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  • NUEVA AGENDA LOCAL EN MATERIA DE VIVIENDA: LA SITUACION ES DESESPERADA, PERO NO GRAVE ...

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    Hace casi dos semanas asistí a un curso organizado por la UIMP y la Diputación de Barcelona relativo a los retos de las nuevas políticas locales de vivienda en el actual ciclo de crisis económica y de gobiernos renovados por el cuerpo electoral en todos los niveles político-administrativos.

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    El curso tuvo una numerosa y cualificada asistencia de académicos extranjeros y españoles, técnicos, profesionales, políticos Y expertos del mundo asociativo catalán. No tengo muy claro si los ponentes sabíamos más que los asistentes o eran estos lo que atesoraban el verdadero conocimiento. Sea como fuere, entre todos nos echamos una mano para tratar de saber como gestionar lo que ya se nos ha venido encima.

    Casi todas las ponencias están disponibles en la web del evento, así que quien quiera trabajar sobre las mismas directamente puede hacerlo sin problema alguno.

    Yo solo pude asistir a la jornada del tercer día que se consistía en dos mesas redondas, una de ex gestores de políticas públicas de vivienda que siguen unidos al tema y otra de actuales gestores públicos de vivienda y representantes del mundo asociativo catalán que trabaja estos asuntos.

    En la mesa en la que participé traté de exponer una serie de notas, aún in itinere, pero que creo pueden contener algunas ideas utiles para los próximos meses/años en materia de políticas públicas de vivienda. Por si son de interés para alguien, dejo aquí mis notas, insistiendo en que son solo eso, notas, en tránsito y a buen seguro modificables/completables en el futuro.

    Bien, despues de todos estos prolegómenos, comparto con vosotros las sensaciones que me traje para Euskadi de esta jornada catalana.

    En la PRIMERA MESA se habló, entre otros, de los siguientes asuntos:

    JOSEP MARIA VILANOVA (arquitecto urbanista)

    • del debate competencial: ¿tienen los ayuntamientos competencias en materia de vivienda o solo las tienen en materia de urbanismo?
    • del objetivo de las políticas públicas de vivienda: ¿las necesidades sociales de las personas en el marco del territorio o las necesidades financieras y comerciales del sector privado inmobiliario?
    • de nuestro peculiar modelo de vpo en propiedad descalificable, que aqui llamamos tradicion y en el resto de la UE llaman financiar con dinero público la privatización del parque público de vivienda
    • del papel central de las corporaciones locales en materia de vivienda, se defendió que solo ellas pueden poner en pié un nuevo lenguaje en relación a las políticas públicas de vivienda.
    • de la diferencia entre ejecución de las políticas públicas de vivienda y la definición de su estrategia, entendiendo que lo primero debe ser local, pero lo segundo solo puede ser supramunicipal.
    CARME TRILLA (economista especializada en vivienda)

    • de la necesidad de separar política económico-industrial (fomento público del sector privado inmobiliario) y política pública de vivienda (garantía del derecho a la vivienda de la ciudadanía).
    • de la necesidad de diferenciar entre las medidas urgentes y coyunturales, que se deben aplicar en estos momentos en materia de vivienda, y las estructurales necesarias a futuro.
    • entre las cuestiones que deben abordarse de forma inmediata, pues no admiten dilación, se citaron los desahucios de cientos de miles de ciudadanos, la sequía de crédito para operaciones de vivienda protegida en alquiler y los problemas de habitabilidad de personas que disponen de vivienda, pero esta no es adecuada.
    • para atajar estos problemas coyunturales se habló de la conversión de parte del stock privado de vivienda en parque público de vivienda en alquiler, así como de la necesidad de producir parques públicos de alquiler, en el tiempo más corto posible, al coste más bajo posible y usando recursos ya existentes (lo cual a mi me recordó en cierta medida al programa Bizigune).
    • en relación a las cuestiones estructurales, se apunto un cierto peligro de involución, habida cuenta del discurso que empieza a ser políticamente hegemónico favorable a la preponderancia de suelo privado, producción de vivienda privada y vivienda en propiedad privada (hipotecada).
    • sin citarlo, se habló del abandono de las políticas públicas de vivienda cuando estas no son más que un iterno recien nacido en España y cuando, por la crisis social, son más necesarias que nunca.
    • cuestiones como la función social de la propiedad (recogida en nuestra Constitución), el control público de la producción de suelo apto para su urbanización y edificación (mandato constitucional y legal en nuestro ordenamiento jurídico), la producción de vivienda pública o el alquiler social parecen correr serio peligro en los próximos meses/años.
    • por ello se insistió en la necesidad de garantizar a futuro los logros normativos de los últimos años en este campo en España; aún no tenemos políticas públicas de vivienda europeizadas, al menos, si que tenemos en algunas CCAA una legislación en la materia bastante agiornada y europeizada, que ahora parece estar en peligro y que es necesario defender.
    JAVIER BURON (abogado-economista)

    • yo, por mi parte, puse de relieve la unión entre políticas públicas financieras, hipotecarias, fiscales, laborales, de ordenación del territorio, urbanismo y vivienda; todos estos factores afectan en España al derecho a la vivienda, pero los especialistas de cada campo no están por la labor de reconocer que todas estas materias están conectadas de forma intima.
    • es más, defendí que la política financiera e hipotecaria de un Estado es lo que más influye en el acceso a la vivienda de la gente, dado un determinado nivel de empleo; es decir, que la gente que nos dedicamos a las políticas de vivienda, debemos reconocer la actual supeditación a las decisiones del Estado, Banco de España, bancos privados, cajas de ahorros y autoridades tributarias en materia financiero-hipotecaria-fiscal, que ven la vivienda exclusivamente como un mercado de inversión, en el que no juega casi ningún papel la cohesión socio-urbana o la necesidad de políticas públicas de vivienda compensatorias de las deficiencias del mercado y que tengan capacidad de poner en pié de igualdad a la ciudadanía en materia residencial.
    • todo esto (multisectorialidad y agenda propia del estado en materia de vivienda) es algo bastante asumido en el resto de la UE y especialmente en estados con una vivienda mucho menos mercantilizada y mucho más publificada que, casualmente, son algunos de los EEMM de la UE que mejor están pasando por la crisis financiera e inmobiliaria europea actual; pero en España seguimos subyugados por el embrujo del ladrillo privado hipotecable y, parece ser, que la única manera de curarse de una burbuja inmobiliaria es con otra nueva.
    • mi tesis es que en España hoy no se están atendiendo las externalidades sociales del estallido de la burbuja inmobiliaria, solo se presta atención a las necesidades del sector financiero y estamos sentando las bases de la próxima burbuja inmobiliaria patria; si no cambiamos los factores estructurales que nos han llevado a la burbuja de la pasada década, cuando se recupere el mercado financiero europeo y el empleo en España, volveremos a caer en una nueva y puede que más destructiva burbuja inmobiliaria.
    • a pesar de partir de un aserto tan poco optimista, di algunas pautas de lo que creo puede ayudar en los próximos meses/años al sector público del urbanismo y la vivienda español a capear el temporal y a cumplir con su misión (que no es rescatar bancos, sino rescatar ciudadanos en situación de necesidad residencial).
    • en primer lugar, defendí que las Corporaciones Locales tienen que conseguir un mejor arreglo financiero con CCAA y Estado, pues en estos momentos atienden muchas más tareas de aquellas para las que tienen financiación y el recurso contraproducente al ladrillo hoy no es posible y, cuando vuelva a serlo, no será conveniente.
    • defendí que las competencias en materia de urbanismo sigan siendo fundamentalmente municipales, frente a los vientos de centralización, automatización y "objetivización" que corren estos días por España.
    • defendí la aplicación de medidas estructurales en materia de crédito que nadie está defendiendo, tales como los límites legales a la cantidad de préstamo hipotecario a la que puede acceder una familia o crédito promotor al que puede acceder un empresario del sector; unos LTV estrictos, la aparición de las claúsulas legales antisobrendeudamiento por vivienda en España, la convergencia de España con la UE en materia de gasto público en vivienda y en relaciñon a parques públicos de alquiler del tipo y tamaño de los europeos.
    • defendí cuestiones que varios partidos políticos dicen defender (aunque ya veremos que hacen en los próximos años) como la dación en pago, la existencia de una tasadora pública que rompa el monopolio de las tasadoras vinculadas a entidades financieras, o una fiscalidad que deje de estar volcada en la vivenda en propiedad e hipotecable.
    • y también defendí cuestiones que solo reivindican en España partidos de izquierdas con escasa posibilidades de gobernar en estos momentos (aunque en la UE son el pan nuestro de cada día), como la banca pública, la existencia de instrumentos financieros públicos específicos para urbanismo y vivienda pública, las reservas legales de suelo para vivienda protegida, la construcción de un parque público permanente de alquiler social o la compra de vivienda privada en stock a precio de coste para dedicarla al citado parque público de alquiler.
    • y finalmente me detuve de forma especial en las estrategias del sector público del urbanismo y la vivienda que yo llamo CO y RE; en las notas a las que hago referencia al principio de este post tenéis un cierto desarrollo que podéis consultar en caso de que sea de vuestro interés; en síntesis defiendo que menos y mejor es mas, muchas cosas va a ser necesario hacerlas a partir de ahora a través de la colaboración entre vecinos-administraciones-empresas, que lo cooperativo puede jugar un interesante papel, que la desfinanciarización parcial debe ser tenida en cuenta como una precondición de muchos nuevos proyectos y que muchas de las cosas que se van a hacer en los próximos años van a tener que ver más más con la reutilización de patrimonio ya existentes que con la construcción de nueva vivienda; como digo, en mis notas hay un mayor grado de desarrollo de estas ideas, asi como ejemplos de buenas y malas prácticas.
     
    En relación a la SEGUNDA MESA, mayoritariamente ocupada por políticos con responsabilidades en materia de vivienda en estos momentos en Cataluña, no puedo ocultar que me quedé profundamente preocupado. Y esto lo digo por algunas de las cosas que escuché a responsables autonómicos y municipales de vivienda del estilo de:
     
    • hay zonas con demanda solvente de vivienda que no está siendo atendida por falta de nueva construcción (el mismo discurso que las asociaciones patronales del sector por toda España - hay que seguir construyendo, a pesar de los más de 2 millones de vivienda vacías que hay en España y de los hasta ahora 300.000 desahucios-).
    • el problema numero uno es el acceso al crédito (lo que implica que el alquiler público es una de las últimas prioridades de las AAPP locales, al menos de las que estaban presentes en la jornada).
    • hay que ayudar al sector privado inmobiliario para que vuelva a funcionar correctamente (la misma obsesión que hay por doquier de rescatar promotores suicidas y abstenerse de ayudar a los desahuciados pobres y a otra serie de colectivos con necesidades en materia residencial).
    • la equiparación de precios entre la vivienda libre y la protegida es una extraordinaria oportunidad que no podemos desaprovechar (¿?)
    • estamos a la espera de que el suministro financiero mejore (la misma confianza de siempre en la economía y la administración apalancada, aunque España con su 200% del PIB de deuda privada y su 65% de deuda pública no puede objetivamente seguir dependiendo del apalancamiento excesivo para todo).
    • se pueden ensayar nueva fórmulas como el derecho de superficie o los derechos de uso (nada que objetar por mi parte), pero también hay que pensar en la posibilidad de ceder de forma gratuita suelo a los promotores privados que quieran hacer vivienda protegida en propiedad, cobrando la Administración al final del proceso en viviendas protegidas (en un momento en que los demandantes de vivienda protegida no la pueden comprar, llama la atención la persistente alergia de las AAPP a la vivienda protegida en alquiler).
    • las bolsas públicas de mediación en alquileres privados son un instrumento clave a futuro (no me cabe la menor duda, pero si solo van a ser una manera de privatizar riesgo en la relación arrrendaticia entre particulares sin obtener contrapartidas de interés general no estará justificado el dinero público gastado en estos programas). 
    • en las comunidades de vecinos las AAPP deben mediar en relación a los problemas de rehabilitación, pero hay que abstenerse de la ejecución pública subsidiaria en estos tiempos de recortes presupuestarios.
    • la crisis de los desahucios debe ser gestionada por mesas de emergencia y oficinas públicas de mediación (nada que objetar) que reconduzcan los problemas hacia las viviendas de emergencia social de las AAPP y el tercer sector (algo así como para un maremoto con una sola raqueta).
    • es necesario coordinar los departamentos de Asuntos Sociales y Vivienda en las Administraciones Locales.
    • las AAPP deben centrarse en los demandantes de menores ingresos y mayores problemas socio-económicos (no me resisto a utilizar la ironía, se quiere atender a los demandantes más pobres con los recursos más caros -viviendas protegidas y libres en propiedad-)
    • se ve con acrítica preocupación el problema del aumento de las ocupaciones de edificios abandonados
    • asumen que cada vez tienen que atender a más necesidades sociales y de mayor gravedad y urgencia con menos presupuesto y menos personal.

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    Una de las expresiones utilizadas por una de las concejalas me sedujo de forma especial. Se vino a decir que la situación es grave, pero la respuesta de las AAPP es positiva. Me recordó de forma inmediata al toxicómano que dice que el toma drogas, pero que controla y en cuanto quiera lo deja. Y tambien me recordó a la anécdota que el filósofo Slavoj Zizek (foto de arriba) cuenta sobre la Primera Guerra Mundial en Austria, cuando entre dos cuarteles militares intercambiaban puntos de vista  sobre el estado de la contienda, y uno decía que la situación en grave, pero no desesperada y el otro contestaba que en su zona la situación era desesperada, pero no grave. Caminamos con paso firme hacia el medio millón de familias desahuciadas desde el inicio de la crisis; tenemos más de dos millones de vivienda vacías (unir los dos datos en términos de solución no creo que cueste tanto); el sector financiero está zombi como consecuencia de los activos inmobiliarios tóxicos; aunque digamos que si, no queremos más alquiler y lo que de verdad nos pone es seguir construyendo viviendas nuevas en las que puede que no viva nadie y sea necesario rescatar con fondos públicos a los bancos que las financian y a las promotoras que las construyen ... pero la situación no es grave, todo está controlado.

    Dejo para el final, lo que para mi fue de más interés, la comprobación de que quizás la academia española puede empezar a preocuparse de una manera científica por los problemas de la vivienda, así como la constatación de que la mayor lucidez en el tema proviene del tejido asociativo.
     
    ADA COLAU, del Observatori DESC, habló con descarnada sinceridad de:
     
    • unas AAPP que se comportan como drogadictas en el consumo de suelo y financiación al servicio de la construcción de nueva vivienda en propiedad, pero no de las necesidades residenciales de la sociedad.
    • unos ayuntamientos que carecen de los medios necesarios para regular la acción de las grandes empresas que operan en su territorio y, que en caso de tenerlos, no los utilizan por su alineamiento con el mercado y no con los derechos.
    • de la vivienda como necesidad social y no solo como producto de mercado e inversión.
    • del fracaso como modelo no solo de la vpo en general, sino también de la interacción española entre vpo y cooperativismo (vpo cooperativa en propiedad).
    • de la necesidad de aplicar medidas urgentes y estructurales en este contexto de emergencia habitacional (los paños calientes no van a servir de nada).
    • de dirigir el dinero público en materia de vivienda solo hacia el alquiler y dejar de financiar con dinero del contribuyente directa o indirectamente el mercado hipotecario.
    • en el caso de los desahucios la mediación y las mesas de emergencia son interesantes, pero llegan hasta donde llegan.
    • hay pánico en las AAPP y los partidos políticos a alterar las reglas de juego de los sectores financiero e inmobiliario a favor del derecho ciudadano a la vivienda.
    • es necesario tomar medidas radicales como la dación en pago retroactiva, la existencia de una red de seguridad habitacional pública en forma de vivienda en alquiler social o al aumento severo de la carga fiscal de la vivienda vacía. 

    Los profesores, y directores del curso, JORDI BOSCH y JOAQUIM BRUGUÉ cerraron el curso con una apelación que puede parecer obvia o naive, pero que es clave, sobre la necesidad de que las AAPP en materia de vivienda hagan política de vivienda pública y no se limiten a un acompañamiento docil al sector financiero e inmobiliario.

     

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    El mismo día del curso, se publicó en el BOE el Reglamento de Valoraciones del TR del 2008 de la Ley del Suelo Estatal (que trata de valorar los suelos por su valor real, sin retribuir expectativas urbanísiticas no realizadas y que, por lo tanto, permite expropiar suelos por su valor real, sin expectativas urbanísticas no materializadas) y el equipo económico del PP (en ese momento de campaña electoral) advirtió que ni la Ley del Suelo Estatal ni su reglamento iban a ser aplicados en España.

    Por el contrario, ese mismo equipo económico reconocía que estaba ya trabajando en la idea de un banco público malo. Básicamente nacionalizar las pérdidas inmobiliarias del sistema financiero español a cambio de colocarles deuda pública a muy largo plazo y bien retribuída por el contribuyente. Es decir, quedarnos todos los ciudadanos con los activos tóxicos del sector financiero a cambio de nada o casi nada. Un camino que ya sabemos fracasado en Irlanda o Alemania hoy en día y que también sabemos como se puede hacer de manera equilibrada y protegiendo el interés general, como prueban las nacionalizaciones de los años 70 en Suecia e incluso algunas de las nacionalizaciones habidas en EEUU en los pasados tres años.

    Y mientras el equipo económico del PP denostaba nuestra Ley del Suelo Estatal y preparaba el terreno para el banco público malo, el entonces candidato Mariano Rajoy, hablando sobre vivienda en cierto acto de campaña electoral, defendió, frente a las críticas de un empresario catalán, la deducción por compra de vivienda. El Gobierno la ha eliminado porque cree que contribuye a la burbuja inmobiliaria, de la que el empresario responsabilizó al PP por su cambio de la ley del suelo cuando llegó a La Moncloa. Rajoy defendió la deducción, que ha prometido recuperar: "Es algo tradicional en nuestro país". Además, rechazó que el PP sea responsable de la burbuja: "Depende de mucha gente, también los bancos. Yo creo en el sector de la construcción para el futuro, es muy importante. El mundo va a ir a mejor y mucha gente en Europa quiere adquirir aquí vivienda para estar seis meses. Y el turismo también tiene futuro". 

    Vamos, que no solo la situación es desesperada y muchos gestores locales públicos no la consideran grave, sino que muchos políticos españoles consideran que la construcción de nueva vivienda para su venta en propiedad (con su correspondiente hipoteca) es parte del futuro económico de España.

    Ese día me fui a la cama con la sensación de que la nave Estado español está conducida por políticos suicidas que, al diktat de los mercados financieros, siempre deciden suicidarse contra los más débiles, nunca contra ellos mismos o contra sus jefes corporativos o financieros.

     

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  • PRIMERAS REFLEXIONES SOBRE LOS RESULTADOS DE LAS ELECCIONES GENERALES DEL 2011

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    Comparto algunas de las impresiones que he obtenido despues de jugar un poco con los números de las elecciones de ayer, así como las de hace cuatro años.

     

    Me centraré, en prinicpio, en tres cuestiones:

    1. ¿como serían los resultados si la abstención y los votos en blanco los consideráramos un partido?
    2. ¿como serían los resultados si tuviéramos una legislación electoral proporcional?
    3. ¿que grandes cambios hay en los bloques políticos en el Congreso?

    En relación a la primer cuestión, hay que señalar que al PP solo le han votado 1 de cada 3 electores con derecho a voto, al PSOE 1 de cada 5 y que el "partido" de la abstención y el blanco es hoy casi idéntico en tamaño al propio PP (sobre un tercio del electorado). Da que pensar sobre la calidad de nuestro sistema democrático. No parece que andemos muy sobrados. Pero, si me permiten el cinismo, para la mayor parte de los políticos del establishment (y de sus jefes corporativos y financieros) esta es una magnífica noticia. Cuanta menos gente sea necesario convencer para controlar el país a su gusto, mejor.

     

    En relación al segundo interrogante, hay que señalar que en las elecciones de ayer hubo beneficiados y perjudicados por nuestra ley electoral que quedó atada y bien atada allá por los inicios de nuestra democracia. El PP gana 28 escaños y el PSOE 8 respecto a lo que les tocaría en terminos estrictamente proporcionales. IU pierde 14, UpD 11 y EQUO 3 (en realidad, ello le supone no estar en el Congreso). Nuestra LOREG hace que otros cinco partidos más se queden fuera del Congreso. La mayor parte de los partidos nacionalistas periféricos se quedan prácticamente igual, en algunas ocasiones con pequeñas variaciones uno arriba o abajo. Solo por poner un ejemplo más de nuestro sinsentido, el coste/escaño en España ayer fue desde los 42.000 votos de GeroaBai hasta los 228.000 de UpD. Por otra parte, el bipartidismo PP+PSOE tendría 36 diputados menos, la derecha 10 menos y la izquierda 29 más con una ley electoral proporcional. Si el resultado hubiese sido proporcional puro el PP (con 158 escaños) tendría que recibir el apoyo de UpD o de CIU+PNV para poder gobernar. Ergo, la mayoría absoluta del PP tiene absolutamente que ver con el sistema electoral. Ni que decir tiene, que el actual sistema, que tanto beneficia al bipartidismo, a la derecha y que pone en una posición institucional clave a CIU, PNV y CC no se va a reformar, salvo que allá una presión ciudadana inoponible. Y eso, desgraciadamente, no parece que se vaya a dar. 

     

    Si sumamos las dos cuestiones (abstención del 30% y ley electoral pro bloque de poder) el efecto neto es que nuestro sistema político está bloqueado (vivimos en una especie de turno pácifico entre PP con o sin necesidad de CIU+PNV y PSOE con o sin necesidad de CIU y PNV, todo ello al margen de lo que hace más de la mitad del electorado con derecho a voto). Y su rigidez es tal que solo una gran conmoción ciudadana puede alterarlo. A mi en clase de derecho constitucional me enseñaron que no es bueno que una constitución o su bloque de constitucionalidad sean totalmente rígidos, pues ello puede llevar a un anquilosamiento del que solo se sale con una ruptura de régimen. Pero se ve que en España la cosa le va bien a mucha gente y la mayor parte de los perjudicados no están dispuestos a hacer nada serio por cambiarlo.

     

    En relación a la tercera cuestión, debemos señalar que desde el 2008 el bipartidismo PP-PSOE ha perdido 27 escaños, el bloque nacionalista español (PP+UpD) ha ganado 36 y los nacionalismos periféricos han ganado 12. Todo ello hace presagiar un parlamento movido (por la abundancia de partidos) y fuertes choques entre trenes nacionalistas. Buen parlamento para los periodistas y malo, me temo, para los españoles.

     

    Al PP le corresponde gobernar con un poder local, autonómico y estatal absoluto. Solo la calle se les puede volver en contra si no cumplen su programa electoral (sacarnos de la crisis en un breve periodo de tiempo gracias a un gobierno como Dios manda). Y como tal logro no depende esencialmente de las deciciones que se tomen en España, sino de las que se alumbren en Bruselas y las otras capitales del G-20, está por ver como lo va a pasar el PP. Eso si, habida cuenta de que el PP maneja una idea aún más severa de carga del ajuste en los del medio y abajo que la del PSOE, entiendo que se avecinan tiempos duros para todos, salvo para las personas de renta alta y algunos oportunistas.

     

    Al PSOE le debería corresponder hacer lectura de miras amplias sobre lo que ha ocurrido, regenerarse internamente y acometer el agiornamiento de la socialdemocracia europea y española del siglo XXI, lo cual le debería llevar a abirse a dinámicas colaborativas con el resto de la izquierda española y con el 15M. Nada de eso hará el PSOE, pues solo se seguía por la lógica del poder. Congreso, nueva ejecutiva, labor de oposición dura y a esperar a que caiga el gobierno de Mariano Rajoy, a manos del electorado español o por el diktat del FMI y el BCE. Tanto da, que da lo mismo.

     

    Respecto a lo que podríamos llamar izquierda alternativa, la izquierda a la izquierda del PSOE, cabe preguntarse por su incampacidad para recoger los millones de votos que se deja el PSOE por el camino. De los casi 4.5 millones de votos que pierde el PSOE solo una muy pequeña parte recala en partidos a su izquierda. Con lo que el desplome del PSOE lo es de la izquierda en su conjunto. Que yo esté hoy muy contento por el resultado de IU, Compromís/EQUO e incluso algo por el de Amaiur, a lo que hay que sumar el alivio por el mantenimiento de BNG, ERC y GeroaBai, no oculta la realidad del electorado de izquierdas español. O da un cheque en blanco al PSOE para hacer políticas de derechas o se queda en su casa e impide que la otra izquierda asuma protagonismo político real.

     

    Todo ello debería provocar dinámicas de colaboración electoral por parte de todas las fuerzas políticas de izquierdas o al menos de todas las que están a la izquierda del PSOE. Pero nada de esto ocurrirá, pues al ensimismamiento con el poder del PSOE, la izquierda alternativa añade el gusto por la esteril pureza de la izquierda "verdadera"  española y la "impracticabilidad" de la izquierda independentista, que hasta hoy no ha querido asumir demasiados compromisos con las clases populares españolas a las que considera tan extranjeras como las de cualquier otro país de la UE.

     

    Un apunte final respecto al 15M. El 30% de abstención es un exito para elproyecto neoliberal. El principal objetivo del 15M en términos electorales debería ser conseguir que una parte sustancial de los 9 millones de sufragios que se quedan en casa se movilice hacia posiciones de progreso. Y si PSOE, IU, EQUO, Amaiur, ERC, BNG, etc no lo quieren poner fácil, siempre cabe la posibilidad de que el 15M se tenga que presentar el mismo a las elecciones. 

     

    No tengo mucha fe ni en la regeneración de la socialdemocracia española, ni en la capacidad de generar redes útiles y hegemonizantes de nuestra izquierda alternativa, ni en la lucidez del 15M sobre que, además de predicar, es necesario hacer que den trigo otros o darlo uno mismo. Así que creo que tenemos gobierno de ajuste ultraliberal para años y turno pacífico PPSOE para décadas.

     

    Espero estar totalmente equivocado.

     

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  • GRUPO DEBATE "VIVIENDA PUBLICA YA": DEBATE 2.- MOVILIZACION DE LA VIVIENDA VACIA HACIA EL ALQUILER SOCIAL

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    Algunas personas que tenemos interés por las políticas públicas de vivienda y que apoyamos de diferentes maneras el movimiento 15 M queremos debatir sobre la vivienda pública que España necesita y no tiene.

    A tal efecto, y como ya comentamos en este blog hace unas semanas, hemos creado un grupo en facebook denominado ¡VIVIENDA PUBLICA YA! (nos acercamos ya a los 250 miembros). El grupo lo hemos lanzado Carlos Martinez Garcia y yo mismo, Javier Burón Cuadrado. Pero no tenemos ningún papel especial, salvo el de la moderación técnica del mismo.

    En principio, el grupo tiene tres objetivos concretos: DEBATIR, elaborar REIVINDICACIONES CONCRETAS y, si surge, proponer ACCIONES CONCRETAS. Cada cierto tiempo estamos poniendo en conocimiento de la coordinación del 15M, DRY, PAH, etc las conclusiones a las que vamos llegando, por si son de interés.

    Este quiere ser un espacio de debate amable, constructivo, respetuoso, esperanzado y práctico. Esperemos que, con la aportación de todos, así sea.

    A finales del pasado verano ya pusimos en conocimiento de los referidos movimientos sociales las conclusiones de nuestro primer debate sobre MERCADO Y POLITICAS PUBLICAS DE ALQUILER DE VIVIENDA (versión agosto 2011 y versión octubre 2011).

    Acometemos ahora nuestro segundo debate sobre MOVILIZACION DE VIVIENDA VACIA HACIA EL ALQUILER SOCIAL (en el link que os dejo hay unas notas introductorias al tema, que pretender provocar y ayudar el posterior debate).

    Sois todos bienvenidos al mismo, así como libres de divulgar en vuestro entorno la existencia del mismo. Nadie sabe más que nadie y entendemos que entre todos sumaremos más pares de ojos.  

     

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  • DE LA CUNA A LA CUNA de Michael Braungart y William McDonough

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    Este verano leí el libro DE LA CUNA A LA CUNA (CTC) del químico Michael Braungart y el arquitecto William McDonough. Los dos son profesionales de reconocido prestigio en sus campos, activistas ecológicos de amplio recorrido y, vamos a decirlo así, iconoclástas oficiales.

    La tesis fundamental del libro es que, al apostar por procesos productivos que van de la cuna a la tumba (residuos) o por lógicas "down the tube" (verter para que sufran aguas abajo, cuando en realidad nadie está verdaderamente aguas arriba en el planeta) o incluso por las cuatro Rs ecologistas (reducir, reciclar, reutilizar y regular) estamos siguiendo un estrategias malas (las dos primeras) o menos mala, pero no la adecuada (la tercera).

    Según su parecer el hombre debe imitar a la naturaleza y diseñar productos, procesos y materiales que nunca sean desechos o basura, a través de la reutilización ad infinitum de la materia en una lógica de círculo y no de línea (con un vertedero al final).

    Por decirlo de forma gráfica, hay que hacer que la basura sea comida, bien para la naturaleza (nutrientes orgánicos para la biosfera) o bien para la tecnoesfera (nutrientes sinténticos para nuestras industrias, que no se reciclan rebajando su calidad -downcicle / infraciclaje-, sino mateniéndola o aumentándola -upcicle / supraciclaje-).

    Proponen disolver la dicotomía entre campo y ciudad, pues si la ciudad se comportase de una manera ecoeficaz, sin residuos y solo produjera nutrientes, es claro que no solo no la urbanización desmedida no sería un problema, sino que tendríamos que volver a definir el concepto natural y sintético, urbano y rural, antropizado y virgen.

    Los autores hacen un encendido canto a la biodiversidad, pues consideran que es una de las bases de un crecimiento sano de la biosfera y la tecnosfera (nutricional, no productora de residuos). Para ellos, la biodiversidad es garantía de abundancia y seguridad. Y consideran que el lugar en el que más se puede hacer por la biodiversidad es el ámbito local. Un conjunto de ámbitos locales, biodiversos, tecnodiversos, bioconectados y que funcionan con una lógica CTC es garantía de robustez sistémica desde varios puntos de vista (social, ecológico, tecnológico, etc).

    A su juicio es posible cuadrar un modelo, bajo estas premisas, que garantice un desarrollo económico suficiente, con un alto grado de equidad y de sostenibilidad ecológica. E incluso establecen un escalado o proceso sobre como llegar al CTC partiendo de nuestra actual tecnología e industria.

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    Quizás la parte más interesante de su trabajo no sea la teorización (que es en si misma de gran interés), sino las experiencias con grandes, medianas y pequeñas compañías occidentales con las que han trabajado (Ford, Nike, BASF, Volvo, el ayuntamiento de Chicago o la inmobiliaria española Habitat) para implantar procesos CTC en sus fábricas, con sus productos o sus materias primas. Ellos entienden que, si a un empresario le garantizas una reducción de costes y un aumento de beneficios con la lógica CTC (cosa que ellos dicen haber conseguido en varios casos), no es necesario incentivar esta lógica a través de beneficios fiscales y sanciones. No se oponen a lo segundo, pero prefieren que se use lo primero, siempre que sea necesario.

    Su propuesta es extraordinariamente sugerente, aunque a mi me plantea algunos problemas ético-políticos y otros méramente fáctico-posibilistas. 

    ¿Este tipo de reflexiones no nos hacen olvidarnos de los límites físicos del crecimiento y el consumo humano? Su teoría lleva a concluir que crecer no es preverso, si nunca se dejan residuos, todo es un nutriente para un proceso posterior y el balance energético es el adecuado. Ellos dicen que en vez de lanzar estrategias que reduzcan el impacto del hombre sobre la tierra o luchar por ecoeficiencia, debemos diseñar tecnologías que eliminen el impacto de la raza humana sobre el medio o lo que es lo mismo perseguir la ecoefectividad. Pero habida cuenta de que nos costará décadas, sino siglos, desarrollar integralmente tecnologías de impacto cero sobre el medio, a mi su propuesta teórica me parece que bien puede ser usada de forma torticera por ciertos lobbies industriales y energñeticos para defender que sigamos creciendo, con un maquillaje de la cuna a la cuna, pero excediendo con claridad la capacidad de carga ecológica de nuestro planeta.

    Dicen sus críticos que siendo posible que una pequeña parte de la industria actual sea CTC, está aún por ver como conseguir que lo sea todo el resto. Cierto crítico del CTC dice que es claro que se pueden hacer asientos de avión CTC (el 0.1% del total), pero que ahora es necesario saber como se hace el resto del avión CTC (el 99.9%). Otros de sus críticos simplemente muestran su desacuerdo con que las certificaciones CTC sean otorgadas por un número de empresas muy reducido en el mundo y estrechamente vinculadas a este químico y este arquitecto.

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    Casi una década después de que este libro viera la luz pocos pasos se han dado en esta dirección. Me queda la duda de si no los damos por ser aún técnicamente imposible, por ser muy poderosos los intereses de los lobbies industriales y energéticos o por ser esta una postura minoritaria incluso dentro del ecologismo y el izquierdismo de principios de siglo XXI. A los que sabéis más que yo sobre este tema os agradecería algo de ayuda para resolver este último interrogante.

     

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  • PROGRAMAS DE VIVIENDA PARA LAS ELECCIONES GENERALES DE NOVIEMBRE DE 2011

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    Varios amigos se rien de mi costumbre de leer los programas electorales de los partidos políticos, al menos de los partidos que me interesan más o la parte de los programas que se refiere a las materias sobre las que trabajo o estudio. Uno me dice que es coherente con mi afición a la literatura fantástica y otro comenta que es mejor una buena novela negra que un (siempre mal) programa electoral. Supongo que tendrán razón. Pero como no he superado el infantilismo político, yo sigo pensando que los programas electorales contienen el análisis y los tratamientos de los problemas de la sociedad a los ojos de los partidos políticos. Y ya en el culmen de mi bobería, además, sigo pensando que los programas electorales contienen los compromisos de los partidos políticos con los ciudadanos. Supongo que soy un nostálgico del pasado siglo. Pero ya no tengo arreglo. Y es por ello que le he echado un buen vistazo a la parte de los programas electorales relativa a la vivienda. Comparto algunas impresiones y reflexiones con vosotros sobre los programas según las encuestas con más posbilidades de ser aplicados en los próximos años (los primeros en ser analizados) y aquellos que me parecen a mi más representativos de la izquierda española (los últimos).

     

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    Para el PP en España hay problemas en materia de vivienda por los siguientes FACTORES: el paro, la inseguridad jurídica y la rigidez del mercado. Que cada uno procese como quiera este ejercicio de calculado autismo económico, social y político de un PP que parece que no ha vivido en la España del turbourbanismo, el sobrendeudamiento, el riego con gasolina fiscal del fuego de la especulación, la anemia del Estado en materia de vivienda y el rescate con dinero público de entidades financieras repletas de activos inmobiliarios tóxicos.

    Los OBJETIVOS que se plantea el PP en materia de vivienda como prioritarios son, fundamentalmente, la mejora de la accesibilidad a la vivienda y la movilización del stock.

    Para estos y otros objetivos proponen, entre otras, las siguientes MEDIDAS:

    1. Beneficios fiscales para la compraventa de vivienda (sobre todo) y en manor medida para el alquiler y la rehabilitación.
    2. Aumentar la libertad de pacto entre arrendador y arrendatario y agilizar la resolución de los conflictos entre las partes.
    3. Aumentar la información al consumidor en materia de vivienda.
    4. Limitar el control de las tasadoras de vivienda por parte de las entidades financieras.
    5. Subastas electrónicas y mayor valor legal de remate mínimo para las viviendas en ejecuciones hipotecarias.
    6. Regular de forma más detallada la quiebra personal y familiar.
    7. Bonificar fiscalmente el alquiler con opción de compra para las personas con dificultades económicas.
    8. Objetivizar y automatizar la transformación de suelo.
    9. Regular legalmente un mínimo comun denominador a todas las CCAA en materia de urbanismo.
    10. Impulsar la cooperación público privada en materia de alquiler a precios asequibles.
    El programa contiene suficiente grado de vaguedad e inconcrección para que el no experto se pierda un poco. Pero cualquier persona medianamente avezada en urbanismo y vivienda sabe que este programa del PP es, contra las evidencias empíricas proporcionadas por la última década del ladrillo español, de total y absoluta ortodoxia neoliberal. 

    • El problema es el estado y la solución el mercado. 
    • Los poderes públicos deben actuar de forma discreta a favor de los operadores del mercado. 
    • No solo el Estado es el problema, sino que es necesario desapoderar a municipios y CCAA en favor del Gobierno de la Nación en materia de urbanismo y vivienda. 
    • La oferta abundante de suelo y vivienda vivienda de mercado baja su precio y la hace más asequible a la gente ordinaria. 
    • Hay que acelerar los planeamientos urbanísticos para ofertar de forma automática e incondicional suelo y vivienda, pues en España hay un problema de provisión de suelo en el sector inmobiliario. 
    • Es mejor dejar de ingresar impuestos (bonificaciones fiscales) que asumir programas de gasto público (políticas públicas de suelo y vivienda). 
    • Es necesario reactivar el mercado de la compraventa (e hipoteca) de viviendas libres en stock y de futura nueva construcción. 
    • Hay que hacer algunos pequeños guiños en materia de alquiler y rehabilitación (pero sin acercarse siquiera a programas sólidos de intervención administrativa del mercado). 
    • No se puede hablar de vivienda hoy en España sin decir algo sobre los cientos de miles de personas que pierden su vivienda y se van a la calle por ser pobres. Pero el PP no debe ir más allá de decir que si encuentran un alquiler de mercado y lo pueden pagar, el estado les bonificará fiscalmente parte de ese alquiler (estamos hablando de gente por debajo del mínimo exento en el IRPF a la que las bonificaciones fiscales le da lo mismo), siempre que el alquiler contenga una opción de compra para el inquilino arruinado que es casi seguro que no podrá ejercerla.
    • En España el alquiler solo lo pueden relanzar los particulares y las empresas privadas y para ello el Estado dispondrá de ayudas, siempre que los alquileres sean algo inferiores a los de mercado.
    No quiero ser demasiado hiriente, pero el PP, en un ejercicio de autismo e irresponsabilidad sin límites, nos propone volver a 1998 y "solucionar" los problemas del urbanismo y la vivienda españoles con las mismas fórmulas que ya utilizaron para llevarnos a la mayor burbuja inmobiliaria conocida en la historía de la economía española (y una de las mayores de la historia económica mundial).

    Habida cuenta de que el PP va a ser el principal actor político de España en los próximos años, no es dificil pronosticar un continuado salvamento con dinero público de promotores y entidades financieras y una sistemática abstención del Estado en la intervención de los mercados a favor del derecho ciudadano a la vivienda (y de los derechos sociales y económicos en general).  Quien no pueda proveerse en el mercado libre no va a recibir ninguna ayuda que merezca este nombre por parte de la Administración gestionada por el PP. Lo que nunca se podrá decir es que el PP no ha sido claro sobre lo que iba a hacer en matería de vivienda: aún más mercado y aún menos estado.

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    CIU no realiza un análisis expreso de las causas de la situación de la vivienda en estos momentos en España y se lanza directamente a hacer propuestas en relación a tres grandes OBJETIVOS:

    1.- Mejorar el acceso a la vivienda a colectivos en dificultades, para lo que considera que hay que usar incentivos fiscales, mejorar la seguridad jurídica y orientar las políticas públicas de vivienda hacia el alquiler. Siguiendo estos ejes de acción, propone las siguientes medidas:

    ALQUILER VIVIENDA LIBRE

    • Seguros públicos para alquileres acogidos a bolsas públicas de alquiler
    • Ayudas económicas a los inquilinos para el pago de alquiler privado
    • Exenciones fiscales al pago del alquiler y a la puesta en alquiler de viviendas
    • Crear un fondo público para sufragar moratorias en los alquileres de colectivos en situación de especial necesidad.
    PROPIEDAD VIVIENDA LIBRE 
    • Incentivos fiscales temporales para la venta de vivienda libre en stock
    • Uso intensivo de la fórmula de alquiler con opción de compra
    • Política del Banco de España diferenciada en las provisiones relativas a nuevas promociones y viviendas en stock (supongo que para posibilitar la salida al mercado de las viviendas en stock sin provocar quiebras bancarias, a través de normas laxas en materia de provisiones).
    PROPIEDAD VIVIENDA PROTEGIDA
    • Incentivos fiscales permanentes a la venta de vivienda protegida
    • Aumentar los ingresos máximos de los destinatarios de estas viviendas (hasta 5.5 veces el IPREM -salarios de casi 3.000 euros al mes-)
    • Restablecer la ayuda pública a la compra de vivienda protegida, así como crear crédito público para la parte de préstamo que no cubran las entidades financieras privadas (hoy generalmente un 20% del valor de la vivienda).
    SOBRENDEUDAMIENTO FAMILIAR
    • Incentivar la dación en pago solo a través de medidas fiscales y solo en los casos de buena fe y fuerza mayor.
    • Favorecer que las familias que vayan a perder su vivienda en propiedad y domicilio puedan permanecer en el mismo en alquiler.
    • Impulsar una ley de crédito responsable.
    • Limitar la responsabilidad de futuros hipotecados en las escrituras.
    • Limitar los intereses de mora.
    • Fomentar la independencia de las sociedades de tasación respecto de las entidades financieras.
    SOBREOCUPACIÓN Y OCUPACION
    • Sancionar cualquier práctica de ocupación con severidad.
    • Utilizar el padrón como instrumento de lucha contra la sobreocupación de vivienda.
    VIVIENDA DISEÑADA PARA TODOS
    • Obligación legal de diseñar viviendas para todo tipo de personas (estado físico, edad, condiciones familiares, etc)
    • Subvenciones a las personas, familias y comunidades de vecinos para obras de adaptación.

    2.- Reestructurar el sector de la vivienda.

    VIVIENDA PROTEGIDA, EN ESPECIAL DE ALQUILER

    • Fomentar un parque de vivienda de alquileres asequibles, a través de la cooperación público privada.
    • Subvenciones públicas para viabilizar operaciones de vivienda protegida en municipios pequeños.
    • Financiación privilegiada (¿pública?) para operaciones de vivienda protegida de alquiler, cesión cooperativa o de promotores sociales (con cobertura de parte del riesgo por la Administración)
    • Beneficios fiscales para las empresas que se dediquen al alquiler de vivienda protegida y en general rebajas fiscales al la vivienda protegida en alquiler.

    VIVIENDA LIBRE

    • Flexibilizar las reservas de suelo para vivienda protegida
    • Adaptar el Código Técnico de la Edficiación a las actuales circunstancias de crisis
    • Prorrogar la valoración del suelo urbanizable programado que estaba en los balances de los bancos en el momento en el que estalló la crisis (y que hasta hoy se mantiene con valores ficticios).

    REHABILITACION

    • Beneficios fiscales para la rehabilitación en general y la energética en particular.

    INFRAVIVIENDA Y BARRIOS VULNERABLES

    • Accion pública directa en estos barrios, con garantía el derecho de realojo de sus habitantes
    • Subvenciones públicas para la instalación de ascensores.
    • Apelación a las entidades financieras para que inviertan en I+d+i en materia de construcción/rehabilitación.

    ECOVIVIENDA

    • Promover viviendas con menores consumos energéticos y que tiendan a la sostenibilidad.

    3.- Transferir competencias y fondos en materia de vivienda a Cataluña.

    Como se puede comprobar el programa de CIU es mucho más completo y matizado que el del PP. Incluye inteligentes guiños a colectivos en dificultades. Tiene un mayor grado de fe en las posibilidades de actuación de lo público que la formación que dirige Mariano Rajoy (de o a 10, 1 O 2 es más que 0, aunque se esté muy lejos del máximo). Apunta hacia una tímida europeización de la vivienda española. Sin embargo, es claro que apuesta por costes públicos y beneficios privados. Así como por olvidar los efectos de la burbuja y situarse mentalmente en un escenario postburbuja, cuando esta aún no ha sido erradicada. De la misma manera, se apunta a una acción asistencial y residual en materia de vivienda por parte del sector público. Y sigue pensando que la solución a todo (stock, alquiler, rehabilitación, etc) pasa por un mercado fuerte, adecuadamente regulado por una Administración pródiga en beneficios fiscales (pero huerfana de instrumentos solventes de intervención real en los mervados de suelo y vivienda) y por una Cataluña con capacidad plena de decidir autónomamente sus políticas urbanas y de vivienda.

    Dado que CIU es el más que probable frecuente compañero de baile del PP en la acción de legislar y gobernar, sumen ambos programas, dividan entre dos y es más o menos lo que vamos a tener en materia urbana y de vivienda en los próximos años en España. Más de lo ya conocido y fracasado en la pasada década, con mínimos ajustes superficiales y coyunturales, que se querrán hacer pasar por estructurales y permanentes.


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    El Programa del PNV en materia de vivienda para las elecciones generales del 2011 es facil de resumir: no dedica ni una sola palabra dedicada al tema.

    En estos términos, es imposible que el PNV incumpla su programa en esta materia. Y ciertamente gozará de absoluta libertad de voto en este asunto en los próximos cuatro años en Congreso y Senado. A pesar de lo anterior, es casi seguro que será el segundo partido en nivel de influencia sobre el PP en términos de gobierno y legislación. Así que sus votantes entregan un cheque en blanco en urbanismo y vivienda que quizás pueda ser de cierta relevancia en los próximos cuatro años.

    Por cierto, lo del PNV en vivienda es superado con creces en la arena política vasca por Amaiur, que no tiene programa electoral, ni de vivienda ni de nada. Cero. Nada. Una especie de homenaje electoral al Blanco sobre blanco de Malevich o a al 4'33'' de John Cage. Pintura sin pintura, música sin música y ahora candidatura sin programa electoral. 

     

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    En cuanto al PSOE, no debe sorprendernos que haga un reinvindicación de lo hecho en los ultimos ocho años en el Gobierno y que plantee políticas y medidas en línea con lo que dicen haber intentado impulsar.

    Apunto como cuestión de interés que el PSOE es el único partido de los que habitualmente gobierna en España (PP y PSOE apoyados por CIU y PNV) que habla de la vivienda como bien de primera necesidad y no solo actividad económica, fuente de empleo y bien de inversión. No llega a considerar la vivienda un derecho, aunque la constitución lo haga, pero se queda a las puertas. Y tambien me ha parecido atinada la referencia a evitar desde hoy que en el futuro pueda volver a haber una burbuja inmobiliara en España.

    El PSOE maneja cinco ejes fundamentales de acción en la materia y a cada uno de ellos le atribuye una serie de medidas.

    REHABILITACION Y REGENERACION URBANA

    • El PSOE apuesta a todo, sin que sea fácil saber con que se queda: subvenciones públicas, colaboración público privada, financiación pública específica, empresas privadas certificadas en la materia, acción directa del sector público, beneficios fiscales, agente rehabilitador ...

    MOVILIZACION DEL STOCK DE VIVIENDA Y ALQUILER

    • De nuevo la dispersión es notable: fomentar los fondos de inversión privados como gestores de vivienda en alquiler, potenciar las bolsas públicas de intermediación en alquiler privado, deducciones fiscales para la movilización de stock hacia el alquiler privado, utilizar parte del sotck como vivienda rutística de personas de la tercera edad de la UE ...

    URBANISMO SOSTENIBLE

    • Agilización de la tramitación urbanística (como PP y CIU, el PSOE cae en el patetismo se sugerir que en España el planeamiento urbanístico ha estrangulado la producción de suelo residencial; decir eso en el país de los 6 millones de nuevas viviendas en poco más de 8 años -España tiene hoy 25.5 millones de unidades- requiere una alta dosis de autismo o de descaro).
    • Mapa de reservas de suelo para vivienda protegida en toda España.
    • Refuerzo de la fiscalía anticorrupción.

    CONCERTACION INTERADMINISTRATIVA DE LAS POLITICAS PUBLICAS DE VIVIENDA

    • Pacto de todas las Administraciones en materia de vivienda y de estas con bancos y empresas (no me resisto a mencionar que el PSOE no enumenra entre los actores de la vivienda en España a la ciudadanía, asociada o sin asociar).

    SOBRENDEUDAMIENTO Y EMBARGOS HIPOTECARIOS

    • No me repetiré sobre medidas ya propuestas en este campo por PP y CIU (información a consumidor, ley insolvencia, regulación de las tasadoras, limite de intereses de mora, etc) y compartidas tambien por el PSOE.
    • Haré una mención a un tema que ha traído cierta polémica (el PSOE ha bloqueado la dación en pago durante ocho años en el Gobierno y las Cortes y ahora dice defenderla en campaña electoral). A este respecto el PSOE pide a los bancos que dispongan entre su abanico comercial de hipotecas con dación en pago y que, obviamente solo a futuro, los clientes puedan pedirla y pactarse cuando se llega a un acuerdo entre banco y cliente. Es un poco menos que nada, pero tan imperceptible que es prácticamente nada. Y además, parte de maniqueo de pensar que la fuerza de negociación de las dos partes es pareja ...
    • Y es que en esta materia (pobres puestos de patitas en la calle en momentos de grave crisis) el PSOE confía en la mediación de la Administración y en la buena fe de las entidades financieras. Es un poco duro decir esto, pero en esta materia, PP y CIU dicen algo más que el PSOE. Los primeros defienden el alquiler privado bonificado fiscalmente si tiene opción de compra para personas que hayan sido ejecutadas hipotecariamente. Y los segundos hablan de favorecer que el hipotecado que sea lanzado se pueda quedar en la misma vivienda en alquiler. El PSOE, sorprendentemente, ni eso dice.
    No quiero ser demasiado duro, pero diré, como resumen, que el programa del PSOE en materia de vivienda, más allá de su general corrección técnica, es un perfecto ejemplo del extravío social y político de la socialdemocracia española y europea.


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    IU es el único partido de los que he analizado que defiende la vivienda como derecho ciudadano que debe ser garantizado por ley y que, a la vez, considera que el camino casi exclusivo de satisfacción de este derecho por parte del sector público debe ser el alquiler social.

    Es tambien el único partido que aboga por un plan de compra de vivienda libre en stock a precio de coste para dedicarlo a un servicio público de alquiler social, que deberá además nutrirse de las viviendas públicas promovidas nuevas para su alquiler y de las privadas vacías expropiadas.

    Hasta lo que yo sé es también la única formación que pide la inmediata paralización de los desahucios de parados, para que puedan permanecer en sus viviendas en concepto de inquilinos con un alquiler máximo del 30% de sus ingresos (obviamente siendo el Estado el financiador y el gerante de todo este esquema).

    IU tambien defiende la dación en pago, no solo a futuro, sino tambien retroactiva para que sirva de alivio a las casi 300.000 que han perdido su vivienda recientemente.

    La coalición propone un plan masivo de rehabilitación sostenible de viviendas residenciales (200.000 al año que creen 200.000 empleos; en estos momentos a duras penas superamos las 30.000 rehabilitaciones al año).

    Y finalmente IU propone subir el 100% el IBI de las viviendas vacías. Es el único partido de los que yo he analizado que lo propone con cifras concretas (aunque no aclara si incluye o no las viviendas de segunda residencia -que entiendo incluídas a tenor de lo dicho por IU en los pasados años en esta materia-).

    De todo ello deduzco que IU, en materia de vivienda, navega por aguas bien distantes de las surcadas por PP, PSOE, CIU y PNV. En lo que IU propone hay una indisimulable continuidad con el proyecto socialdemócrata europeo del pasado siglo (aunque eso en la España de hoy parezca revolucionario). Así como un altísimo grado de confluencia con las peticiones del 15M en materia de vivienda (por más que esto incomode a buena parte del propio 15M). Por todo ello, entiendo que las medidas propuestas por IU tienen pocas o ninguna posibilidad de ser aplicadas en los próximos años de formas sistemática. Lo cual no quiere decir que a mi no me parezca las más plausibles para una salida social a la burbuja inmobiliaria española, para no volver a tropezar en el futuro con la misma piedra y para vertebrar algo parecido a un servicio público de vivienda en España de corte europeo.

     

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    La debutante EQUO pone en primera línea de sus preocupaciones la promoción de la rehabilitación de vivienda y edificios industriales y de servicios (impulsar 500.000 rehabilitaciones del primer tipo y 30.000 del segundo). Por cierto, solo IU y EQUO dan cifras en sus programas electorales, las mismas son ambiciosas, pero realizables y quedan lejos dela subasta de cifras de viviendas que solían contener los programas electorales hace tan solo unos años.

    Como IU, apuesta por el incremento del IBI de las viviendas vacías (sin porcentaje) y el de las segundas residencias (es el único partido de los analizados que lo propone).

    En términos más genéricos propone reducir el peso en el PIB y el empleo del ladrillo español. Algo que se dice rápido, pero que desdpues de leer los programas electorales maistream se comprueba que no va a ser nada sencillo. Por cierto, IU maneja una idea similar a esta al proponer un nuevo modelo económico más basado en lo social y lo ecológico. 

    EQUO es el único partido que propone impulsar algo parecido al cohousing, a través de las redes de ayuda vecinal en materia de ciudado, transporte, vivienda intergeneracional, etc. Un asunto de sumo interés social, urbano, público y económico que espero que vaya a más en los próximos años.

    EQUO es partidario de usar hasta sus ultimas consecuencias el stock de vivienda existente antes de construir nueva vivienda. Así como de preservar la costa de la depredación urbanística. En definitiva, dirigir el urbanismo en base a las necesidades humanas contrastadas y los límites naturales y no en virtud de las apetencias del mercado.

    Impulsará una banca pública al servicio de, entre otras cosas, otro urbanismo y otras políticas públicas de vivienda (IU defiende la misma idea, pero no he visto unido el instrumento -banca pública-con la finalidad -vivienda pública- con tanta claridad en el programa de la coalición).

    EQUO defiende la dación en pago (no me queda claro si también la retroactiva), así como la eliminación de las claúsulas suelo y otras abusivas de los contratos hipotecarios.

    Y finalmente considera que no podrá haber un urbanismo democrático sin la necesaria participación ciudadana en el mismo.

    A mi juicio, un más que correcto balance entre lo verde y lo rojo en materia de urbanismo y vivienda, con muchos puntos de contacto con IU, que supongo que en el futuro facilitaran la acción política concertada de ambas fuerzas en estas materias (si, ya lo sé, soy un ingenuo).

     

    elecciones generales 2011,programas electorales vivienda,mercado inmobiliario,políticas públicas de vivienda

    ¿Y despues de todo este recorrido que saco en conclusión? Pues algo bastante claro, aunque ciertamente preocupante. Los españoles estamos a punto de encargar el sofocamiento del fuego de la burbuja inmobiliaria española a los que actuaron como ideólogos/pirómanos en el pasado reciente y que, a día de hoy, siguen pensando irresponsablemente que los incendios como mejor se apagan es con gasolina (habida cuenta de que los quemados siempre son otros, el incendio les ha ayudado a volver al poder y el fuego rinde pingues beneficios a sus patrocinadores). Ergo, España seguirá siendo una disfuncional rareza en la UE en materia de urbanismo y vivienda.

    Me ratifico en lo que hace nada escribí en este blog en relación al rumbo del inmobiliario español en los próximos meses/años.

    Como es evidente, por el bien de mi país y mi sociedad, espero estar total y absolutamente equivocado.


     

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  • ESPERANZAS Y MIEDOS EN RELACION A LA MUERTE DE ETA Y EL FINAL DEL TERROR COMO INSTRUMENTO SOCIO-POLITICO

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    Aunque en estos días de campaña electoral casi parezca un off topic hablar de la muerte de ETA y lo que ella significa para un vasco de izquierdas que se siente demócrata español y europeo, os dejo un articulo que he escrito para el portal jurídico RES PUBLICA con el mismo título que este post. Como veréis en las notas, que eso y no otra cosa es el artíuclo, pure mixed feelings.

  • REAL ESTATE. SPAIN 2012. E LA NAVE VA ...

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    A few days ago I attended a great technical conference on the financing of public housing policies organized by the Housing Observatory of the Basque Country. The speakers were top-level professionals and they talked about the new (or not so new) ways to finance public housing  policies. There was much talk about ICO, EIB, private investment funds, the powerful finalist public funding (only for public housing and urban policies) of France, our ancient mandatory reserve requirements for financial institutions (driven to the financing of affodable housing, among other aims), our privatized public bank sector or the social work of shaving banks. In times of credit crunch, financial and economic crisis it's positive to point out new ways to finance public housing policies. It's not so positive to uncritically try to finance onces more the Spanish public housing policies of the past decades (except quantitatively irrelevant examples, to build new "social" housing aimed almost entirely to the private property market, that quite often end to be empty housing units).

    Colleagues with extensive experience in the world of urban planning also point out the difficult access to financing for private developers, as well as the draconian and suicidal conditions in public bids designed by our Public Administration in these times of general shortage. It's rather negative that the public contracts are tendered at prices impossible to fulfill (except by means of social dumping, lack of safety standards at work, etc). But it's even worse that many entrepreneurs go voluntarely to the slaughter, thinking like Margaret Thatcher that There Is No Alternative (TINA). Bid at impossible prices to die slowly or die at no matter what pace.

    I have commented in recent months with active agents of Basque and Spanish real estate market that we see only two ways out of this sectorial quagmire: do things differently in Spain and Euskadi (housing rehabilitation, ecologial regeneration of existing urban tissues, etc.) or do what has been done in recent years in Spain overseas in dynamic markets in need for builders, developers, managers, architects, etc (China, India, Brazil, etc) . A couple of news on this second line of work: 1 and 2. 

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    To my surprise I read in the electoral program of the futurre Prime Minister of Spain, Don Mariano Rajoy Brei, that the solution to the Spanish housing sector is the sanitation of our toxic real estate assets at market prices (prima facie a correct idea, but nobody says how and to whom are losses going to be asigned) to make the credit flow again to new residential developments and, together with a tuitive fiscal policy, hit once more to the "good" old times of a the past decade.

    Faced with this situation, colleagues and other real estate agents we all ask ourselves the same question: Are we going to return to encourage irresponsible loans to build more houses tagged with golden prices intended to be acquired by people unable to face mortage payments and along with it sink a few more entrepreneurs, financial institutions, as well as fire a bit more up unemployment, private and public debt? Will we be so stupid? Well, it seems that the answer it is going to be yes.

    Along with this, a friend tells me that we must go back to the ministerial speech of presentation of the Law 6/1998 on land and valuations, the kick off of our past "glorious" real estate decade. It appears that some seriously think that the best way to get rid of the painful effects of a good hammer on a finger, is to go for another good hammer in the exact same finger.

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    Futile efforts produce melancholy, we say in Spain. The irresponsible ones are also counterproductive. And as in Fellini's capolavoro E la nave va, confident, graceful, proud and even poetical the ship drifts (we continue to build new homes -almost 100% mortgage and property-, while more than two million dwellings are unused, timid whispers point to the need for financial orthodoxy, we read in the offical records the postmortem examination of the iconic urban nightmare of Seseña, experts speak out, with little response by politicians or financiers, for a Spanish convergence with the EU rental system, some unions call for a hair cut also in individual mortgages and not only in public debt, Obama continues his fight against housing over-borrowing and evictions, we withness evictions of ordinary people every day here in Spain, the "old" law on express eviction dies and the ultra express eviction is born, and occupation appear to have not only a residential purpose but a politial one as well) to the disaster ...

     

     

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  • DEPENDENCIA EN LA ENCRUCIJADA

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    La conocida como ley estatal de dependencia de 2006 y las leyes y demás normativas autonómicas de servicios sociales alumbradas en España en los últimos años de la pasada década de vino y rosas están hoy en la encrucijada. 

    Ni uno solo de los actores en juego tiene una posición fácil. Y todo apunta a que en los próximos meses/años vamos a ver cosas nuevas, difíciles y duras.

    Las Administraciones Públicas que, con mayor o menor covicción y entusiasmo, han ido impulsando servicios, equipamientos y prestaciones en materia de dependencia, ven hoy con preocupación el nuevo ciclo financiero, económico y presupuestario. Es de todos conocidos que los momentos más complicados desde el punto de vista de la estructuración de un nuevo servicio público es la consolidación del mismo, una vez que este ha sido ideado y lanzado. Pues bien, casi en medio del lanzamiento, desconocemos si el cohete tiene suficiente combustible, si el rumbo es correcto y si la tripulación sigue comprometida con el viaje. Dada la alta sensibilidad electoral del asunto (millones de usuarios directos -titulares de derechos- o indirectos -sus familias- relacionados con el envejecimiento y las enfermedades ambas incapacitantes y dependizadoras en alguna medida) puede que haya una cierta tentación de no hablar claro. Dado el tamaño del problema económico (las cuentas no salen por bastante) también puede existir la tentación de ganar tiempo, diferiendo el problema para futuros años. E incluso, dado el nivel de cooperación público - privada en esta materia alguien puede abrigar la esperanza de cargar los costes de la menor disponibilidad financiera a los empresarios privados concertados del sector (mayor ventura y riesgo o incluso asunción vía licitación de condiciones imposibles de cumplir que llevarán a pérdidas empresariales no asumibles) y/o a los trabajadores del mismo (precarización).

    Por parte de los usuarios, es evidente que la sensación de miedo a la pérdida de las ayudas (no me refiero solo a las económicas, pues los servicios y equipamientos también cuentan) puede implicar todo tipo de reacciones en función de los medios culturales y económicos de los afectados. Sea como fuere, si los usuarios avanzan hacia un escenario de pérdida de prestaciones, volverán la vista hacia su pecunio y familia (quien los tenga) para una vez más cargar las servidumbres de la dependencia, como ha sido norma en España, a los magros ingresos y ahorros y sobre todo en la familia (nuestro impropio estado del bienestar patrio).

    Los empresarios del sector no lo están pasando, ni mucho menos, mejor. Miles de millones de pagos por las plazas y servicios concertados con las administraciones pendientes de cobro, con el consiguiente coste financiero de esos pagos no recibidos, provisiones e incluso pérdidas. Hoy mismo se anuncian posibles cierres de  centros por impagos de las administraciones. Por otra parte, casi la mitad de su capacidad instalada está ociosa. Las relaciones con las adminstraciones están siendo menos frecuentes de lo que se les prometió (el modelo iba a descansar fundamentalmente sobre profesionales y equipamientos, pero ha virado hacia el protagonismo de los familiares que reciben dinero por cuidar a sus dependientes -el cuidador informal-). Y los servicios privados puros y duros de dependencia tienen un coste que no guarda relación con el nivel adquisitivo de la familia media española. No me extenderé, pero es de todos conocida la situación del sector, en los últimos meses bien conocida por los profesionales que nos movemos en su entorno, y desde hace unos días por cualquier que lea la prensa.

    Por cierto, no lo desarrollaré, pero todos somos conscientes de que en este campo hay soterrada hostilidad entre los empresarios privados con ánimo de lucro y las entidades sin ánimo de lucro que han recorrido el camino desde el activismo social hacia la profesionalización en los servicios sociales, aunque excluyendo el ánimo de lucro mercantil. No es un tema menor y convendrá saber como encajamos estas dos piezas del pluzle, así como las dos técnicas jurídicas al uso para la cooperación público-privada en esta materia (contratación pública y concertación).

    Los trabajadores del sector, ya de suyo de ingresos menguados, con todo lo que se ha descrito, es claro que temen por su puesto de trabajo y medio de vida. No solo en términos de existencia del mismo, que obviamente ese es el primer temor, sino también en términos de posible precarización del puesto de trabajo.

    No tengo datos concretos, pero supongo que también algunas entidades financieras puede estar empezando a tener pesadillas, pues los proyectos de residencias y centros privados se han financiado fundamentalmente por la banca privada o las cajas de ahorros. Y a día de hoy no solo hay dificultades para que el sector se desapalanque devolviendo sus créditos promotor a las entidades financieras, sino que las diferentes líneas de descuento privadas o públicas no están siendo operativas para permitir el cobro de los servicios ya prestados y con ello que el circulante a corto pague en la medida necesaria el inmobilizado a largo. Si empresas privadas del sector de la dependencia son declaradas en concurso de acreedores, además de todo el dolor y sufrimiento propio de estos procesos, nos toparemos con el dato adicional de que las daciones en pago de suelo y edificaciones propias del sector inmobiliario no operan de la misma manera en este caso (pues estamos ante dotaciones privadas sin aprovechamiento urbanistico residencial o comercial).

    ¿Como se sale de todo esto? No lo se, al menos no con certeza. Si tengo claro que ganar tiempo, trasladar el problema a la próxima década y generación o esperar a que las cosas vuelvan a la "normalidad" de los pasados "buenos tiempos" no es una solución y puede acabar siendo parte del problema. Me temo que adminstraciones, empresarios, trabajadores, entidades financieras, usuarios y contribuyentes tendrán que hacer cuentas, ver lo que es financiable y lo que no, potenciar al máximo las sinergias operativas (algo manifiestamente mejorable en este campo), buscar una financiación público-privada adecuada para estas actividades, maximizar la eficiencia y la eficacia y (casi lo lanzo como provocación) no despreciar las posibilidades de la cooperativización de servicios (que en algunos casos son de responsabilidad pública y prestación concertada privada, muy intensivos en mano de obra y de baja intensidad en materia de capital). Sea como fuere, creo que lo mejor será no hacernos trampas al solitario, buscar la máxima eficacia y eficiencia en los servicios públicos y entidades privadas que operan en el sector y tratar de preservar la mayor cantidad de puestos de trabajo y actividad económica que sea posible.

    Lamento citarlo en último lugar, pero como el usuario de un servicio público o el cliente en un mercado son los centros de la actividad de administración y empresas, o al menos deberían serlo, tampoco estaría de más preguntar a los usuarios que necesitan y como creen ellos que se les puede prestar el  servicio estrictamente necesario al coste (impuestos y precios) más ajustado posible.

    En cualquier caso, como decía, veremos cosas nuevas, difíciles y duras ... que espero no nos hagan renunciar a la convergencia de España con la UE - 15 en este campo.


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