Los amigos y amigas de PAISAJE TRANSVERSAL han iniciado un debate on line sobre el problema de la vivienda en España (1 y 2).

Este debate virtual tendrá su réplica presencial en la mesa del CLUB DEBATES URBANOS de MADRID que se desarrollará el próximo día 24 de enero en el Círculo de Bellas Artes de la capital.

También me consta que varias asambleas del 15M, DRY, PAH, etc están debatiendo sobre estos problemas de forma intensa.

Como materiales que puedan servir para la formación-reflexión-acción, Paisaje Transversal está publicando una serie de artículos sobre diversos asuntos conectados con este debate.

Yo he sido el autor de dos de ellos (los relativos al tratamiento de la vivienda vacía). Aprovecho para agradecer a Jon Aguirre Such el encargo de los artículos. Se ve que, después de que hace unas semanas escribiéramos a cuatro manos sobre el derecho a la vivienda, aún le siguen quedando ganas de colaborar conmigo, cosa que yo celebro. También agradezco públicamente a Sara Hernández. Pozuelo su inestimable ayuda con los textos.

Por su parte, Lidia, de la OFICINA DE VIVIENDA, ha publicado el hasta ahora tercer artículo de la serie titulado EL FANTASMA DE LA DACION EN PAGO: TRUCO O TRATO.

Os dejo los enlaces a mis dos artículos por si son de interés para alguien.

• EL TRATAMIENTO DE LA VIVIENDA VACIA EN LOS PAISES MAS AVANZADOS DE LA UE
• EL TRATAMIENTO DE LA VIVIENDA VACIA EN ESPAÑA

Por ordenar un poco el tráfico, es mejor tener los debates que sean oportunos sobre estos dos artículos en la web de Paisaje Transversal (donde ya han comenzado los intercambios de pareceres e información), antes que en este blog.

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·         GRUPO DE DEBATE "VIVIENDA PUBLICA YA", DEBATE 1.- ALQUILER DE VIVIENDA. PRIMERA TANDA DE PROPUESTAS DE REFORMA POLITICO-LEGAL Y ACCION SOCIO-POLITICA

·         GRUPO DE DEABTE "VIVIENDA PUBLICA YA", DEBATE 2.- MOVILIZACION DE VIVIENDA VACIA HACIA EL ALQUILER SOCIAL.

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·         ¿EL PRINCIPIO DE FIN DE LA VIVIENDA PROTEGIDA VASCA?

·         EL CRUDISMO EN MATERIA DE POLITICA DE VIVIENDA EN EUSKADI

Final de año suele ser para mi una época de reflexión sobre la vivienda, las políticas públicas y el urbanismo. Desde hace años doy clase en diciembre en la UPC de Barcelona. Ahora por partida doble, pues además de la que doy desde hace más de un lustro en el CPSV que dirige Josep Roca, también doy una en el Laboratorio Vivienda Siglo XXI que dirige Zaida Muxi. La conjunción de cierre de ejercicio y clases suele producir todos los años un cierto efecto de replanteamiento de lo que pienso sobre estos temas. Este año, además, coincide un gran cambio de ciclo político en el marco de una crisis que favorece el replanteamiento de viejas y nuevas ideas. Y por decirlo todo, hace unos quince años que trabajo y reflexiono, de una u otra forma, sobre las políticas públicas de vivienda y me ha dado por echar un poco la vista atrás.

Un poco por todo lo anterior, creo que la presentación que he utilizado en las dos clases a las que hago referencia, INSTRUMENTOS JURIDICO-ADMINISTRATIVOS AL SERVICIO DE LAS POLITICAS DE SUELO Y VIVIENDA, condensa mi posición en relación al encaje de las piezas estado-mercado-sociedad-tecnocracia en el juego urbano y en particular en lo relativo al derecho a la vivienda.

Si tuviera que resumir en muy pocas líneas esta presentación, diré que considero que estado, mercado, sociedad y expertos tenemos todos un papel que jugar en la provisión de vivienda y la mejora de la calidad de vida urbana. Como en la cocina, el secreto está en la mezcla de la masa. Siempre he sido un defensor del servicio público de vivienda y lo sigo siendo. Pero  además añado que hay cosas que el mercado sabe hacer bien (aunque de muchas es mejor tenerle bien lejos) y otras que solo las haremos de manera integral y funcional si cuentan con el impulso de la sociedad civil en materia urbana y de vivienda. Finalmente, creo que los "expertos" tenemos una gran responsabilidad a la hora de poner de relieve las externalidades y beneficios de las acciones de los diferentes agentes implicados, así como en relación a cooperar con la puesta en marcha del mayor número de buenas prácticas (administrativas, mercantiles y cívicas) posibles. 

Y si tuviera que resumir en pocas palabras mivisión del momento actual, diría que, MIENTRAS TANTO (se recupera o no el mercado, la hacienda pública, las entidades financieras, la UE, etc y volvemos o no "a la normalidad" de los "buenos tiempos" de ilimitada expansión de lo urbano e inmobiliario), hoy es tiempo de RE (rehabilitar, regenerar, recualificar, reutilizar,  repensar desde el punto de vista energético y medioambiental ... ) y  CO (mutualizar o cooperativizar desde la sociedad civil algunas de las tareas del proceso de producción del parque de vivienda, así como de la calidad de vida urbana que debe ir anexa al mismo). 

El "mientras tanto" es un préstamo. Por lo tanto cito su autoría: Manu Fernandez de Naider y su concpeto "urbanismo adaptativo". El RE y el CO son de creación colectiva y están un poco en el acervo de muchos de los que nos dedicamos a esto. Yo he resumido mi forma de ver este acervo en un reciente post titulado CO, pero que en realidad habla tanto de los asuntos RE como de los asuntos CO.

Para acabar este post os dejo un listado-resumen de mis posts del 2011.

LISTADO-RESUMEN POST 2011 BLOG LEOLO:

POLITICAS PUBLICAS DE VIVIENDA EN ESPAÑA

·         HOUSING PRIDE

·         ¡CON LA DE CASAS VACIAS QUE HAY EN LA CIUDAD!

·         NUEVA AGENDA LOCAL EN MATERIA DE VIVIENDA: LA SITUACION ES DESESPERADA, PERO NO GRAVE ...

·         SPANISH BRICK 2012 ... E LA NAVE VA

·         MALOS TIEMPOS PARA LA LIRICA URBANISTICA PUBLICA

·         GASTO PUBLICO EN VIVIENDA EN ESPAÑA. EL EJEMPLO DE EUSKADI EN EL 2007

·         LES LLAMAMOS POLITICAS PUBLICAS DE VIVIENDA Y NO LO SON

·         VIVIENDA PUBLICA EN ALQUILER, ESPAÑA 2011: PRIVATIZACION AVANT LA LETTRE

·         2011, VIVIENDA, ESPAÑA: SOSTENELLA Y NO ENMENDALLA

·         EL MUNDO AL REVES: LA SOCIEDAD PUBLICA DE ALQUILER (SPA) DEDICADA A LA COMERCIALIZACION DE VIVIENDA LIBRE EN PROPIEDAD

PROPUESTAS DE LOS PARTIDOS POLITICOS EN MATERIA DE VIVIENDA

·         PROGRAMAS DE VIVIENDA PARA LAS ELECCIONES GENERALES DE NOVIEMBRE DEL 2011

·         PROPUESTAS DE VIVIENDA DEL GOBIERNO EN EL DEBATE DEL ESTADO DE LA NACION

JURISPRUDENCIA SOBRE DERECHO A LA VIVIENDA

·         EL TRIBUNAL CONSTITUCIONAL Y EL DERECHO A LA VIVIENDA (con motivo de las ejecuciones hipotecarias)

·         EL TRIBUNAL SUPREMO Y SU CONCEPCIÓN DE LA VIVIENDA SOCIAL EN ALQUILER

ACTIVISMO SOCIO-POLITICO Y VIVIENDA: 15M, DRY, PLATAFORMA AFECTADOS POR LA HIPOTECA, PVD, ETC

·         VIVIENDA, PROBRES Y EL PAPEL DEL ACTIVISMO Y EL DERECHO COMO INSTRUMENTOS DE CAMBIO SOCIAL

·         DACION DE VIVIENDA EN PAGO DE DEUDA HIPOTECARIA: NOVEDADES Y CIERTA ESPERANZA.

·         GRUPO DE DEBATE "VIVIENDA PUBLICA YA"

·         GRUPO DE DEBATE "VIVIENDA PUBLICA YA", DEBATE 1.- ALQUILER DE VIVIENDA. PRIMERA TANDA DE PROPUESTAS DE REFORMA POLITICO-LEGAL Y ACCION SOCIO-POLITICA

·         GRUPO DE DEABTE "VIVIENDA PUBLICA YA", DEBATE 2.- MOVILIZACION DE VIVIENDA VACIA HACIA EL ALQUILER SOCIAL.

·         GUIA DE DENUNCIA PARA UNA VIVIENDA DIGNA

DEBATE ACADEMICO SOBRE EL DERECHO A LA VIVIENDA

·         SEMINARIO EKITEN THINKING SOBRE EL ANTEPROYECTO DE LEY DE VIVIENDA DEL PAIS VASCO(2011)

·         PRIMER ENCUENTRO INTERNACIONAL DE URBANISMO SOSTENIBLE (VITORIA-GASTEIZ 2011)

·         SEGUNDO LABORATORIO DE IDEAS EKITEN THINKING: EL TRATAMIENTO DEL PARQUE DE VIVIENDA EXISTENTE EN LOS NUEVOS PLANES DE VIVIENDA. VIVIENDA VACIA Y SOBREOCUPACION

TEMAS (RE): MEDIO URBANO SOSTENIBLE

·         NUEVO DERECHO PARA UN URBANISMO EMERGENTE EN LA CIUDAD YA EXISTENTE

·         LEY DE ECONOMIA SOSTENIBLE Y NUEVO URBANISMO EMERGENTE

·         NUEVAS OPORTUNIDADES EN LA REHABILITACION URBANA

·         REHABILITANDO LA REHABILITACION

·         AHORRO, EFICIENCIA ENERGETICA, EERR, EDIFICIOS Y VIVIENDAS ¿TIEMPOS DE CAMBIOS IRREVERSIBLES?

·         EL “IMPULSO” DE LA REHABILITACION DE VIVIENDAS Y EDIFICIOS EN ESPAÑA

TEMAS (CO) NUEVAS FORMAS DE GESTION DE LA VIVIENDA

·         OTRAS VIVIENDAS: COVIVIENDA

·         CO

FINANCIACION INMOBILIARIA

·          JORNADA ERAIKUNE SOBRE FINANCIACION INMOBILIARIA

POST EN INGLES

·         REAL STATE. SPAIN. 2011: E LA NAVE VA …

·         PUBLIC RENTAL STOCK, SPAIN, 2011: PRIVATIZATION AVANT LA LETTRE

·         FIRST INTERNATIONAL MEETING ON SUSTAINABLE URBAN DEVELOPMENT (VITORIA-GASTEIZ 2011)

POLITICAS PUBLICAS VIVIENDA EUSKADI

·         PRESUPUESTO VIVIENDA GOBIERNO VASCO 2012: EL CURIOSO CASO DE BEJAMIN BUTTON LOPEZ

·         EL GOBIERNO VASCO EXPLICITA UN CAMBIO DE RUMBO EN MATERIA DE ALQUILER PUBLICO

·         ULTIMAS NOTAS (de momento) SOBRE EL PLAN DIRECTOR DE VIVIENDA Y REGENERACION URBANA DEL GOBIERNO VASCO 2010-2013

·         MAS IMPRESIONES SOBRE EL PLAN DIRECTOR DE VIVIENDA Y REGENERACION URBANA DEL GOBIERNO VASCO 2010-2013: LOS RECURSOS ECONOMICOS 

·         PRIMERAS IMPRESIONES SOBRE EL PLAN DIRECTOR DE VIVIENDA Y REGENERACION URBANA DEL GOBIERNO VASCO 2010-2013: LAS TABLAS DE OBJETIVOS 

·         PLAN DIRECTOR DE VIVIENDA Y REGENERACION URBANA DEL GOBIERNO VASCO 2010-2013 

·         EVITAR NUEVAS BURBUJAS FINANCIERO-INMOBILIARIAS EN EUSKADI

·         PLAN ESTRATEGICO DE REHABILITACION Y REGENERACION URBANA 201-2013 DEL PAIS VASCO

·         COMENTARIOS SOBRE ESTADISTICAS DE VIVIENDA EN EUSKADI EN LA PASADA DECADA

·         GASTO PUBLICO EN VIVIENDA EN ESPAÑA. EL EJEMPLO DE EUSKADI EN EL 2007

·         ALQUILER PUBLICO, GOBIERNO VASCO Y FONDOS PRIVADOS DE INVERSIONES

·         ALQUILER PUBLICO DE VIVIENDA: EUSKADI SE ALEJA DE LOS PAISES LIDERES DE LA UE

·         VIAS (agonizantes, non natas, estériles) DE IMPUSO DEL ALQUILER PROTEGIDO EN EUSKADI

·         ¿EL PRINCIPIO DE FIN DE LA VIVIENDA PROTEGIDA VASCA?

·         EL CRUDISMO EN MATERIA DE POLITICA DE VIVIENDA EN EUSKADI

(fotografía realizada por Asier Gallastegui -Korapilatzen-) 

Hace ya algunos meses que sostengo que el presente y futuro del sector inmobiliario español y vasco debería ser básicamente RE y CO.

Por RE entiendo todas aquellas técnicas que sirven para reutilizar, reformar, rehabilitar, regenerar, recualificar ... los elementos urbanos ya existentes. Yo personalmente, entre los asuntos RE incluyo la movilización de vivienda vacía hacia su alquiler y por extensión la europeización del raquítico, poco profesional y poco accesible alquiler privado y el casi inexistente alquiler público. Obviamente todas las políticas públicas de rehabilitación y regeneración urbana, la colaboración público privada en la materia y las empresas privadas dedicadas a estos menesteres, así como la rehabilitación energética y medioambiental forman parte también del mundo RE. En los últimos meses he publicado varios posts sobre estos asuntos y a ellos me remito (Ley de Economía Sostenible, Nuevo derecho para un urbanismo emergente en la ciudad ya existente, Ahorro, eficiencia energética, EERR, edificios y viviendas ¿tiempos de cambios irreversibles, Nuevas oportunidades empresariales en rehabilitación urbana, ¡ Con la de casas vacías que hay en la ciudad !, etc).

Por CO entiendo todas aquellas técnicas que sirvan para hacer trabajar en materia urbana y de vivienda de forma eficaz, eficiente y conjunta al mercado, el estado y la sociedad civil. En España tendemos a pensar que la vivienda es una cuestión solo del mercado. Pero nuestros socios comunitarios nos enseñan, con mejores resultados que los nuestros y un balance más equilibrado coste-beneficio, que hay un enorme campo de trabajo en materia urbana y de vivienda para el sector público, las empresas y las entidades profesionalizadas sin animo de lucro. Yo personalmente incluyo en los temas CO las cooperativas de vivienda. O por decirlo de una manera que nos aleje un tanto de nuestra mejorable tradición en la materia, hay un inmenso potencial para las iniciativas urbanas tejidas entre ciudadanos (la mayoría en España propietarios de vivienda), diversos tipo de profesionales, las entidades financieras, las empresas y las Administraciones Públicas. Y entre las iniciativas CO que aún no se han ensayado en España de forma apreciable creo que debemos citar las cooperativas de vivienda en régimen de uso vitalicio. Algo de lo que también he hablado en ese blog  (Otras viviendas: cohousing)

Pues bien, en estos momentos las iniciativas RE en España están totalmente paralizadas por falta de financiación privada, subvenciones públicas y profesionales especializados en la materia. Siendo España un país con millones de viviendas vacías (entre 2 y 3.5 en funcioón de la fuente que se consulte), suelo gestionado/adquirido para millones de viviendas (2.8 millones) y con cientos de miles de viviendas en curso de producción, es inexplicable que los temas RE no arranquen. O por decirlo con más precisión, solo puede explicarse en términos de lobbies (sobre todo el financiero) y política. El PP, PSOE y CIU están totalmente de acuerdo sobre la prioridad: salvar con fondos públicos al sector financiero herido por sus activos inmobiliarios tóxicos. Aún a riesgo de congelar el precio de la vivienda en niveles elevados no justificables y secar la financiación de cualquier operación inmobiliaria orientada a los asuntos RE. Dicho lo cual, a uno se le antoja que la explicación de la falta de ritmo de los asuntos RE en la España de hoy no es un problema político, sino de falta de salud mental colectiva. Ladrillismo, enfermedad que oscila entre la bulimia y la anorexia urbanizadora y edificadora.

Paradójicamente las inicitivas CO están viviendo una pequeña primavera floreciente. No es que mercado, estado y sociedad se hayan lanzado en España a promover cooperativas de vivienda en alquiler o cesión de uso al modo holandes, austriaco, sueco, italiano o uruguayo. Ni mucho menos. Estas iniciativas siguen siendo minoritarias. Pero se observa que ciertos promotores están comercializando sus viviendas a través de la creación de "cooperativas de compradores", consiguiendo financiación para sus ventas con más facilidad, trasladando el riesgo promotor a los adquirentes (que son los verdaderos promotores y no meros compradores) y pasando ellos de una posíción de promotor a otra de constructor y/o gestor de cooperativas.

Por diferenciar diré que en las pasadas semanas he tenido noticias de las siguientes cuestiones RE en mi entorno más cercano:

1. Vivienda libre cooperativa low risk. Promotores privados de vivienda libre que "comercializan" sus viviendas a través de cooperativas "de compradores".
2. Vivienda libre cooperativa low cost. Promotores privados de vivienda libre que, a través de la técnica cooperativa abaratan costes y reducen riesgos, vendiendo vivienda libre casi al mismo precio que la vivienda protegida.
3. Vivienda protegida cooperativa impulsada por la propia Administración. CCAA que se están planteando que la única salida para sus stock de vivienda protegida terminada y no colocada es la cooperativización de los adjudicatarios.
4. Cooperativas de vivienda protegida en alquiler. Ayuntamientos dispuestos a ceder suelo a gestores de cooperativas con capacidad de poner en marcha una cooperativa de alquiler o cesión de uso. 
5. Cooperativas de vivienda tutelada para mayores. Hay intentos para hacer nacer las cooperativas de vivienda libre tutelada para personas mayores. De momento, es un modelo casi experimental en España que ya recibe premios de UN Habitat en otros estados de la UE (como en otro millón de cuestiones urbanas y sociales, la iniciativa premiada por la ONU es sueca).

Puede ser que en el futuro los viejos gestores cooperativos de vivienda de toda la vida (dejo arriba links a sus asociaciones españolas y vasca) se den la mano con promotores privados, ciertas administraciones públicas, nuevos tipos de consumidores y una emergente hornada de profesionales de la gestión urbana con una mentalidad diferente: las búsqueda de trabajo sostenible en el tiempo (no el beneficio máximo a toda costa), el low cost (máximas prestaciones al mínimo precio), la ecoeficiencia (que en los años venideros es ahorro, además de respeto al medio) y la limitación al máximo del apalancamiento financiero (el más bajo LTV posible, visto lo que hemos visto en los últimos años).

La incógnita más relevante es saber que pensarán de todo esto Estado y sector inmobiliario-financiero, una vez que hayan concluído su proceso de saneamiento. ¿Seguiran entre la bulimia y la anorexia sin buscar los tiempos medios? Tiendo a ser no demasiado optimista ...

Sea como fuere, si usted es un alcalde, concejal, consejero de Comunidad Autónoma, promotor, gestor de cooperativas o grupo de ciudadanos con ganas de marcha en este terreno, sepan todos ustedes que aqui estaré, desde el derecho, preparado para compartir camino.

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Como lo del "me llena de orgullo y satisfacción" en España está ya muy gastado y es patrimonio de la Corona y los humoristas, he titulado este post "HOUSING PRIDE". En realidad, lo que quiero decir es que me llena de orgullo y satisfacción pertenecer a un grupo de personas que durante los pasados diez años hemos tratado de impulsar una políticas públicas de vivienda a la europea en España.

¿Porque me pongo sentimental precisamente ahora y con este tema? Supongo que será por dos razones. La primera es que estamos acabando el año y este suele ser tiempo de balance. Y la segunda razón tiene que ver con el final del ciclo de gobierno estatal, autonómico y local que hemos cerrado entre la pasada primavera y este invierno. Los próximos años será abrumadoramente del PP. Y habida cuenta de su aversión hacia las políticas públicas de vivienda a la europea y su total y absoluta confianza en el mercado, los estímulos fiscales, la financiarización y el turbourbanismo, entiendo que es un buen momento para decir con humildad, pero también con firmeza, que estoy orgulloso de haber tratado de mejorar las políticas públicas vascas y españolas de vivienda, junto con un montón de colegas, amigos y compañeros de viaje de todo tipo.

No me cabe ni la menor duda de que nuestros intentos han sido, de momento, parcialmente fallidos. España sigue siendo un país de "cultura" propietarista y mercantil (en realidad una artificial imposición bancaria para nada cultural o natural), en la que se ve al sector público, el alquiler, la rehabilitación, la movilización de vivienda vacía (y su penalización), las cooperativas o las entidades sin ánimo de lucro con apoyos públicos como ajenos a la provisión masiva de vivienda. No me engaño y sé que, a día de hoy, aún se sigue mayoritariamente viendo al mercado como la única forma de acceso generalizado a la vivienda, pese a sus tremendas ineficiencias, ineficacias y externalidades (que en estos momentos de crisis financiero-inmobiliaria no hay que poner de relieve).

Nos aprestamos a un intento por recuperarnos de la burbuja inmobiliaria 1997-2007 con la generación, desde el poder político y ecónomico, del contexto propicio para una nueva burbuja inmobiliaria (¿2015-2025?). Lo que equivale a remediar el haberse dado un martillazo en un dedo con un nuevo martillazo en ese mismo dedo y aún con más fuerza.

Sea como fuere, y tardemos lo que tardemos en converger con la UE en materia de vivienda, dejo constancia de que he tenido mucho gusto de trabajar bajo la influencia y en compañía de gente como Javier García-Bellido, Josep Roca, Gerardo Roger, Jesús Leal, Julio Rodriguez Lopez, Carme Trilla, Julio Tejedor Bielsa, Juan Rubio, Juli Ponce, Domenech Sibina, Ricard Fernandez, Ontiveros, Dolors Clavell, Ada Colau, Gerardo Pisarello, Javier Madrazo, Javier Dean, Iñigo Maguregui, Pablo Aretxabala, Pilar Garrido, Ubaldo Ortiz, Marcos Vaquer, Manuel Gonzalez Orivz y un largo etc. Lo malo de este tipo de listados es que siempre dejas gente fuera. Pido disculpas. Pero con las menciones quiero señalar que durante casi una década en Euskadi, Cataluña, Aragón, Navarra, Asturias, Galicia, Valencia, Madrid o Extremadura una serie de personas, todas bastante zurdas, luchamos por europeizar las políticas públicas de vivienda españolas. Lo hicimos contra las fuerzas del mercado, en muchas ocasiones contra algunos partidos de izquierdas y sindicatos de clase, casi siempre sin aliados en la prensa y con muy poca comprensión y apoyo por parte de los activistas sociales que se ocupaban de estos temas.

Como no quiero ajustar cuentas con nadie y este quiere ser un post alegre y reivindicativo, dejemos de lado las dificultades del pasado y, de momento, no nos enfrentemos a la avalancha de medidas antieuropeas en materia de urbanismo y vivienda que veremos nacer de la mano de las derechas de España en los próximos años. Tengamos un momento de recuerdo para una serie de normas que todas ellas serán derogadas parcial o totalmente en los próximos meses y años en aras de la "simplificación administrativa", la "cooperación público privada" y el "fomento de la actividad en el sector de la vivienda". 

• Decreto 315/2002 regimen legal de las vpo y medidas financieras en materia de suelo y vivienda de Euskadi (y Decreto 39/2008 que lo deroga y sustituye).
• Decreto 316/2002 Programa de Vivienda Vacía Bizigune (y las normas sucesivas que lo modifican).
• Ley 2/2004 de mejora de barrios, áreas urbanas y villas que requieren una atención especial de Cataluña.
• Ley 8/2004 protección publica a la vivienda de Navarra.
• Ley 9/2004 medidas urgentes en materia de política de vivienda protegida de Aragón.
• Ley 2/2006 de suelo y urbanismo de Euskadi.
• Ley 18/2007 del derecho a la vivienda de Cataluña.
• Ley 11/2008 participación de la comunidad en las plusvalias urbanisticas de Euskadi.
• Decreto Legislativo 2/2008 Texto Refundido de la ley del suelo estatal.
• Ley 18/2008 de la vivienda de Galicia.
• Ley 1/2010 reguladora del derecho a la vivienda en Andalucía.
• Ley 1/2011 de acceso a la vivienda de Castilla-La Mancha
• Real Decreto 1492/2011 Reglamento de valoraciones de la Ley del Suelo estatal.
• Aunque no sean normas y a riesgo de parecer poco objetivo (estuve en el equipo de redacción de varios de ellos) creo que también se deben citar los planes directores de vivienda del Gobierno Vasco 2002-2005 y 2006-2009, así como el Pacto Nacional para la vivienda de Cataluña 2007-2016. 
• Ciertas reformas estatutarias, en lo que a la vivienda se refiere ...

Como con las personas, las normas citadas implican a buen seguro omisiones. De nuevo pido disculpas por ello. Pero sirvan estas menciones normativas para reseñar la existencia de un corpus normativo que, desde la izquierda, quiso aggiornar nuestras políticas públicas urbanas y de vivienda (suelo al servicio de la sociedad, vivienda como derecho y políticas públicas orientadas al acceso digno y la calidad de vida urbana), que no lo consiguió, que solo fugaz y parcialmente se materializo en elementos indiciarios de un non nato servicio público de vivienda a la europea y que, creo, volverá a ser revisitado cuando este país asuma que las burbujas no se curan con nuevas burbujas.

Vamos, que, aunque la expresión este monarquizada, me llena de "orgullo y satisfacción" ... 

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Hace casi cuatro años publiqué en este blog una "Carta abierta al Presidente del Gobierno de España, José Luis Rodríguez Zapatero". En la que le explicaba los parámetros por los que yo iba a medir su presidencia en los años entonces por venir.

Por resumir, diré que ETA ha desaparecido este año y que RTVE ha vivido bajo su mandato su periodo de mayor y mejor servicio público. Casi todo lo demás es tan negativo que prefiero ni comentarlo.

El contraste entre la carta abierta de 2008 y lo ocurrido en los pasados años es, incluso haciendo abstracción de la severidad estrcutural de la crisis, suficientemente duro y sangrante para una persona de izquierdas, como para que hoy no diga nada. Prefiero simplemente remitirme a la carta para ilustrar el derrumbe total y absoluto de la izquierda socialdemócrata española y europea.

Necesitamos una verdadera revolución de todas las izquierdas españolas y europeas (socialdemocrata, comunista y ecologista) y de todos los ciudadanos que buscan una vida digna para todos, en todo tiempo y territorio (los que lo son pero apoyan a quienes no hacen políticas de izquierdas -votantes del PSOE-, lo que lo son y creen que solo ellos lo son -IU y similares- y los que lo son pero no saben que lo son -buena parte de los simpatizantes 15M y muchos abstencionistas-) para crear un frente amplio de progreso postcapitalista.

Ojala veamos tales cambios.

Como decía no me acuerdo muy bien quien "Buenas noches y buena suerte".

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Acabo de publicar, junto con el arquitecto Jon Aguirre Such, un artículo titulado ¡ CON LA DE CASAS VACIAS QUE HAY EN LA CIUDAD ! (que podéis leer, entre otros lugares, en Paisaje Transversal o Política de Vivienda Social).

Pretende ser una aportación al debate que en estos momento está habiendo en el seno del 15M, DRY, PAH, ATTAC, etc sobre la crisis habitacional-humanitaria (cientos de miles de desahucios en un país con millones de viviendas vacías), la situación del mercado inmobiliario-financiero (futuro banco público malo), las políticas públicas de vivienda (más bien la falta de las mismas) y las formas de reivindicación, lucha y legítima defensa (ocupación, reivindicación de un parque público de alquiler suficiente, así como impulso de las cooperativas de uso de vivienda tan comunes en otros lugares de la UE) que en materia de vivienda deberían impulsarse a favor de las personas más débiles, pero también en interés de la sociedad en su conjunto.

Opiniones, aportaciones, críticas y debate son bienvenidos.

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He estado trasteando un poco con el proyecto de presupuesto de vivienda del Gobierno Vasco para el 2012 (que con toda seguridad será aprobado, por contar con el apoyo del PP y el PSE, hoy mayoría en el parque vitoriano de La Florida -aqui se puede consultar el debate parlamentario en comisión sobre el asunto-) y he llegado a la conclusión de que las decisiones del Lehendakari Lopez en materia de vivienda cada día me recuerdan más al relato de Francis Scott Fitzgerald "El curioso caso de Bejamin Button", un hombre cada día más joven, hasta desaparecer. En este caso estamos ante un presupuesto cada vez más menguante que, de seguir esta lógica, va prácticamente a desaparecer.

La explicación oficial: estamos en crisis, hay que optar por las prioridades y relegar los asuntos que no son prioritarios para otro tiempo. Si uno pregunta a gestores públicos vascos avezados en temas urbanos, obtiene siempre la misma respuesta: la prioridad del PSE es el AVE y la vivienda pública importa poco o nada.

No me parecen de recibo estas explicaciones. Con la crisis habitacional que tenemos también en Euskadi, la vivienda no puede no ser una prioridad de un gobierno socialdemócrata. Y, por otra parte, en términos más generales, un gobierno socialdemócrata, además de controlar los gastos, puede/debe incrementar los ingresos para garantizar la suficiencia del estado del bienestar.

La marginación de las políticas públicas de vivienda por parte del Gobierno del Lehendakari es aún más inexplicable o incoherente si tenemos en cuenta que Patxi Lopez en la campaña electoral que le llevó a Ajuria Enea dijo que iba a doblar el presupuesto de vivienda.

Si lo pasamos a números y utilizamos el año 2009 (ya había crisis desde hacía casi dos años y fue el año de cambio de legislatura y gobierno) como año base, nos sale lo siguiente:

• Presupuesto del Gobierno Vasco en materia de vivienda en el 2009: 210 millones de euros (todas las cifras son excluyendo la capacidad de gasto de las sociedades públicas y participadas que, en cualquier caso, siguen la tendencia de la matriz gubernamental).
• Promesa del candidato a Lehendakari Patxi Lopez: 420 millones de euros al año.
• Proyecto de presupuestos para el 2012: menos de 130 millones (menos del 1.5% del presupuesto del Gobierno Vasco; menos del 0.2% del PIB vasco -los estados y regiones de referencia en la materia en la UE están en la banda del 1% al 2% de su PIB-).
• Debemos citar también los 42 millones de euros de Prestación Complementaria de Vivienda que gestiona el Departamento del Gobierno responsable de la política social y que forma parte de los 339 millones de euros de ayudas sociales (3.2% del presupuesto del 2012 y 0.5% del PIB vasco) tan polémicas en estos tiempos de crisis.

Primera conclusión, el candidato Lopez que prometió doblar el presupuesto de vivienda del Ejecutivo vasco, una vez recibida la makila de Lehendakari, casi lo ha reducido a la mitad y todo apunta a aún mayores recortes.

Pero no acaban aqui las malas noticias para el derecho a la vivienda en Euskadi, pues si analizamos los números, veremos que buena parte del presupuesto del Gobierno Vasco actual en materia de vivienda se basa en vender activos del sector público (privatizar malvendiendo hoy lo creado durante décadas por el sector público con el dinero de los contribuyentes y el trabajo de los empleados públicos). En una tendencia ya empezada en los dos pasados años, el Gobierno Vasco cifra la mitad de sus ingresos en ventas (derechos de superficie y garajes a particulares vascos y suelo y edificios de viviendas completos a fondos de inversión extranjeros). Sobre ambos temas ya me he posicionado y a los links me remito.

Y para cerrar, la última mala noticia, buena parte de las ventas previstas por el Gobierno Vasco (suelo y viviendas a fondos de inversión extranjeros) están en el aire, habida cuenta de la situación de los mercados financieros y de deuda pública europeos. Con lo que, si no se producen esas ventas (lo más probable en estos momentos), los presupuestos de vivienda del Gobierno Vasco para el 2012 serán incluso menores.

Así que, sin ánimo de ofender a nadie y con la sola intención de describir la situación, estamos ya en la mitad del presupuesto de vivienda del año 2009, se está acometiendo un programa masivo de venta de patrimonio del sector público y, además, está por ver si parte de esas ventas no se frustran y el presupuesto de vivienda se reduce aún más.

Y mientras el Gobierno Vasco margina presupuestariamente a las políticas públicas de vivienda, miles de viviendas privadas y públicas están vacías, cientos de trabajadores del sector público de la vivienda están desmotivados y con miedo al despido y en Euskadi tenemos 7 desahucios diarios a los que el Gobierno Vasco no presta ninguna atención (ni presta asesoría jurídica, ni media con las entidades financieras, ni ofrece alquiler social).

Todo mi afecto, apoyo y mejores deseos a mis amigos gestores y trabajadores vascos de políticas públicas de vivienda que tienen que operar en este contexto económico, presupuestario y político. Se les está pidiendo un verdadero imposible (hacer más y mejor con menos y peor). Ellos están poniendo todo de su parte. Pero debemos ser conscientes de que milagros no se pueden hacer a diario y que se está optando por dejar a la intemperie a gente empobrecida, mientras se protege de forma acrítica al sistema financiero que ha creado todo este embrollo financiero-inmobiliario. Es lo que hay ...

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El próximo día 12 de diciembre tendrá lugar en nuestras oficinas de Donosti un nuevo desayuno en este caso dedicado a la nueva legislación estatal de suelos contaminados y residuos.

La nueva normativa estatal (Ley 22/2011 de residuos y suelos contaminados), en materia de suelos contaminados, debe leerles en conjunción con la legislación vasca en marcha ya desde hace algunos años (Ley 17/2005). Y, por lo tanto, en Euskadi las novedades serán parciales o relativas (aunque algunas son de evidente interés). En materia de residuos la nueva ley estatal, al calor del impulso de la UE, viene a modificar de forma bastante severa un campo normativo carente de legislación vasca y, por lo tanto, en los próximos años los cambios será más apreciables. Os dejo mi parte de la presentación, la relativa a residuos y envases.

Sea como fuere, como es habitual en estos encuentros, repasaremos las novedades normativas con empresas privadas vascas afectadas por los cambios normativos y tendremos otro de esos debates tan interesantes entre letrados y profesionales de los sectores industrial y promotor.

Estos desayunos no están restringidos a empresas que ya son clientes del despacho. Así que, hasta que completemos el cupo, las empresas interesadas en estas novedades normativas con bienvenidas.

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En un par de semanas (12/12/2011), tendrá lugar en Bilbao una Jornada organizada por ERAIKUNE (cluster de la construcción de Euskadi) sobre la FINANCIACION DE OPERACIONES INMOBILIARIAS.

Cuatrecasas Gonçalves Pereira asume una de las ponencias. Os dejo mi parte de la presentación, la relativa a financiación de operaciones de vivienda públicas o público-privadas.

Creo que va a ser un foro interesante para informarse y reflexionar sobre como financiar el urbanismo vasco privado, público y público-privado de los próximos años.

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Hace casi dos semanas asistí a un curso organizado por la UIMP y la Diputación de Barcelona relativo a los retos de las nuevas políticas locales de vivienda en el actual ciclo de crisis económica y de gobiernos renovados por el cuerpo electoral en todos los niveles político-administrativos.

El curso tuvo una numerosa y cualificada asistencia de académicos extranjeros y españoles, técnicos, profesionales, políticos Y expertos del mundo asociativo catalán. No tengo muy claro si los ponentes sabíamos más que los asistentes o eran estos lo que atesoraban el verdadero conocimiento. Sea como fuere, entre todos nos echamos una mano para tratar de saber como gestionar lo que ya se nos ha venido encima.

Casi todas las ponencias están disponibles en la web del evento, así que quien quiera trabajar sobre las mismas directamente puede hacerlo sin problema alguno.

Yo solo pude asistir a la jornada del tercer día que se consistía en dos mesas redondas, una de ex gestores de políticas públicas de vivienda que siguen unidos al tema y otra de actuales gestores públicos de vivienda y representantes del mundo asociativo catalán que trabaja estos asuntos.

En la mesa en la que participé traté de exponer una serie de notas, aún in itinere, pero que creo pueden contener algunas ideas utiles para los próximos meses/años en materia de políticas públicas de vivienda. Por si son de interés para alguien, dejo aquí mis notas, insistiendo en que son solo eso, notas, en tránsito y a buen seguro modificables/completables en el futuro.

Bien, despues de todos estos prolegómenos, comparto con vosotros las sensaciones que me traje para Euskadi de esta jornada catalana.

En la PRIMERA MESA se habló, entre otros, de los siguientes asuntos:

JOSEP MARIA VILANOVA (arquitecto urbanista)

• del debate competencial: ¿tienen los ayuntamientos competencias en materia de vivienda o solo las tienen en materia de urbanismo?
• del objetivo de las políticas públicas de vivienda: ¿las necesidades sociales de las personas en el marco del territorio o las necesidades financieras y comerciales del sector privado inmobiliario?
• de nuestro peculiar modelo de vpo en propiedad descalificable, que aqui llamamos tradicion y en el resto de la UE llaman financiar con dinero público la privatización del parque público de vivienda
• del papel central de las corporaciones locales en materia de vivienda, se defendió que solo ellas pueden poner en pié un nuevo lenguaje en relación a las políticas públicas de vivienda.
• de la diferencia entre ejecución de las políticas públicas de vivienda y la definición de su estrategia, entendiendo que lo primero debe ser local, pero lo segundo solo puede ser supramunicipal.

• de la necesidad de separar política económico-industrial (fomento público del sector privado inmobiliario) y política pública de vivienda (garantía del derecho a la vivienda de la ciudadanía).
• de la necesidad de diferenciar entre las medidas urgentes y coyunturales, que se deben aplicar en estos momentos en materia de vivienda, y las estructurales necesarias a futuro.
• entre las cuestiones que deben abordarse de forma inmediata, pues no admiten dilación, se citaron los desahucios de cientos de miles de ciudadanos, la sequía de crédito para operaciones de vivienda protegida en alquiler y los problemas de habitabilidad de personas que disponen de vivienda, pero esta no es adecuada.
• para atajar estos problemas coyunturales se habló de la conversión de parte del stock privado de vivienda en parque público de vivienda en alquiler, así como de la necesidad de producir parques públicos de alquiler, en el tiempo más corto posible, al coste más bajo posible y usando recursos ya existentes (lo cual a mi me recordó en cierta medida al programa Bizigune).
• en relación a las cuestiones estructurales, se apunto un cierto peligro de involución, habida cuenta del discurso que empieza a ser políticamente hegemónico favorable a la preponderancia de suelo privado, producción de vivienda privada y vivienda en propiedad privada (hipotecada).
• sin citarlo, se habló del abandono de las políticas públicas de vivienda cuando estas no son más que un iterno recien nacido en España y cuando, por la crisis social, son más necesarias que nunca.
• cuestiones como la función social de la propiedad (recogida en nuestra Constitución), el control público de la producción de suelo apto para su urbanización y edificación (mandato constitucional y legal en nuestro ordenamiento jurídico), la producción de vivienda pública o el alquiler social parecen correr serio peligro en los próximos meses/años.
• por ello se insistió en la necesidad de garantizar a futuro los logros normativos de los últimos años en este campo en España; aún no tenemos políticas públicas de vivienda europeizadas, al menos, si que tenemos en algunas CCAA una legislación en la materia bastante agiornada y europeizada, que ahora parece estar en peligro y que es necesario defender.

• yo, por mi parte, puse de relieve la unión entre políticas públicas financieras, hipotecarias, fiscales, laborales, de ordenación del territorio, urbanismo y vivienda; todos estos factores afectan en España al derecho a la vivienda, pero los especialistas de cada campo no están por la labor de reconocer que todas estas materias están conectadas de forma intima.
• es más, defendí que la política financiera e hipotecaria de un Estado es lo que más influye en el acceso a la vivienda de la gente, dado un determinado nivel de empleo; es decir, que la gente que nos dedicamos a las políticas de vivienda, debemos reconocer la actual supeditación a las decisiones del Estado, Banco de España, bancos privados, cajas de ahorros y autoridades tributarias en materia financiero-hipotecaria-fiscal, que ven la vivienda exclusivamente como un mercado de inversión, en el que no juega casi ningún papel la cohesión socio-urbana o la necesidad de políticas públicas de vivienda compensatorias de las deficiencias del mercado y que tengan capacidad de poner en pié de igualdad a la ciudadanía en materia residencial.
• todo esto (multisectorialidad y agenda propia del estado en materia de vivienda) es algo bastante asumido en el resto de la UE y especialmente en estados con una vivienda mucho menos mercantilizada y mucho más publificada que, casualmente, son algunos de los EEMM de la UE que mejor están pasando por la crisis financiera e inmobiliaria europea actual; pero en España seguimos subyugados por el embrujo del ladrillo privado hipotecable y, parece ser, que la única manera de curarse de una burbuja inmobiliaria es con otra nueva.
• mi tesis es que en España hoy no se están atendiendo las externalidades sociales del estallido de la burbuja inmobiliaria, solo se presta atención a las necesidades del sector financiero y estamos sentando las bases de la próxima burbuja inmobiliaria patria; si no cambiamos los factores estructurales que nos han llevado a la burbuja de la pasada década, cuando se recupere el mercado financiero europeo y el empleo en España, volveremos a caer en una nueva y puede que más destructiva burbuja inmobiliaria.
• a pesar de partir de un aserto tan poco optimista, di algunas pautas de lo que creo puede ayudar en los próximos meses/años al sector público del urbanismo y la vivienda español a capear el temporal y a cumplir con su misión (que no es rescatar bancos, sino rescatar ciudadanos en situación de necesidad residencial).
• en primer lugar, defendí que las Corporaciones Locales tienen que conseguir un mejor arreglo financiero con CCAA y Estado, pues en estos momentos atienden muchas más tareas de aquellas para las que tienen financiación y el recurso contraproducente al ladrillo hoy no es posible y, cuando vuelva a serlo, no será conveniente.
• defendí que las competencias en materia de urbanismo sigan siendo fundamentalmente municipales, frente a los vientos de centralización, automatización y "objetivización" que corren estos días por España.
• defendí la aplicación de medidas estructurales en materia de crédito que nadie está defendiendo, tales como los límites legales a la cantidad de préstamo hipotecario a la que puede acceder una familia o crédito promotor al que puede acceder un empresario del sector; unos LTV estrictos, la aparición de las claúsulas legales antisobrendeudamiento por vivienda en España, la convergencia de España con la UE en materia de gasto público en vivienda y en relaciñon a parques públicos de alquiler del tipo y tamaño de los europeos.
• defendí cuestiones que varios partidos políticos dicen defender (aunque ya veremos que hacen en los próximos años) como la dación en pago, la existencia de una tasadora pública que rompa el monopolio de las tasadoras vinculadas a entidades financieras, o una fiscalidad que deje de estar volcada en la vivenda en propiedad e hipotecable.
• y también defendí cuestiones que solo reivindican en España partidos de izquierdas con escasa posibilidades de gobernar en estos momentos (aunque en la UE son el pan nuestro de cada día), como la banca pública, la existencia de instrumentos financieros públicos específicos para urbanismo y vivienda pública, las reservas legales de suelo para vivienda protegida, la construcción de un parque público permanente de alquiler social o la compra de vivienda privada en stock a precio de coste para dedicarla al citado parque público de alquiler.
• y finalmente me detuve de forma especial en las estrategias del sector público del urbanismo y la vivienda que yo llamo CO y RE; en las notas a las que hago referencia al principio de este post tenéis un cierto desarrollo que podéis consultar en caso de que sea de vuestro interés; en síntesis defiendo que menos y mejor es mas, muchas cosas va a ser necesario hacerlas a partir de ahora a través de la colaboración entre vecinos-administraciones-empresas, que lo cooperativo puede jugar un interesante papel, que la desfinanciarización parcial debe ser tenida en cuenta como una precondición de muchos nuevos proyectos y que muchas de las cosas que se van a hacer en los próximos años van a tener que ver más más con la reutilización de patrimonio ya existentes que con la construcción de nueva vivienda; como digo, en mis notas hay un mayor grado de desarrollo de estas ideas, asi como ejemplos de buenas y malas prácticas.