tuvieron lugar en el laboratorio. Hoy no tengo ni el tiempo ni el ánimo.

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La semana pasada leíamos en el diario El Correo algo que ya sabíamos: en Euskadi, habiendo muchas menos viviendas nuevas sin vender que en el resto de España (en términos absolutos y porcentuales), hay bastante vivienda vacía reconducible hacia el alquiler y la venta (privada o pública).

Dice el citado medio, haciéndose eco de valoraciones de expertos de prestigio, que en Euskadi hay unas 15.000 viviendas nuevas sin vender. De estas 6.000 están en Alava, otras 6.000 en Gipuzkoa y 3.000 en Bizkaia. El dato no ha sido negado por nadie. Incluso las patronales del sector, al afirmar que la cantidad es perfectamente asumible por el mercado en uno o dos años (e insistir en que la cifra es muy inferior a la media española), están avalando estas cifras.

A estas 15.000 viviendas libres nuevas terminadas y sin vender hay que añadir las casi 19.000 viviendas libres usadas vacías gestionables hacia el alquiler detectadas por la encuestas bianual de vivienda vacía del Gobierno Vasco. Por lo tanto, sin construir ni una sola vivienda más, tenemos ya en Euskadi unas 34.000 viviendas que necesitan inquilino o comprador.

Pongo sobre la mesa un dato relevante a estos efectos: unas 50.000 personas necesitan (de verdad, es decir, por motivos de acceso a primera residencia) acceder a una vivienda en Euskadi. Tomo el dato de la demanda de alquiler de vivienda protegida inscrita en Etxebide. En términos sociales y medioambientales no parece necesario construir en Euskadi de una forma mucho más agresiva. Obviamente todas esas viviendas vacías (que son viviendas privadas) no se van a dirigir hacia las personas con necesidad de vivienda, sino hacia las personas con renta y financiación suficientes. Pero es claro que en términos agregados sociales tenemos 50.000 personas que buscan vivienda porque la necesitan y 34.000 viviendas que deberían buscar persona por necesitar inquilino o comprador.

Tambien pongo sobre la mesa que Euskadi lleva muchos años produciendo 16.000 viviendas al año, unas 7 viviendas por cada 1.000 habitantes. Una cifra a años luz de las 40 viviendas por cada 1.000 habitantes que se han construido en muchas CCAA españolas en los últimos 10 años. Mi conclusión: en Euskadi no tenemos un problema descomunal de vivienda nueva terminada y sin comercializar como tienen en otros sitios de España gracias a una política de contención en la producción de vivienda impuesta por el territorio (que tiene evidentes límites), por el bajo tamaño medio de las empresas vascas de promoción y construcción, pero también por lá política de contención constructiva y escasa corrupción de muchas autoridades públicas vinculadas a la órdenación del territorio y al urbanismo. El sector privado sabe que las políticas públicas vascas de urbanismo y vivienda de los últimos años les han librado de tener un problema comercial y empresarial de primera magnitud. No lo van a decir en público, pero en privado no tienen ningún problema en reconocerlo.

Como ya hemos comentado muchas veces en este blog, de la producción total de vivienda vasca (más restrictiva que la del resto de España) una parte record es vivienda protegida (desde hace dos años estamos en un ritmo de casi una vivienda protegida nueva por cada vivienda libre nueva) y de esta una buena fracción es vivienda protegida en alquiler. Es decir, no en Euskadi no solo se ha hecho menos vivienda que en la media de España, sino que esta hay sido mucho más social.

Es tambien innegable que hay un problema de desequilibrio territorial de la oferta de vivienda, tanto libre como protegida, en Euskadi: mucha en Alava, (por eso el stock de vivienda libre terminada sin vender es mayor porcentualmente en Alava), media en Gipuzkoa y baja en Bizkaia.

Sigo añadiendo datos. En estos momentos las entidades financieras vascas exigen que los nuevos desarrollos urbanos tengan la menor cuota posible de vivienda libre, pues solo la vivienda protegida es un producto seguro y por lo tanto financiable por ellos. Cuanto han cambiado los tiempos. Hace nada la vivienda protegida "arruinaba" a los promotores. Hoy es la única que quieren hacer, pues es la única que financian las cajas.

Y por dar un último dato más de contexto, es evidente que la crisis económica mundial, que también afecta a Euskadi, junto con las políticas keynesianas que se imponen por doquier, hacen que las autoridades (también el nuevo Lehendakari Lopez y el nuevo Consejero de Vivienda Arriola) vean en la construcción de nueva vivienda una forma de crear empleo y ayudar a salir de la crisis.

¿A que nos llevan todos estos datos? A mi modesto entender todo esto nos lleva a que en los próximos años en Euskadi se debería hacer más o menos la misma vivienda que hasta ahora (unas 7 viviendas nuevas por cada 1.000 habitantes), siendo interesante que una parte cada vez más importante de la misma vivienda protegida (esto parece que si no lo imponen los ciudadanos y las administraciones, paradójicamente lo van a imponer las cajas de ahorros), con un protagonismo creciente del alquiler público (aunque para esto habrá no pocas dificultades económicas, sociales y políticas) y deberíamos centrarnos en las políticas de máximo aprovechamiento del tejido urbano ya existente (rehabilitación, regeneración urbana, movilización de vivienda vacía, comercialización del stock de vivienda terminada sin vender, etc). Ya veremos si el keynesianismo rampante (que tiene sus cosas buenas, pero también puede avalar excesos poco recomendables) permite realizar este tipo de políticas, vamos a llamarlas conservacionistas y socializantes.

Sobre que hacer con el stock de vivienda vacía el pasado Gobierno Vasco ya puso en marcha algunas medidas (I, II y III). Veremos que medidas toma a este respecto el nuevo Gobierno Vasco. Aporto mi humilde opinión, ahora ya de mero ciudadano de a pié. Si se va a invertir dinero del contribuyente para ayudar a comercializar vivienda privada ociosa (antigua vacía o nueva sin vender) creo que debe haber sólidas contrapartidas para el sector público que mejoren la calidad de vida de las personas con mayores necesidades sociales. No sería justificable, y menos por un gobierno de izquierdas como el del PSE, que se invierta dinero público solo en socorrer a promotores y propietarios privados (no me opongo a ello, solo digo que el socorro público debe estar condicionado al interés general y no solo a los legítimos intereses particulares corporativos), cuando quien lo está pasando mal es la gente con necesidad de vivienda, pocos recursos económicos, sobre-endeudados por culpa de la hipoteca o el alquiler, en paro, con trabajo precario, etc.

Según vayan surgiendo las nuevas políticas públicas las iremos comentado.

(en la última foto el nuevo Lehendakari Lopez y su Consejero de Vivienda Arriola)

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