El Presidente de la Nación anunció ayer una serie de medidas sobre vivienda que pretende impulsar en los últimos meses de su presidencia.
Transcribo en primer lugar sus referencias a la vivienda en su discurso de apertura del debate:
"Desequilibrios asociados al excesivo peso de la construcción residencial y, en relación con él, al también excesivo endeudamiento de empresas y familias. El primero, llegó a alcanzar en nuestra estructura productiva el 7,5% del PIB (en térmi...nos reales), 3,5 puntos más que ahora y 3 puntos más que la zona euro. Y el endeudamiento privado llega a alcanzar, en 2007, el 85% del endeudamiento total de la economía como consecuencia de una década en la que el crédito a actividades ligadas a la vivienda crecía a tasas superiores al 15%, de tal modo que, en 2010, el elevado endeudamiento como porcentaje del PIB de empresas no financieras (124%) y familias (85%) contrasta con la cifra del sector público, mucho más reducida (60%). Sin la aportación negativa del sector inmobiliario –el único que continúa su proceso de ajuste, con una caída de la inversión del 10% interanual en el primer trimestre– hoy la economía española estaría creciendo en torno al 2% interanual, un ritmo similar al del promedio europeo y ya estaríamos creando empleo de manera neta.
Estamos reorientando el mercado de la vivienda fomentando el alquiler y la rehabilitación.En 2010 se aprobaron incentivos fiscales tanto en el IRPF como en el IVA para impulsar la rehabilitación, incentivos que han sido ampliados en abril y que reactivarán un empleo más estable en el sector de la construcción .
Hemos seguido apoyando el acceso a la vivienda, tanto en propiedad, donde la construcción de vivienda en protección supone más de un tercio del total, como en alquiler, donde cerca de 300.000 jóvenes se han beneficiado ya de la Renta Básica de Emancipación .
Por otra parte, el Gobierno es consciente de la coyuntura especialmente difícil a la que se enfrentan las familias que pierden su vivienda y siguen debiendo dinero al banco porque su valor no es suficiente para cubrir lo que resta de hipote...ca. Por ello, en abril de 2010 se aumentó la cantidad mínima de ingresos de las familias que no puede ser embargada. Pero vamos a hacer un nuevo esfuerzo en este sentido. En las próximas semanas, aprobaremos nuevas medidas de protección de las personas sujetas, por imposibilidad de atender a sus compromisos, a procedimientos de ejecución hipotecaria, que serán compatibles con los imperativos de seguridad jurídica y de solvencia de las entidades prestatarias."
Como primera valoración comparto algunos comentarios sobre las principales medidas propuestas por el Presidente en materia de vivienda.
1.- El Gobierno quiere eliminar por ley las claúsulas suelo de las hipotecas (impiden que el pago mensual de la hipoteca baje cuando bajan los tipos de interés por debajo de cierto límite y son frecuentemente ocultadas o mal explicadas a los tomadores de un préstamo hipotecario). Es una medida necesaria y de justicia, pero solo tendrá efectos a futuro sobre las nuevas hipotecas. No aliviará a los hipotecados (y sobre todo a los hipotecados y parados) del presente, si a los del futuro.
2.- El Gobierno habla genéricamente de que las tasaciones inmobiliarias sean hechas por entidades independientes y solventes. Como brindis al sol es bonito, pues a día de hoy las entidades financieras dan prástamos hipotecarios basados en tasaciones que ellos mismos hacen y deshacen a su antojo en función de las fluctuaciones del mercado y de sus intereses. Estas tasaciones están contribuyendo a que una entidad financiera se pueda quedar con una vivienda por el 50% del valor que ella misma fijo al dar el préstamo y además seguir persiguiendo el resto de la deuda (más contable que real) en el patrimonio personal del deudor de por vida. Si la voluntad del Gobierno de modificar el mercado de las tasaciones hipotecarias no se concreta en algo tangible será imposible evaluar esta medida de política hipotecaria y económica y ahondaremos en la sensación de que estamos ante un brindis al sol más.
3.- El Gobierno de la Nación quiere aprobar una norma legal que incremente la parte de los ingresos personales o familiares inembargables, para garantizar que con ello una persona/familia puede pagar al menos su alquiler y manutención. En estos momentos esta cantidad es el SMI+10%+20% adicional por descendientes (600+60+120=900 euros para una pareja con dos hijos y un solo SMI, con lo que hay pagar alquiler, comida, luz, agua, etc). La medida puede sonar bien, pero necesita superar con mucho el nivel del SMI. Se ha filtrado a la prensa la cantidad de 1.200 euros mensuales para una pareja con dos hijos. Un estado social sano, además de lo anterior, tendría que disponer de ayudas sociales para estas personas (algunas CCAA las tienen, otras no; algunas CCAA financian ayudas de cierto nivel, otras son más modestas en cantidad). Sea como fuere, puede ser de interés para los hipotecados+parados+lanzados del presente.
4.- Dación en pago obligatoria para el sector financiero. Cero. Nada de nada. En esto Jose Luis Zapatero está a bloque con el sector financiero español. A su juicio no se puede hacer ni en el presente ni a futuro, pues se dañaría la seguridad jurídica y la solvencia financiera de España. Como ya he explicado en otros posts en este blog, defiendo la dación en pago, no solo por motivos de justicia social evidentes, sino también por motivos de eficacia y eficiencia del mercado de la vivienda (a futuro no encarecería el crédito hipotecario, sino que reduciría el precio de la vivienda por restricción crítica del suministro financiero y ello tendría multiples beneficios sociales, económicos y medioambientales).
5.- Espero que no sea una errata o un globo sonda, pero el Gobierno de la Nación ha filtrado que quiere imponer un límite legal al endeudamiento hipotecario personal/familiar, de forma que una persona/familia no pueda destinar más de un % de sus ingresos al pago de la vivienda. Llevo años clamando en el desierto por esto. Ya se hace en Francia (no gastar en vivienda más del 30% ingresos mensuales). Se acaba de implantar en el Reino Unido (no poder pedir crédito para comprar una vivienda que suponga más de 3 veces el salario anual de una persona o familia). Lejos de dificultar el acceso a la vivienda (menos crédito), lo facilita (baja el precio de la vivienda). Pero solo tiene efectos a futuro, pues no afecta a las hipotecas ahora existentes. Sería una auténtica bomba de relojería en el actual sector financiero y el mismo se resistirá como gato panza arriba, aunque procurará que se hable de esto en público lo menos posible (junto con la imposición de un marco legal sobre LTV -loan to value- o ratio préstamo/valor de la vivienda, este es la medida más estructural y limitadora de la actividad de la banca hipotecaria española).
Así que después de todo este recorrido, creo que se puede afirmar que las medidas anunciadas por Jose Luis Rodríguez Zapatero, de llevarse a cabo, supondrían reformas estructurales muy interesantes a futuro, pero hoy se evita tomar ninguna medida sobre el tema social, política y económicamente central de la dación en pago (que parece que se va a convertir en un fetiche socio-político y en una piedra de toque de la fidelidad de los partidos al poder bancario) y a las personas que lo estén pasando mal hoy por motivos económicos no les va a aportar gran cosa en materia de seguridad en la tenencia/uso de la vivienda.
Como siempre, espero estar equivocado en los malos pronósticos y acertado en los buenos.
PD: tanto el portavoz del PSOE, Sr. Alonso, como el propio presidente del Gobierno, Jose Luis Rodriguez Zapatero, han hecho mención a temas de mucho calado un poco de pasada. El primero se ha referido a la herencia que el PSOE recibió del PP en forma de "ladrillazo" y el segundo ha esbozado una especie de autocrítica por no haber actuado antes contra la burbuja. Produce un poco de sonrojo escuchar esto después de casi ocho años de gobierno del mismo equipo ... pero lo que de verdad turba es la evidencia de que el PP quiere volver a los "buenos años de ladrillo español". Abróchense los cinturones.
ACTUALIZACION I 30/6/2011: los grupos parlamentarios han hecho varias propuestas de resolución sobre temas hipotecarios (dación en pago voluntaria incentivada o incluso legalmente forzosa, inembargabilidad de ingresos, alquiler para los desahuciados y limites legales a la concesión de hipotecas en función de los ingresos personales o familiares -destaca la total y absoluta inhibición del PP en este debate, en el que propone prácticamente no hacer nada y dejarlo todo como está-) y el sector bancario ha pedido que no se aplique ninguna de las medidas anunciadas por el Presidente del Gobierno o pedidas por la oposición (lo hace además con un lenguaje, a mi modo de ver, chulesco -no se debe caer en tentaciones populistas y hay líneas rojas que no se deben superar-. Ya veremos que sale de todo esto.
ACTUALIZACION II 30/6/2011: Al final PSOE, PP y CIU han acordado instar al Gobierno para reformes las normas de forma que el valor de una vivienda en un ejecución hipotecaria a la que solo acuda el banco que dio el préstamo suba del 50% actual (sin concretar el aumento) y se eleva el salario inembargable de 641 euros a 961 (más el incremento por hijos a cargo). Las propuestas sobre la regulación legal de la dación en pago pura de IU, ICV y BNG e indirecta a través de la fiscalidad de CIU no han sido aprobadas por PSOE y PP (que en la votación de hoy en el Congreso sobre vivienda simple, llana y sencillamente han coincidido). El resto de asuntos no se si se han tratado en las propuestas de resolución de los grupos y, en su caso, si se ha votado a favor o en contra de ellos.
ACTUALIZACION III 1/7/2011: si lo que publica la prensa a medio día de hoy es cierto, en el Debate del Estado de la Nación la ciudadanía solo hemos recibido migajas en materia hipotecaria-vivienda: que a la gente le puedan robar su vivienda por el 60% de su valor de tasación (en vez del 50%), que el salario inembargable para los desahuciados sea algo más de 900 euros mensuales (en vez de casi 700). De la dación en pago (directa y legalmente forzosa o indirecta y fiscalmente facilitada) cero pelotero. Reforma legal de las tasaciones, límite legal al sobreendeudamiento y regulación estatal del ratio préstamo/valor (LTV) ... ya se verá. Todo en el aire. Mucho ruido para, me temo, muy pocas nueces. Mucho teórico respeto al 15-M, pero, en el fondo, otra abundante ración de filibusterismo parlamentario.
ACTUALIZACION IV 2/7/2011: a una velocidad nunca vista, el Consejo de Ministros ha recogido parte de lo acordado en el Debate del Estado de la Nación en materia de vivienda. a través del Real Decreto Ley de medidas sociales, de apoyo a empresas y emprendedores y de control del gasto que, en lo relativo a viviendas e hipotecas, y según costa en la web de La Moncloa, adopta las siguientes medidas:
"MEDIDAS DE APOYO A LOS DEUDORES HIPOTECARIOS
La iniciativa aprobada hoy busca una mayor protección de los segmentos sociales más vulnerables y más expuestos a la crisis, en línea con la propuesta de resolución aprobada ayer por el Congreso de los Diputados.
Inembargabilidad de rentas de deudores que han perdido su vivienda habitual en una ejecución hipotecaria
Mediante la reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se ha elevado el umbral de inembargabilidad en los casos en que el precio obtenido por la venta de la vivienda habitual hipotecada sea insuficiente para cubrir el crédito garantizado. Los elementos principales de la medida son:
- Incremento del límite a la inembargabilidad desde el actual 110 por 100 del Salario Mínimo Interprofesional hasta el 150 por 100 (961 euros efectivos).
- Incremento del porcentaje adicional de inembargabilidad hasta el 30 por 100 por persona dependiente del núcleo familiar y no perceptora de ingresos.
- Extensión del porcentaje adicional de inembargabilidad del 30 por 100, no sólo a los miembros del núcleo familiar que no dispongan de ingresos, sino también a aquellos cuyos ingresos anuales no alcancen el cómputo anual del Salario Mínimo (por ejemplo, pensiones no contributivas o personas con otros ingresos reducidos).
Adjudicación en subasta de bienes hipotecados
Se eleva del 50 por 100 al 60 por 100 del valor de tasación el límite mínimo para la adjudicación del bien en los casos en los que el acreedor solicite adjudicarlo por importe inferior a su valor en aplicación de su facultad discrecional. En los supuestos de subastas sin postor, se impide a partir de ahora cualquier adjudicación inferior al 60 por 100 del valor de tasación, independientemente de la cuantía de la deuda total.
Depósito en subasta
Dentro del proceso de ejecución hipotecaria de una vivienda, tiene una especial relevancia para la protección de los intereses, tanto del acreedor como del deudor, la correcta ejecución de la subasta del bien inmueble sobre el que recae la garantía de los préstamos hipotecarios.
La Ley de Enjuiciamiento Civil hasta ahora exigía, para tomar parte en la subasta, que los postores efectuaran un depósito por importe del 30 por 100 del valor del bien ejecutado. Este porcentaje, en un contexto económico del mercado de la vivienda como el actual, puede estar configurando una barrera de entrada excesiva, que llega a impedir la intervención de quienes pudieran poseer verdadera voluntad de adjudicarse el bien subastado.
Por ello, al objeto de mejorar la eficacia de las subastas, se reduce hasta el 20 por 100 dicho porcentaje exigido a los postores para participar en una subasta. De este modo, se facilita la presencia de postores y la mejor adjudicación de los bienes hipotecados.
Despues de tanto ruido y alaraca, lo que se han conseguido son solo migajas (ligero aumento del salario inembargable, ligero aumento del valor mínimo de remate de las viviendas ejecutadas y ligero descenso del valor de los depósitos previos a las subastas de viviendas) y da la sensación de que el poder político establecido, PSOE y PP, sabe que no se puede permitir no hacer algún guiño a la ciudadanía en esta materia (habida cuenta de la pésima reputación de promotores inmobiliarios y banqueros, creadores de la crisis, recpetores de ayudas públicas y eternos ganadores en la partida económica),pero tambien son conscientes de que no pueden pasar de los meros gestos a las acciones contundentes, pues en ese caso, promotores inmobiliarios y banqueros (el verdadero poder en España) les cambiarían por unos nuevos subordinados más conscientes de los intereses y deseos de sus jefes corporativos.
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