En los últimos dos o tres meses han ocurrido varias cosas en materia de vivienda que me apetece comentar. Por separado quizás ninguna de ellas signifique demasiado, pero todas ellas en conjunto creo que ayudan a entender la realidad actual del ladrillo público y privado, español y vasco.
Lanzo los temas más o menos en el orden en el que yo los he ido conociendo y hago algunos breves comentarios sobre los mismos.
· Los barrios de Salburua y Zabalgana de Vitoria-Gasteiz se redensificarán con un 100% de vivienda protegida (tasada) = los bancos y cajas no financian nada que no sea vivienda protegida y los propietarios de suelo y promotores de vivienda gasteiztarras aceptan no promover viviendas libres que no van a poder vender y promueven solo vivienda protegida = sorprendentemente hacer un 100% de vivienda protegida no lleva a los promotores a la ruina (que es lo que estos siempre defienden), sino que les salva de ella.
· Leioa modifica su PGOU para poder edificar más vivienda protegida = mismas reflexiones que para Salburua y Zabalgana + algunos promotores de vivienda dicen que la vivienda protegida implica transferir mayores costos a la vivienda libre y que por eso ésta eso era tan cara; no parece que en estos momentos esto se esté viendo reflejado en la realidad, pues en crisis económica y del sector inmobiliario se buscan planeamientos urbanísticos con más vivienda protegida y no con menos.
· UNECA –asociación de promotores y constructores de Álava- muestra su disconformidad con el actual modelo de vivienda protegida (quieren adjudicar la vivienda protegida a quien ellos consideren oportuno sin sorteo y hacer viviendas protegidas más caras) = la reacción del Ayuntamiento de Vitoria-Gasteiz y de los grupos políticos ha sido inmediata y clara: por ahí no.
· Nacen Bidebi y Tolosa Lotzen (sociedades urbanísticas respectivamente de Basauri y Tolosa) = se confirma la proliferación de operadores urbanísticos locales y se perfila un sistema público vasco de vivienda con agentes autonómicos y locales (mis mejores deseos para Bidebi y Tolosa Lotzen).
· Se hace cada vez más evidente que los agentes centrales del mercado español de la vivienda hoy son los bancos y cajas (que se están quedando con un patrimonio inmenso de suelo y vivienda en diferentes estados de construcción) = llama la atención la resistencia de promotores, bancos y cajas a reducir de forma real los precios de las viviendas en stock; hay mucha publicidad, pero muy pocas rebajas reales de precios.
· Vitoria-Gasteiz mantiene su intención de crecer, en este caso hacia el sur, en su futuro PGOU = con todos los respetos y mucho cariño ¿debe seguir creciendo Vitoria-Gasteiz?
· La CA de Madrid cambia su Ley del Suelo para permitir que los promotores puedan obtener autorización autonómica a sus planes urbanísticos sin tener que solicitar o recibir autorización municipal = urbanismo exprés a la carta y sin ayuntamientos; me siento a esperar a que el desarrollo urbano de Madrid llegue a las puertas de Euskadi (a este ritmo en unas décadas el norte de la conurbación de Madrid puede coincidir con el sur de Vitoria-Gasteiz, con lo cual mi casa estará en la capital de España).
· La BBK se queda con la participación privada de Vallehermoso en la operación de Bolueta (Bilbao) a través de Neinor = un ejemplo local de un fenómeno español (los señores del ladrillo son, ya sin intermediarios, los bancos y cajas) = las cajas vascas han sido en el pasado cercano bastante más profesionales y prudentes que la media española y espero que sepan liderar adecuadamente la actual coyuntura (todo mi ánimo para sus profesionales gestores).
· La Ley de Vivienda de Euskadi se debatirá en el año 2010 (pero el PSE y el PP ya avanzan que no incluirá mecanismos de tutela judicial del derecho subjetivo a la vivienda) = extraña un poco que cuestiones que ya están superadas en Cataluña (PSC-ICV-ERC), Galicia (PSG-BNG) o Andalucía (PSA) - en las tres se faculta a la ciudadanía a acudir a los tribunales para defender su derecho a la vivienda- sean tan polémicas en Euskadi = quizás todo provenga de confundir derecho subjetivo a la vivienda con derecho a exigir una concreta vivienda por parte de todos y cada uno de los ciudadanos vascos (en las tres CCAA citadas que la vivienda sea un derecho no significa que todo ciudadano tenga derecho a exigir una vivienda para su propio uso y disfrute, sino que tiene derecho a exigir unas determinadas políticas públicas por parte de las Administraciones que den a la ciudadanía una oportunidad realista de acceder a una vivienda digna y adecuada a un precio razonable).
· El consejero responsable de la vivienda en el Gobierno Vasco, el Sr. Arriola, se marca como objetivo construir 80.000 viviendas protegidas en los próximos diez años = ¿necesita la ciudadanía vasca 80.000 nuevas viviendas protegidas? ¿toda la población inscrita en Etxebide necesita verdaderamente una vivienda? ¿conviene iniciar una reflexión estratégica con un objetivo numérico encima de la mesa? = todo mi ánimo y mejores deseos para el Consejero Arriola y sus esfuerzos por poner vivienda asequible y digna a disposición de la ciudadanía vasca.
· Llega la ley de desahucio exprés = partiendo de la base de que me parece perfecto que haya medios procesales para atacar a los inquilinos jetas que no pagan su alquiler a pesar de poder hacerlo ¿esta nueva norma incrementará la profesionalidad y el número de arrendadores en España o simplemente incrementará los desahucios de personas en riesgo de exclusión social?
· Bilbao Ría 2000 ofrece a sus miembros (diversas AAPP) la compra de parcelas en Garellano (Bilbao) para que hagan vivienda protegida a su costa = el “método Bilbao Ría 2000” (financiar infraestructuras públicas fundamentalmente con plusvalías procedentes de la vivienda libre) empieza a no funcionar = todo mi apoyo y mejores deseos para los gestores y AAPP involucradas en Bilbao Ría 2000 en esta nueva etapa.
· Se aprueba definitivamente el Plan Parcial de Auditz Akular (nuevo barrio de más de 3.100 viviendas) en Donosti = Donosti da los pasos definitivos en la ejecución de piezas claves de su PGOU, con un planteamiento socialmente modélico (70% vivienda protegida, 50% vivienda protegida en alquiler, 7% de ADAs …) en el peor contexto económico y financiero posible (mis mejores deseos para los gestores donostiarras).
· Vitoria-Gasteiz sigue acaparando más del 40% de la vivienda protegida iniciada en Euskadi en el año 2009 = el desequilibrio territorial de la oferta vasca de vivienda protegida no cesa, lo cual sigue provocando que en Álava la vivienda protegida se vea como una flor muy común que naturalmente nace del suelo, mientras que en otros lugares de Euskadi la vivienda protegida parece solo un parche falsamente legitimador de los poderes públicos = poco a poco, este desequilibrio debería equilibrarse (mis mejores deseos para los gestores de Zorrozaure, Bolueta, Garellano, Auditz Akular, etc).
· Las rebajas del euribor no llegan a todas las hipotecas como consecuencia de las cláusulas suelo de algunas hipotecas = “la banca siempre gana”no debe ser solo una frase hecha = en un país como Holanda (la mayor parte de la población pertenece a una asociación de consumidores) estas cosas no pasan con tanta facilidad.
· Algunos estiman que el stock de vivienda vacía tardará más de un lustro en ser absorbido por el mercado español = hay entre 1 y 1.5 millones de viviendas vacías en España, además de mucho suelo calificado y nadie parece tener una solución para el stock sin comercializar.
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Bancos y cajas simulan que tiran los precios de la vivienda en stock (que se han quedado en dación de pago de créditos promotor fallidos), pero ni venden mucho ni rebajan los precios reales.
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El Banco de España le aprieta las clavijas a los bancos y cajas y les obliga a provisionar un 20% del valor de sus activos inmobiliarios (provisiones que hacen mucho daño a sus cuentas anuales), con lo que está tratando de incentivar la venta y alquiler del stock de vivienda en manos de bancos y cajas
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A la vez se aprueba la ley por la que las SOCIMIs permiten retribuir el ahorro dirigido al alquiler en buenas condiciones fiscales y Hacienda permite deducir el IVA en la promociones de alquiler con opción de compra, facilitando que parte del stock de vivienda en manos de cajas y bancos se dirija al alquiler.
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Y en esto llega la Ley de Economía Sostenible (el Gobierno y no el Banco de España) y permite valorar durante tres años más los suelos urbanizables programados con las reglas de la Ley 6/1998 (artificialmente altos) y no con las de la Ley 6/2008 (valor de los suelos real presente y sin expectativas de futuro) y le lanza un incentivo a promotores, bancos y cajas para que no limpien sus balances de activos inmobiliarios artificialmente sobrevalorados a través de operaciones de venta o alquiler.
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Unos destejen lo que otros tejen … y el stock sin vender ni alquiler … y la economía española sin quitarse de la droga inmobiliaria.
· De enero a octubre se han iniciado en Euskadi 2092 viviendas protegidas = no volveremos a ver los números brutales de vivienda protegida iniciada de los últimos seis años en Euskadi = ¿Es esto forzosamente malo? A mi modo de ver, tiene cosas malas (menor oferta de vivienda protegida nueva), pero puede tener cosas buenas (mayor puesta en valor de la ciudad ya construida) = Pero tendremos que esperar para ver por dónde van las cosas.
· ASCOBI –asociación de promotores y constructores de Bizkaia- pide cambios radicales en las políticas de vivienda del Gobierno Vasco (10.000 viviendas nuevas al año durante cuatro en Bizkaia, con una reducción de la producción de vivienda protegida y un aumento de la libre, modificando la ley del suelo para reducir las reservas legales de suelo para vivienda protegida, constituyendo un banco público de suelo y cluster del sector de viviendas) = así como a UNECA las instituciones alavesas le han contestado con rapidez, a ASCOBI nadie le ha contestado en público = ¿Solucionaremos los problemas de la gente con más vivienda libre? Yo diría que no = ¿El papel de la Administración en materia de vivienda es asumir los costes –suministrar suelo- y privatizar los beneficios –menos vivienda protegida y más vivienda libre-? A mí no me lo parece.
· La crisis obliga al ayuntamiento de Barakaldo a asumir directamente la promoción de vivienda = El mercado falla y Eretza (sociedad del Ayuntamiento) tiene que dar un paso al frente (mis mejores deseos para los gestores baracaldeses).
· El Consejero responsable de vivienda en el Gobierno Vasco, Sr. Arriola, está estudiando formas de cooperación financiera a largo plazo entre el sector público y privado para promover vivienda protegida en alquiler = el partenariado público-privado en materia de alquiler protegido me parece extraordinariamente interesante = le deseo lo mejor al Sr. Arriola en esta materia.
· El Gobierno Vasco reduce un 13% su presupuesto de vivienda para el año 2010 en relación al año 2009 = el Lehendakari López prometió en campaña electoral hacerlo crecer un 200%, pero la crisis ha llevado la realidad a otro terreno.
· El mercado español de vivienda se estabiliza en 35.000 ventas al mes (35.000 ventas al mes X 12 meses = 420.000 ventas al año) = volvemos a la normalidad, aunque los medios de comunicación lo presenten como el desastre del milenio = España es un país de entre 300.000 y 400.000 viviendas nuevas al año y, con el stock de 1.5 millones, aún deberíamos producir menos.
· El Consejero responsable de vivienda en el Gobierno Vasco, Sr. Arriola, está estudiando la venta de los derecho de superficie de muchas viviendas protegidas (el Gobierno es propietario del suelo, los adjudicatarios son titulares de la vivienda durante 75 años y pasado este tiempo la vivienda vuelve a propiedad plena del Gobierno) = me parece una descapitalización innecesaria del patrimonio público afecto al servicio público de vivienda = nadie vende hospitales o colegios públicos, no sé cómo puede ser tan fácil plantear la venta masiva de patrimonio público de vivienda.
· El Gobierno Vasco abre un debate de tres meses sobre la futura Ley de Vivienda y el próximo Plan Director de Vivienda de Euskadi = mis mejores deseos para un debate que espero sea fructífero.
· Los parados que se queden sin su vivienda por ejecución hipotecaria podrá solicitar una vivienda en alquiler de Bizigune = me parece muy positivo, humano y socializante que el actual Gobierno Vasco, pese a haber tenido sus dudas, conserve esta medida planteada por el anterior ejecutivo.
· Los inspectores fiscales dicen que más de la mitad de los alquileres no se declaran y que a ellos no se les facilitan medios suficientes para perseguir este fraude = nadie ha dicho ni mu sobre esto, ergo debe ser bastante cierto.
· La Caixa afirma que el precio de la vivienda libre empieza a subir en las CCAA sin stock de vivienda terminada sin vender = ¿realidad o mero deseo de calentar el muy psicológico mercado de la vivienda? No tengo ni idea.
· La operación de San Bartolome de Donosti sufre dificultades por falta de financiación = una vez más, el urbanismo a la búsqueda de fondos públicos y privado = le deseo lo mejor a Martin Arregui y su equipo en esta operación.
· Las vpos de Zalla no encuentran adjudicatarios = ¿si la gente no puede comprarlas … quizás haya que pensar en alquilarlas ... ?
· El Gobierno Vasco anuncia que buena parte de la nueva vivienda protegida se deberá hacer en barrios con cierto nivel de degradación = me parece un mensaje extraordinariamente interesante (recoser social y urbanísticamente las ciudades y pueblos en lugar de seguir creciendo tiene múltiples ventajas sociales, medioambientales y económicas), pero no sé de dónde va a salir dinero para rehabilitar vivienda y regenerar barrios de forma masiva (estamos ante los procesos urbanísticos más onerosos en términos económicos y de gestión) y como se van a gestionar miles de realojos temporales.
· Se sigue constatando que los precios de las viviendas han caído poco en España = en España la crisis del ladrillo no se resuelve bajando los precios de unas viviendas que se han sobreproducido y sobrevalorado (como ocurre en otros sitios), sino recibiendo ayudas públicas y reteniéndolas a la espera de mejores tiempos = económicamente perverso y lo vamos a pagar todos muy caro.
· El Gobierno Vasco anuncia que se puede ir abandonando el sorteo como método de adjudicación de vivienda (pasándose a primar por encima de todo la renta del posible adjudicatario), así como el abandono de la venta de vivienda protegida en favor del alquiler público = muy buena música (alquiler y no sorteo), suena todo muy bien, aunque algunas cosas merecen matizarse más allá del brochazo grueso (es mejor alquilar que vender, pero el derecho de superficie puede y debe seguir jugando un papel, pues permite controlar la situación socio-económica del adjudicatario y, a la vez, posibilita promover vivienda protegida con pocos gastos para el erario público; es mejor no tener que sortear la vivienda protegida, pero volver al baremo socio-económico puede significar una guetización de la vivienda protegida disfuncional desde múltiples puntos de vista; si al baremo le unimos el alquiler los problemas de estigmatización de la vivienda protegida pueden ser extraordinariamente graves; el alquiler público es algo por lo que muchos luchamos, pero no puede significar una legitimación para por la puerta de atrás permitir la descalificación de la vivienda protegida y su conversión en vivienda libre).
· Ley de Economía Sostenible y la vivienda = esto merece un post aparte, pero digamos prima facie que “ni contigo ni sin ti, ladrillo, tienen mis males remedio” = quizás reformatio interruptus.
Quizás esté equivocado, pero en el conjunto de España veo pocas ideas nuevas y mucha gente a la espera de que pase la crisis para seguir haciendo en vivienda exactamente lo mismo. Cosa que es perfectamente posible pues el Estado (Banco de España y BCE) ha inyectado liquidez a mansalva en el sistema financiero, que no se está utilizando ni para financiar el cambio de modelo económico ni para limpiar los efectos de la burbuja inmobiliaria ni para financiar políticas de vivienda protegida ni para financiar alquiler y rehabilitación ni para nada que no sea sostener la posición de cajas, bancos y promotores hasta la llegada de la siguiente burbuja ladrillil. Mientras que en Euskadi veo una cierta creatividad en la búsqueda de nuevas formas de trabajo de manera que vivienda libre y protegida convivan armoniosamente, de la misma manera que el alquiler y la propiedad y el crecimiento y la rehabilitación y regeneración urbanas. No es que Euskadi sea perfecta ni mucho menos, pero sus cajas, bancos, empresas y autoridades públicas se condujeron, se conducen y se conducirán con algo más de sentido común y profesionalidad que la media española.
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