Noviembre 2009

10h35 30 nov 2009
EL AJUSTE INMOBILIARIO EN ESPAÑA

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Tenia pensado escribir sobre el ajuste inmobiliario en España, pero he leído hoy el artículo que el profesor José García Montalvo publica en el diario El País y, como suscribo punto por punto lo que dice, prefiero reproducir su artículo que escribir yo sobre lo mismo pero con menos claridad y conocimientos.

Con el paso del tiempo se está consolidando la idea de que la crisis económica empieza a quedar atrás. Pero España no pertenece al numeroso grupo de países que están saliendo de la recesión. El motivo aducido por organismos internacionales y expertos es el gran peso que tenía el sector de la construcción, en particular el residencial, en la estructura productiva española.

Por tanto, parece apropiado preguntarse por la situación actual del sector y los factores que determinan la velocidad de ajuste del sector inmobiliario español. En primer lugar hay que resaltar que el sector inmobiliario muestra las mismas características que otros mercados en España: la mayor parte del ajuste se produce en las cantidades y no en los precios. Pensemos en el mercado laboral: mientras el desempleo aumenta de forma desbocada, los salarios reales siguen aumentando. En el mercado inmobiliario el ajuste también se está produciendo vía cantidades: mientras, según las estadísticas oficiales, los precios han caído desde su máximo en torno al 9%, la cantidad de viviendas iniciadas se ha desplomado. Hace tres años se comenzaron 860.000 viviendas mientras 2009 cerrará seguramente con menos de 190.000. Por comparación, en Estados Unidos los precios de la vivienda han caído un 33% desde el máximo, mientras la iniciación de viviendas ha caído bastante menos que en España.

¿En qué punto se encuentra el ajuste inmobiliario en España? Constructores y promotores se apresuran a asegurar, con el beneplácito del Ministerio de Vivienda, que el ajuste ha acabado. "Es momento para comprar", nos llevan diciendo desde que comenzó la crisis con unos argumentos u otros, o a veces sin argumentos. Recordemos que el presidente de Martinsa-Fadesa, cuando los signos del declive del sector inmobiliario se acumulaban, auguró una subida "vertiginosa" de los precios de la vivienda en 2009. El argumento actual para justificar que el ajuste ha finalizado señala que el índice de accesibilidad, medido como la relación entre cuota hipotecaria y renta familiar, ha vuelto a los niveles de 1996. Desafortunadamente este índice hoy es absolutamente irrelevante. En las condiciones actuales de concesión de hipotecas, el esfuerzo teórico para el pago de la cuota hipotecaria al tipo de interés corriente no tiene relevancia a la hora de conseguir un crédito. Las entidades financieras, en su vuelta a una política más responsable de concesión de hipotecas, evalúan el esfuerzo a un tipo de interés razonable de largo plazo, por ejemplo el 4% o el 5%. Una de las frases que más se escucha en las sucursales bancarias cuando se solicita un crédito es "y si el tipo de interés subiera al 5%, ¿podría pagar la cuota hipotecaria sin dedicar la mayor parte de su renta?".

El indicador relevante en la actualidad, y en el largo plazo, es la ratio del precio de la vivienda sobre la renta familiar bruta disponible. Este índice no está afectado por las condiciones crediticias (oscilaciones a corto plazo de los tipos de interés, condiciones más o menos restrictivas en la concesión de crédito o duración de las hipotecas). Según este indicador al ajuste inmobiliario español todavía le queda mucho por recorrer. La burbuja inmobiliaria aumentó hasta 7,7 años completos de renta familiar disponible para comprar una vivienda media. En la actualidad ha retrocedido hasta 6,6, pero está aún muy lejos de la media histórica anterior a la burbuja (en torno a 4 años). En Estados Unidos este indicador ha vuelto a 4 años y se nota cómo el sector inmobiliario comienza a dar síntomas de cierta mejoría.

Por tanto, queda ajuste para largo. ¿De qué dependerá el ritmo de ajuste futuro del sector? El primer factor es la capacidad de absorción del stock de viviendas nuevas por vender que se sitúa, dependiendo de la estimación, entre un millón y millón y medio de viviendas. Se argumenta que muchas de estas viviendas están localizadas en la costa, pero la realidad es que la mayoría (en torno al 70%) son primeras residencias y que las dos comunidades autónomas que tienen más viviendas por vender respecto a la población no tienen mar.

Un segundo factor importante son los cambios en la fiscalidad de la vivienda. El Gobierno decidió antes del verano eliminar la desgravación a la vivienda con efectos diferidos (en 2011). El objetivo era intentar adelantar la decisión de compra de aquellos que pudieran perder la desgravación en el futuro, lo que podría ralentizar el ajuste del sector para desplazarlo al futuro. Pero como ya señalaba en estas mismas páginas en su momento, una vez llegado el día de eliminar la desgravación existirá una tentación irresistible a desdecirse y no eliminarla. De hecho esta hipótesis se ha visto confirmada en el caso de Estados Unidos. El Gobierno norteamericano aprobó a principios de año una desgravación de 8.000 dólares para la compra de primera vivienda, pero con una extensión temporal limitada: de enero a noviembre de 2009. Hace pocas semanas el senado de Estados Unidos aprobó la extensión de esta desgravación hasta abril de 2010. Por tanto la efectividad de estos anuncios depende de la credibilidad que los potenciales compradores asignen al anuncio del Gobierno.

Finalmente, los cambios en la regulación bancaria tienen un efecto muy importante en el ritmo de ajuste del sector. Con la consigna de ganar tiempo, el sector financiero está utilizando múltiples estrategias para maquillar la tasa de morosidad contable: la dación en pago o entrega del activo a cambio de la cancelación de la deuda; la compra del activo por parte de una sociedad inmobiliaria propiedad de la entidad crediticia, y, por último, las moratorias y reestructuración de deuda. Esta última práctica está creando inmobiliarias zombies a la espera de un hipotético resurgimiento del sector. El interés de las entidades financieras por aceptar activos inmobiliarios en pago de deuda y su propensión a vender estos activos rápido y con grandes descuentos dependen de la regulación. Por ejemplo, antes del verano se aprobó una "reinterpretación" de la circular 4/2004 que supone una rebaja sustancial de las dotaciones por morosidad para hipotecas "buenas", o aquéllas con un préstamo valor inferior al 80%. La nueva normativa permite que cuando la morosidad supere los dos años la vivienda conserve un valor residual de al menos el 70%, en lugar de provisionarse el 100%. La suavización de las provisiones por morosidad hipotecaria reduce la presión en bancos y cajas de ahorros para aceptar rebajas de precios en la venta de su stock y aumenta la propensión a aceptar viviendas a cambio de deuda, lo que reduce la velocidad del ajuste. Pero la regulación también puede afectar en la dirección contraria. El pasado octubre el Banco de España, ante el rápido crecimiento de las daciones, decidió incrementar las provisiones para los inmuebles que fueran aceptados como pago por una deuda. La nueva normativa aumenta del 10% al 20% del valor de tasación las provisiones a aplicar por estos inmuebles pasado un año desde su aceptación. Además, la medida obligará a tasar de nueva gran parte de la cartera en manos de entidades financieras. Esta medida reduce la propensión de las entidades financieras a aceptar inmuebles en pago de deuda y genera incentivos para que quieran deshacer de sus inventarios lo más rápido posible, lo que aumenta el ritmo de ajuste del sector inmobiliario.

En resumen, al ritmo actual el ajuste inmobiliario tardará en completarse. Las medidas para liquidar el stock de viviendas por vender y los cambios regulatorios en el sector financiero pueden estimular, o retrasar, el ritmo de ajuste. Favorecer la vivienda en alquiler puede ayudar enormemente pues aceleraría el ajuste y permitiría alcanzar una nueva situación con una proporción de vivienda en alquiler razonable y similar a la de países de nuestro nivel de desarrollo. Lo que no debe considerarse como una opción es una salida en falso basada en los mismos criterios que nos llevaron al desastre actual y, en particular, pensar que los tipos de interés actuales se mantendrán durante los próximos cuarenta años.

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20h10 26 nov 2009
CURSO DE VERANO DE LA UPV-EHU SOBRE "POLITICAS PUBLICAS DE SUELO Y VIVIENDA EN UN CONTEXTO DE CRISIS ECONOMICA Y FINANCIERA" (6): LA MIRADA CIUDADANA

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Continuo con los comentarios sobre uno de los Cursos de Verano de la UPV-EHU de este año 2009, el titulado POLITICAS PUBLICAS DE SUELO Y VIVIENDA EN UN CONTEXTO DE CRISIS ECONOMICA Y FINANCIERA.En posts anteriores os he comentado algunas cosas de las que se hablaron en este curso (aspectos económicos, sociológicos, jurídicos, de gestión de los fenómenos urbanos y el enfoque general del curso, etc) y también os he deajdo el enlace a mi propia ponencia. Hoy prosigo con este relato comentando lo que preocupa y ocupa a las arquitectas Amaia Albeniz y Ohiane Ruiz de Hiri Kolektiboa.

Este grupo de profesionales han adquirido notoriedad en Euskadi por hablar de cosas como LA CIUDAD PROHIBIDA, LA CIUDAD SIN MIEDO o la CIUDAD TAMBIEN PARA LAS MUJERES. Conceptos todo ellos que hacen referencia al urbanismo al servicio de las necesidades y las demandas de toda la ciudadanía, insistiendo en lo de "toda la ciudadanía".Obviamente Hiri Kolektiboa empezó por el diálogo entre el feminismo y el urbanismo/arquitectura (¿que le piden y necesitan las mujeres de la ciudad? ¿hay necesidades urbanas específicas de las mujeres? ¿como se deben satisfacer?; solo recuerdo que las mujeres son cerca del 60% de la población, con lo que estas preguntas no son ociosas), pero han terminado preguntando y planteando no solo lo que necesitan las mujeres de la ciudad, sino lo que necesitamos todos en diferentes momentos de nuestra vida en los que somos jóvenes/viejos, sanos/enfermos, independientes/dependientes, con o sin pareja, con o sin hijos, etc. Su tesis es que las ciudades están pensadas casi siempre para adultos aún jóvenes, blancos, sanos, con trabajo, solventes, válidos y sin hijos; siendo bastante evidente que todos no cumplimos con esas características. La ciudad, según ellas responde la mayor parte de las veces a un patrón sexo-patriarcal y productivista en el que lo masculino y lo mercantil parece ser universal.

Para trascender todo esto Hiri Kolektiboa apuesta por espacios vividos frente a los prohibidos, por calles llenas frente a las vacías, por estar en el espacio público frente a meramente transitar por espacios progresivamente privatizados, por tejer ciudad poco a poco frente a los macroproyectos casi instantáneos o por la democracia participativa también en lo urbano frente a la mera democracia representativa. Para caminar en esta línea proponen una metodología de análisis de la ciudad y el urbanismo que se basa en la participación ciudadana(talleres ciudadanos participativos, comunicación de los resultados a técnicos municipales y políticos, edición del mapa de la ciudad prohibida, socilalización del trabajo, plan de acción y compromisos políticos, evaluación y volver a empezar), en una serie de herramientas técnico-cualitativas(trabajo de campo pateando bien la ciudad, analisis de usos en función del tiempo, estudio de los flujos de personas, lugares de estancia, soleamiento, visibilidad, sombreamientos, vegetación, iluminación, etc) y en el dibujo de la ciudad deseada o funcional. Dicho todo lo anterior, no creo que sorprenda mucho al decir que este colectivo de arquitectas (en el que hay un arquitecto) apuesta por la ciudad compacta europea, mucho más susceptible de encarnar los valores urbanos que ellas defienden. Y en ello están, no solo en términos teóricos, sino también en la práctica del día a día, pues asesoran a muchos ayuntamientos vascos tratando de ayudar a hacer ciudades para todos.

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23h11 22 nov 2009
LOS PODERES PUBLICOS DEBEN REGULAR LA EXCESIVA CONCENTRACION DE CREDITO EN EL SECTOR INMOBILIARIO: NO TROPEZAR DOS VECES EN LA MISMA PIEDRA

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Casi todos los economistas que han estudiado el tema coinciden en que una de las razones de la específica crisis económica española es el excesivo riesgo que han adquirido las entidades financieras españolas (especialmente las cajas de ahorros, o por decirlo con más precisión, algunas cajas) en suelo y vivienda en los últimos diez años.

Se calcula que para prestar a empresarios del sector de la vivienda y a los compradores de este mercado, nuestras cajas y bancos, además de usar sus propios recursos, han pedido más de medio billón de euros a otras entidades financieras internacionales.

Esta excesiva concentración de riesgo en el sector ladrillil fue posible por varias cosas. En primer lugar, por que era posible pedir y obtener esas ingentes cantidades de dinero en el mercado internacional de liquidez (alegre y temerario apalancamiento financiero internacional). En segundo lugar, por haberse creído todo el mundo en España que el precio de la vivienda solo podía crecer de forma indefinida. Como anécdota, os apunto que a mi hace cinco años en foros profesionales del mundo de la vivienda, por defender que esta sube y baja de precio también en España, me llamaron "idealista". Y en tercer lugar, por haber fallado la supervisión por parte de los reguladores públicos (en unos casos por hacer mal su trabajo -teóricos intervencionistas- y en otros por no querer hacerlo -liberales-).

Este chorro de dinero generado y obtenido por bancos y cajas se aplicó de forma preponderante sobre las empresas que se dedicaban a comprar suelo, urbanizarlo, edificar vivienda y venderlas. De esta manera, se discriminó crediticiamente a otras actividades empresariales que hoy consideramos más productivas, de mayor valor añadido, pero que entonces se veían como juegos de niños en comparación con la especulación inmobiliaria.

En relación a esta superabundancia de crédito para el ladrillo y restricción crediticia para el resto de sectores (automoción, turismo, energía, infraestructuras físicas y virtuales, I+D+i, PYMES, etc) hace pocos meses le oí decir en una conferencia al economista y estadístico Julio Rodríguez López (en la foto de arriba) que el crédito al ladrillo en el momento alguido de la burbuja inmobiliaria absorbió el 61% del crédito total prestado por bancos y cajas a empresas. A él (y a mi mismo) eso le parecía una burrada. Nada más y nada menos que 6 de cada 10 euros puestos encima de la mesa por bancos y cajas para las empresas eran para la promoción inmobiliaria.

Llegados a este punto, yo me pregunto: dado que el sector financiero español es incapaz, por si mismo, de adjudicar bien el crédito en épocas de fuerte crecimiento, buenas perspectivas empresariales, alto consumo, bajo paro y fuertes alzas de los precios de suelo y la vivienda 8en parte inducidos por el propio sistema financiero) ¿no se debería controlar desde el Banco de España, el Gobierno y/o las Cortes Generales el porcentaje de crédito que va al ladrillo y el que va a la economía verdaderamente productiva?

En otras ocasiones ya hemos hablado en este blog de la necesidad de limitar por ley el crédito máximo al que acceden los particulares y las familias, de forma que evitemos su sobre-endeudamiento particular y un apalancamiento generalizado de la economía (1, 2 y 3). La cosa en España parece ciencia ficción y los partidos mayoritarios se niegan a impulsar este tipo de medidas que ya han sido debatidas varias veces en el Congreso de los Diputados. Pero en países como Francia (desde hace años), el Reino Unido (desde hace meses) o Corea del Sur (están en ello ahora) se tiene muy claro que para que la economía esté sana (para que se dediquen los recursos financieros fundamentalmente a las actividades de mayor valor añadido económico, social, tecnológico y cognoscitivo) y no haya burbujas inmobiliarias es necesario controlar no solo la oferta de vivienda (que también), sino la demanda. Y la demanda de vivienda solo se puede controlar vigilando el crédito al ladrillo y retirando los estímulos fiscales a la vivienda (en propiedad). Hay, a mi juicio, un campo para el control del crédito que va a particulares compradores de vivienda, pero también a las empresas productoras y vendedoras de inmuebles.

Parece que el Gobierno de España está por la labor de eliminar las deducciones fiscales a la compra de vivienda (verdadera gasolina echada al fuego todos los años allá por mayo), eso sí, ad calendas grecas (solo después de que el PSOE gane las elecciones, dicen ellos). Pero no parece que se quiera limitar por ley el crédito máximo al que pueden acceder particulares y familias para comprar una vivienda. Y lo de limitar por ley y con el control de los poderes públicos el porcentaje de préstamos que un banco o caja puede hacer al sector inmobiliario, de momento, nadie lo propugna. Se me dirá que este tipo de regulaciones limitan el libre mercado, pero se me permitirá que sonría. Ahora que estamos salvando con el dinero del contribuyentes a bancos y cajas de sus propias locuras no creo que sea el mejor momento para defender el laissez faire estatal. Se me dirá, por otra parte, que esta es una medida técnicamente muy difícil de implantar (pues supone controlar en detalle a bancos y cajas desde los poderes públivos). Pero creo que hay cosas mucho más complejas técnicamente que se hacen para controlar a los sufridos ciudadanos y que, de la misma manera, o con mucha más facilidad, se pueden aplicar a menos de 50 instituciones financieras. Bancos y cajas, que por cierto, han sido bastante bien controladas por el Banco de España en otras materias, con aplauso internacional por ello.

A pesar de todo lo anterior, yo creo que el control público del nivel del flujo financiero de bancos y cajas a promotoras de suelo y vivienda es una medida que debe implantarse ahora en crisis (en estos momentos esa medida no iba a molestar a nadie, pues el sector inmobiliario recibe muy poco crédito) para que despliegue sus mejores efectos en la próxima senda alcista de la vivienda. Si ahora que la burbuja se ha pinchado no tomamos medidas, volverá a haber una nueva burbuja (como dice The Economist que está ocurriendo en estos momentos en Corea del Sur, país en el que las autoridades están reaccionado con limitaciones crediticias a la demanda) y nos volverá a pillar con el pié cambiado. Si eso ocurre será porque tenemos una suerte de vocación macroeconómica masoquista, no porque otros estados occidentales y orientales no nos estén diciendo por donde hay que ir.

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15h05 18 nov 2009
NEUROCIENCIAS Y RESPONSABILIDAD JURIDICA

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Hace ya algún tiempo que vengo hablando de neurociencias y responsabilidad jurídica con algunas personas de mi entorno completamente ajenas al mundo del derecho. Su tesis fundamental es que la ciencia está ya capacitada para establecer algunas de las bases físicas y químicas del funcionamiento del cerebro (in fine, del comportamiento humano) y que eso debe influir sobre los mecanismos de atribución de responsabilidad jurídica.

A mi la idea no me escandaliza. Los humanos somos pura química y no me parece extraño que algunos comportamientos se puedan explicar total o parcialmente en función de determinadas particularidades físicas o químicas del funcionamiento cerebral humano. Pero una cosa es, por ejemplo, especular sobre que ciertos comportamientos punibles pueden explicarse parcialmente por predisposiciones genéticas, psicofísicas o químicas y otra bien distinta es afirmar indubitablemente que una persona no es responsable de cierto comportamiento al haber una relación causa efecto entre el exceso/abundacía/ausencia de ciertas sustancias químicas cerebrales o del sistema nervioso y un comportamiento humano inevitable, ajeno a la voluntad de las personas.

Hace unos días un tribunal italiano ha reducido la condena a una persona que incuestionablemente era la autora material de un asesinato (los hechos habían quedado perfectamente probados en el procedimiento penal), en virtud de una alteración del gen MAOA (monoaminooxidasa A, que metaboliza un neurotransmisor). Los científicos parece que pueden probar una relación de predisposición a la violencia en las personas con el gen MAOA alterado.

En la comunidad jurídica veo opiniones no muy favorables (como ejemplo os dejo estos dos links 1 y 2). Al parecer a algunos juristas les cuesta aceptar que muchos comportamientos humanos tienen una explicación neurocientífica al margen del elemento volitivo humano.

Yo no estoy ni entre los que piensan que casi todo el comportamiento humano se puede ya o se va a poder explicar por los neurocientíficos, casi sin dejar lugar a la voluntad de los sujetos, ni entre los que consideran que la única explicación del comportamiento humano es la voluntad de las personas y que la ciencia nunca va a poder probar de forma inatacable la relación entre lo químico y lo físico y nuestro comportamiento. Yo me encuentro más bien a medio camino. Necesito una alta certeza científica, casi total diría yo, para reducir o hacer desaparecer la responsabilidad jurídica de autores ciertos de hechos probados, pero estoy persuadido de que la ciencia va a ir probando, poco a poco, que en muchos casos la química y la física de nuestro cerebro y sistema nervioso estan en la base de comportamientos humanos ajenos a la voluntad del sujeto en cuestión. Y advierto a los malpensados, no se trata de conseguir la absolución fraudulenta de culpables con razonamientos pseudocientíficos y un abogado listillo, sino de evitar la condena de personas que la ciencia puede probar que no pueden controlar plenamente algunos de sus actos. Lo bonito sería que la ciencia no solo pueda probar eso, sino que además encuentre un remedio (neorofármacos) para ese desequilibrio.

Sea como fuere, estamos ante un debate apasionante que va a requerir un diálogo fructífero entre el derecho y las neurociencias. Los neurocientíficos están por la labor. ¿Lo estamos los juristas?

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19h56 14 nov 2009
CURSO DE VERANO DE LA UPV-EHU SOBRE "POLITICAS PUBLICAS DE SUELO Y VIVIENDA EN UN CONTEXTO DE CRISIS ECONOMICA Y FINANCIERA" (5): LA MIRADA DE LOS GESTORES

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El pasado mes de agosto deje una serie de posts a medio camino: los dedicados a uno de los Cursos de Verano de la UPV-EHU que, como todos los años, tuvieron lugar en la bella Donosti. El curso al que he dedicado algunos posts se titulaba POLITICAS PUBLICAS DE SUELO Y VIVIENDA EN UN CONTEXTO DE CRISIS ECONOMICA Y FINANCIERA. En posts anteriores os comenté algunas cosas de las que se hablaron en este curso (aspectos económicos, sociológicos, jurídicos de los fenómenos urbanos y el enfoque general del curso, etc) y también os deje enlace a mi propia ponencia. Hoy retomo ese relato comentando lo que preocupaba en agosto y creo que sigue preocupando ahora a los gestores públicos y privados de grandes operaciones urbanísticas.

FELIPE VIZCARRO - SubDG Ministerio de Vivienda

Se mostró extraordinariamente preocupado por las dificultades de acceso al crédito de los promotores y compradores de vivienda protegida, así como por el stock de vivienda libre usada vacía y nueva sin vender.

Frente a estos problemas explicó las líneas maestras de la acción del Ministerio de Vivienda que no son otras que el fuerte impulso a la rehabilitación y al alquiler, a través de fondos aportados por el Gobierno de España, pero también la búsqueda de la concertación de esfuerzos con otras AAPP, entidades financieras, agentes económicos y sociales, empresarios y la ciudadanía en su conjunto.

Nos habló, de manera concreta, de algunas medidas de las que el Ministerios espera mucho: la conversión de vivienda libre sin vender en vivienda protegida, la renta básica de emancipación, el Plan E o la compra de suelo para vivienda protegida por parte del Ministerio.

ISABEL GARCES - Directora de Viviendas Municipales de Bilbao y de la Sección vasca de AVS (Asociación de Promotores Públicos de Suelo y Vivienda de España)

Después de presentar la AVS a los asistentes y de hacer una descripción de como afecta la crisis al sector de la vivienda protegida, ponderó la aportación que la inversión pública en vivienda protegida puede tener, no solo para mejorar los equipamientos sociales de las AAPP, sino tamnbién para ayudar la salida de la crisis económica y el alto desempleo. El incremento de la oferta de vivienda protegida, el alquiler social, los alojamientos dotacionales para jóvenes y mayores o la rehabilitación (políticas todas ellas apoyadas por la AVS y VVMM de Bilabo) son muy intensivas en mano de obra y pueden contribuir a una salida de la actual crisis económica y situación de alto paro.

MANUEL TEJADA - Alcalde de Abanto y Cierbana y responsable de vivienda de EUDEL (Asociación Vasca de Municipios)

Como representante del municipalismo vasco, puso de relieve las muchas crisis a las que se enfrentan los ayuntamientos en materia urbana: escasa financiación municipal (los Ayuntamientos son la Administración más cercana al ciudadano, con más tareas y con menos dinero de todas las existentes), crisis medioambiental, el desarrollismo urbano de los útimos años (al que no negó que hayan podido contribuir los propios ayuntamientos) o el neocentralismo de las CCAA. Abogó por un crecimiento urbano más pausado, planificado y liderado desde el poder local, pues, a su juicio, las políticas públicas de vivienda son una competencia estructuralmente muncipal.

JOSEBA BARRENA - DG de Caja Vital de Alava

Una vez explicado el compromiso de la Caja Vital con la vivienda protegida en general y la de alquiler en particular (la Caja Vital financia más de la mitad de toda la vivienda protegida de Euskadi y es la única caja que tiene un parque propio de vivienda protegida en alquiler -cercano a las mil viviendas- a través de Vitalquiler), habló con total claridad de un crecimiento antinatural y no sostenible del sector de la vivienda en los pasados años. A su juicio se ha usado de forma incorrecta el trabajo y el capital. El fácil e ilimitado acceso al crédito ha atraído a profesionales de dudosa solvencia al sector de la vivienda. Se ha financiado más del 100% de la inversión del promotor y también más de 100% de la compra de los ciudadanos. Todos hemos vivido en un clima financiero relajado. Concluyó con la siguiente gráfica expresión: los tiempos de la pornografía financiera han acabado y es necesario volver a la cordura.

Esta cordura, a su juicio, debe traducirse en no calificar más suelo (hay ya calificado para muchos años), volver a las 6 o 7 viviendas nuevas iniciadas al año por cada 1000 habitantes y ajustar los precios de las viviendas en stock y nuevas por venir de forma que sean asumibles por unos compradores que no van a tener crédito ni ilimitado ni incondicional. Con su verbo claro habitual afirmó que el sector inmobiliario debe hacer régimen durante un largo trecho, volver a construir en función de la demanda real, gestionar de forma profesional y evitar los apalancamientos excesivo.

MARIO YOLDI - economista, funcionario en excedencia y Director de Planificación de la Viceconsejería de Vivienda del Gobierno Vasco

Inició su intervención poniendo de relieve las diferencias entre las políticas públicas de vivienda en el resto de España (afectada por el Plan Estatal de Vivienda) y Euskadi (no afectado por el mismo). En Euskadi se dispone en el años 2009 de más de 50.000 viviendas protegidas, casi la mitad de la vivienda nueva es vivienda protegida, casi el 25% de la vivienda protegida nueva es vivienda social en alquiler y se dispone ya de 8.000 viviendas de alquiler público permanente y 9.000 temporales.

Partiendo de esta base anunció que el próximo Plan Director de Vivienda 2010-2013 del Gobierno Vasco se centrará de forma especial en la rehabilitación, al regeneración urbana y el alquiler. Dado la actual situación de crisis, estimó que va a ser necesario hacer más con menos. Apostó por un gran pacto de la vivienda entre todos los agentes públicos y privados implicados para definir las políticas de vivienda de los próximos diez años. Resaltó la importancia de buenos acuerdos en materia financiera con las cajas de ahorros, para poder financiar adecuadamente las políticas públicas de vivienda en Euskadi. Y apuntó que solo se abordará el debate de la vivienda como derecho subjetivo una vez que se haya construido un parque suficiente de vivienda como para que ese derecho tenga sustento objetivo suficiente.

PABLO OTAOLA - director de la Comisión Gestora de Zorrozaure (Bilbao)

Desde su experiencia como gestor urbanístico público, antes en Bilbao Ria 2000 y ahora en la Comisión Gestora de Zorrozaure, y dado el actual momento de crisis consideró la actual coyuntura un buen momento para preparar proyectos ambiciosos para el futuro, tomar pocos riesgos financieros, trocear las grandes operaciones y empezar por lo sencillo, visualizar movimiento para no crear desánimo ciudadano, potenciar la rehabilitación de vivienda y el reciclaje de suelos, mantener siempre una perspectiva urbana integral considerando la vivienda, el empleo, el transporte, los equipamiento, etc e introducir la perspectiva de la sostenibilidad en todas las actuaciones presentes y futuras.

Como se puede ver, muchos y variados puntos de vista y propuestas. Entre todas ellas se puede quizás elaborar un bosquejo de por donde van a a ir los gestores públicos y privados de las grandes operaciones urbanas en los próximos meses y años.

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00h05 10 nov 2009
LA PRESA de Kenzaburo Oé

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Hace unos días acabé de leer LA PRESA del nobel japonés Kenzaburo Oé del que hace unos años leí Una cuestión personal (que me gustó mucho).

De La presa dice su editorial (Anagrama):

Cuando, en los días de la guerra del Pacífico, un avión enemigo se estrella en las montañas de una aldea de cazadores, los habitantes capturan al único superviviente, un soldado negro. En una aldea hundida en un valle, en mitad, de un bosque y aislada después de una durísima estación de las lluvias, cerrada la escuela, los niños descubren con la llegada del prisionero negro una realidad excepcional, entre el terror y el asombro.

La contemplación de lo desconocido se disfrazará de amaestramiento. Pero el narrador, uno de los niños que vigilaron a la presa extraordinaria, irá adivinando que los amaestrados son los que miran cada gesto del sorprendente soldado negro. El extraño altera el curso de los días repetidos: como si lo sagrado irrumpiera en la vida, y la transformara dotándola de un sentido nuevo.

En La presa, que obtuvo el prestigioso premio Akutagawa, y fue llevada al cine por Nagisha Oshima, cristalizaban algunas de las obsesiones constantes de la obra de su autor. Premiado con el Nobel un año antes del cincuenta aniversario de las explosiones de Hiroshima y Nagasaki, Kenzaburo Oé, miembro de una antigua familia samurai, ha escrito sus fábulas en una época de perturbación, en el Japón invadido, sin dioses, posterior a las bombas atómicas.

La presa, hermosa y perturbadora obra maestra, combina, con la visión de una realidad mutilada y desfigurada, la nostalgia de una geografía mítica. Aunque la envidia hacia un pasado que paradójicamente ofrece la posibilidad de una vida nueva, solo despierte ira frente a los viejos dioses caídos y los dioses falsos y recién llegados.

A mi muchas de sus páginas me han parecido dulces, bellas, evocadoras e iniciaticas. Pero otras han sido desgarradoras, crueles y brutales. Un libro muy de postguerra mundial del pasado siglo. Un relato que habla de la fina línea que hay entre lo mejor y lo peor del ser humano. Al parecer todos llevamos dentro un Hitler y un Gandhi a la vez. Y basculamos de uno a otro, casi sin transición y con no mucho control. Aunque supongo yo que todos somos responsables de lo que sacamos a pasear por ahí. Sea como fuere, literatura bella y profunda.

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00h07 06 nov 2009
MOVILIZAR ANTES QUE CONSTRUIR

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Hace unos días nos llegaba de Asturias una noticia interesante. Esa CA, como otras muchas, casi no necesita construir nueva vivienda. En Asturias hay 7.000 construidas nuevas vacías y sin vender o alquilar (además están las viviendas vacías que no son de nueva construcción). El Gobierno del Principado de Asturias, a través de la Consejería de Bienestar Social y Vivienda, y la Confederación Asturiana de la Construcción han acordado que 1.000 de esas 7.000 viviendas se pongan a la venta entre personas que cuplen los requisitos para ser adjudicatarios de vivienda protegida, que esas personas reciban las ayudas públicas existentes para la compra de vivienda usada y que el precio de las mismas sea como máximo un 10% más caro que la vivienda protegida (que en Asturias tiene el límite de 1.726 euros).

A mi me parece una buena noticia. Pasamos de tener viviendas nuevas vacías (huella ecológica ya producida para nada, ningún uso social y empresas y trabajadores del sector en dificultades) a que parte de esas viviendas se vendan a un precio muy similar a la vivienda protegida (huella ecológica para algo, viviendas en uso, ciudadanos que acceden a una vivienda a través de mecanismos controlados por la Adnministración y empresas y trabajadores a los que se les ayuda a salir del pozo en el que ellas solas -las empresas, con cierta ayuda de cajas y bancos- se metieron).

Ojala que otras CCAA tengan también éxito en la conversión de vivienda libre nueva vacía en vivienda protegida ocupada. Creo que lo agradeceremos todos: el medio ambiente, la ciudadanía, el servicio público de vivienda, las empresas y los trabajadores. Algunas CCAA parece que están fracasando en el intento (vg. las noticias de Madrid en este asunto no son buenas). Otras parece que tiran adelante. Suerte a todas. Hoy, en muchos lugares de España, es tiempo de movilizar y optimizar el uso del stock ya existente y no tanto de construir nueva vivienda.

(en la foto de arriba, los firmantes del acuerdo)

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00h45 02 nov 2009
NO ACOSEN AL ASESINO de J.M Guelbenzu

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Hace unos dìas acabe de leer NO ACOSEN AL ASESINO de J.M Guelbenzu. Este autor y su jueza Mariana de Marco pasan por ser, o al menos eso dice el establishment literario-comercial español, uno de los platos fuertes de la novela negra contemporánea en español.

Su editorial (Alfaguara) presenta este NO ACOSEN AL ASESINO de la siguiente para forma:

Un asesino entra sigilosamente en casa de un vecino a la hora de la siesta y degüella mientras duerme al juez Medina. Así se pone en marcha la trama. La instrucción del caso será llevada a cabo por Mariana de Marco, jueza de la localidad. No parece haber móvil, ni tampoco han robado nada de la casa.

No diré que el libro no se deja leer o que no refleje bien ciertos ambientes sociales o que la trama no esté bien montada o que los personajes no estén bien perfilados pscológicamente. Pero me ha parecido una prosa menor. Novela negra de salón. Corrección gélida.

Dicho lo cual, supongo que, antes o después, leeré alguno de los otros casos de la jueza Mariana de Marco (el que yo he leíod es el primero de la saga).

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