Como ya os comenté la semana pasada, estos días he estado por Donosti donde, dentro del marco de los cursos de verano de la UPV-EHU y organizado por el grupo de estudios EKITEN THINKING, se ha celebrado un seminario titulado RENOVACIÓN URBANA Y COHESIÓN SOCIAL EN UN CONTEXTO DE CRISIS (programa).

Más allá de las primeras notas de urgencia de ayer (en las que me reitero), comparto una segunda ronda de apuntes sobre las conclusiones que yo saco sobre lo comentado a lo largo del seminario:

• Muchos de los expertos participantes en el seminario nos han mostrado ejemplos de buenas prácticas de rehabilitación y regeneración urbana -RRU- (Darinka Czischke casos de Holanda e Inglaterra, Marta Ibarbia de Bilbao, Luis Carlos Delgado de Sestao, Jorge Letamendia de Donostia, Juan Rubio de Zaragoza y Aragón, Pere Serra de Barcelona y Cataluña y Daniel Fernandez Navarro de Andalucía) que deben ser tenidas en cuenta. No se trata de replicarlas de forma acrítica en otros lugares, pues cada situación tiene sus características particulares. Pero esta claro que conocer el estado del arte es siempre el punto de partida de cualquier trabajo serio.
• Por otra parte, también hemos visto como gestores (todos los antes citados), académicos (el arquitecto Alfonso Alvarez Mora y el jurista Domenec Sibica) y políticos (Jorge Letamendia) deducían de sus proyectos pasados y presentes reglas y normas que ayudan a realizar buenas políticas de RRU.
• Y todos, sin excepción, han dicho que en estos momentos el principal problema de la rehabilitación y la regeneración urbana es que no ha ni financiación pública ni privada para sustentarla.

Yo durante todo el seminario he deseado que las buenas prácticas de RRU que se nos presentaban, así como todas las demás que estén bien planteadas y se encuentren en diseño o ejecución en estos momentos en España, tengan exito. España por razones económicas, sociales, medioambientales y un largo etc necesita retejer sus ciudades y pueblos, dejar de crecer solo hacia afuera y empezar a "crecer" también hacia adentro.

Pero, asumiento que muchas de las operaciones en marcha en España de RRU puedan tener exito, me he preguntado durante todo el seminario lo siguiente: ¿cuales son los mecanismos de retención de plusvalías en las operaciones de RRU?

• Si los presupuestos públicos financian operaciones de RRU que incrementan todos los valores (y también el económico) de los tejidos sobre los que se interviene, ¿todas las plusvalías van a ser privadas? ¿Vamos a socializar costes y a privatizar las pérdidas en las operaciones de RRU?
• Me han venido a la cabeza técnicas como las areas de tanteo y retracto, las limitaciones a la facultad de disponer, la calificación temporal o definitiva como vivienda protegida o los impuestos a las segundas y posteriores transmisiones.
• Seguro que me dejo en el tintero muchas otras posibles técnicas de captación de plusvalías en suelo urbano. Pero a lo que voy es que una vez que nos gastamos millones de euros públicos en las operaciones de RRU no tenemos demasiadas garantías sobre la fijación de la población, la evitación de la gentrificación y la captura de las plusvalías solo por particulares o empresas privadas totalmente ajenas a los barrios rehabilitados o regenerados.
• Para el suelo urbanizable tenemos los estandares, las reservas de suelo para vivienda protegida y la participación de los ayuntamientos en las plusvalías. Pero en suelo urbano estamos algo huerfanos no tanto de técnicas como de prácticas de retención pública de plusvalías urbanas solo generadas por el esfuerzo del sector público.

Y yendo un poco más lejos, también he pensado en el seminario que las operaciones de RRU nunca (ni con crisis ni con bonanza) van a ser tan atractivas para los promotores privados como la promoción de nueva vivienda en suelos urbanizables. De hecho, los ultimos diez o quince años prueban que los promotores no participan en operaciones de RRU ni con burbuja inmobiliaria ni despúes del pinchazo de la misma. Debemos enfrentarnos a una realidad. Las tasas de rendimiento de las operaciones de RRU nunca estarán al nivel de las de la promoción de vivienda nueva en expansiones de la ciudad.

Con lo que yo llego a la siguiente línea de pensamiento: si el mercado voluntariamente nunca va a participar en operaciones de RRU de forma decidida, si los PGOUs y las licencias para construir nuevas viviendas en los suelos urbanizables las gestionan la Administración, si la sociedad en su conjunto necesitamos pueblos y ciudadades en los que no se degraden los tejidos urbanos y haya cohesión urbana en sentido amplio ... ¿porque no se vinculan en los PGOUs, con respaldo de la ley, las expansiones urbanas a la atención previa de determinadas obligaciones de RRU?

• Obligar a los promotores privados a pagar parte de los costos de las operaciones de RRU como condición previa e ineludible a la expansión urbana afecta al derecho de propiedad y a la libertad de empresa. Indudable. De hecho, sería una nueva carga urbanística. No diferente en esencia de otras ya existentes. Digamos que una especia de sistema general de RRU. 
• Pero la opción contraria (privatizar beneficios en tiempos de expansión inmobiliaria en suelos urbanizables y socializar costos en las operaciones de RRU en suelo urbano) es suicida en términos colectivos.

Hace tiempo que le doy vueltas a esta idea (el año pasado publicque un post titulado OBLIGACIONES LEGALES DE REHABILITACION ASOCIADAS AL CRECIMIENTO URBANO). Y cada vez estoy más convencido de que las cosas deberían de ir en el futuro un poco por esta senda.

Si alguno tiene alguna idea en relación a esto y quiere compartirla ... se le agradecería un poco de luz.

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Como ya os comenté la semana pasada, estos días estoy por Donosti donde, dentro del marco de los cursos de verano de la UPV-EHU y organizado por el grupo de estudios EKITEN THINKING, está teniendo lugar un seminario titulado RENOVACIÓN URBANA Y COHESIÓN SOCIAL EN UN CONTEXTO DE CRISIS (programa).

Comparto unos apuntes de urgencia de lo comentado en la primera mitad de este seminario:

• Ambiente de ventas. Me explico. Casi todas las Administraciones se están aplicando a buscar recursos económicos hasta debajo de las piedras. Resultado: venta del mínimo parque de alquiler social de ayuntamientos y CCAA (menos del 0.8% del total de las vivienda de España vs. 35% en Holanda), venta del suelo de los derechos de superficie tambien minoritarios hasta la fecha en España (Madrid, Euskadi, etc), cesión a los promotores privados de los suelos patrimoniales y derechos urbanísticos públicos (el 10% de España y el 15% de Euskadi) para vializar la urbanización de operaciones paradas ... En fin, se está liquidando lo poco que hay de no propiedad (alquiler y derecho de superficie) para poder seguir haciendo vivienda protegida en propiedad.
• Están tambien muy de moda las viviendas protegidas en alquiler con derecho de compra a los pocos años. Le llaman alquiler público, pero es acceso diferido a la propiedad privada.
• El modelo jurídico general de vivienda protegida sigue siendo una vpo en compra que se descalifica a los pocos años, cuyo régimen júridico no se controla desde la Administración y que deviene vivienda puramente de mercado ...
• En este contexto de real politik hablar de rehabilitación, renmovación urbana y cohesión social es, cuando menos, dificil.
• Pero se han visto dos grandes opciones sistémicas, no contrapuestas, peroi si diferentes. En primer lugar, la medicina preventiva y pequeña cirujía que representa la rehabilitación y regeneración urbana en barrios de los años de los años 50-70 del pasado siglo (que no necesitan grandes inversiones pues no tienen grandes problemas, en los que los propios vecinos pueden disponer de algo de capital privado, en los que si no se interviene hoy con algo de dinero privado y público hoy, habrá que intervenir en el futuro con mucho más dinero). Y en segundo lugar la gran cirujía que supone la regeneración integral de tejidos urbanos que han sufrido una gran degradación social y física (en estos casos las inversiones se miden en cientos y miles de millones de euros y en muchos años de esfuerzo presupuestario público, generalmente los beneficios son privartizados y no disfrutados por todas las capas de la sociedad de igual manera -fuerte intervención privada en el proceso de transformación, privatización de plusvalías, gentrificación, etc-).
• A mi me ha parecido entender que las Administraciones y el mercado no tienen mucho interés en la medicina preventiva (menor tasa de beneficio; no son inagurables por lo políticos; etc) y que en la gran cirujía, cuando no queda más remedio que hacerla, los costes son públicos y los beneficios privados.
• Además también me ha parecido entender que no aparecen en el horizonte muchas ideas nuevas sobre partenariado público privado en materia de rehabilitación y regeneración urbana. Y que se sigue dependiendo de unos presupuestos públicos en estos momentos menguantes.
• Y finalmente tambien he querido entender que la busqueda de la mixticidad social en los tejidos urbanos no parece ser una misión central de nadie: por supuesto no del mercado, pero tampoco de las administraciones públicas con competencias urbanísticas.

De momento no se respira precisamente un optimismo desbordante, pero es lo que hay, o al menos lo que veo que nos transmiten gestores públicos y expertos españoles y europeos.

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Por si le puede interesar a alguien, os dejo la presentacion sobre políticas públicas de vivienda en España y la UE que la semana que viene voy a utilizar en el curso de verano (del que ya os he hablado antes en este blog) dirigido por Ines Sabanés y patrocinado por la Fundación por la Europa de los Ciudadanos titulado NUEVAS POLITICAS PUBLICAS PARA UN PROGRAMA DE IZQUIERDAS (programa e información sobre matriculas).

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La semana que viene tendrá lugar en Donosti, dentro del marco de los cursos de verano de la UPV-EHU y organizado por el grupo de estudios EKITEN THINKING, un seminario titulado RENOVACIÓN URBANA Y COHESIÓN SOCIAL EN UN CONTEXTO DE CRISIS (programa).

El desarrollo del este Seminario buscará la consecución de los siguientes objetivos: promover la reflexión sobre el modelo de ciudad que queremos a través de la identificación de las nuevas tendencias y retos que se presentan a la dimensión local dentro del proceso de Globalización. 

• Generar conocimiento a través de la impartición de conferencias magistrales ofrecidas por expertos académicos reconocidos en el área de conocimiento urbanístico con un enfoque multidisciplinar y de la participación e intercambio de experiencias y buenas prácticas en materia de gestión de la renovación urbana.
• Profundizar en la identificación de ámbitos de colaboración entre los sectores públicos y privados que permitan la creación de fórmulas innovadoras de financiación de actuaciones de regeneración y rehabilitación.
• Identificar oportunidades de actuación para generar ciudades más justas, inclusivas y equitativas que respondan a las expectativas y necesidades de la ciudadanía.

Por esta razón, la exposición por parte de los gestores de experiencias de regeneración urbana realizadas o que están en marcha, el debate y la reflexión por parte de las entidades financieras y las lecciones magistrales de expertos sobre esta materia son, en este momento, elementos de gran valor para poder afrontar los nuevos retos del urbanismo con éxito. 

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La semana que viene participaré en el curso de verano dirigido por Ines Sabanés y patrocinado por la Fundación por la Europa de los Ciudadanos titulado NUEVAS POLITICAS PUBLICAS PARA UN PROGRAMA DE IZQUIERDAS (programa e información sobre matriculas).

El curso tiene la siguiente motivación:

Los motivos de la crisis económica han replanteado el papel del Estado, de las administraciones públicas y de las políticas públicas. Y en este contexto el papel del mercado. La articulación de estos elementos ha formado y forma parte de un debate más general sobre los modelos sociales y su viabilidad. Parece evidente que vivimos una época de transición y que la “salida de la crisis” será un momento de disputa de conflicto político en torno al eje: poderes públicos y mercado.

En este contexto el lugar de las políticas públicas debe ser repensado desde la izquierda. El final de la perspectiva corporativa vinculada al Estado del bienestar y la crisis del modelo de “Nueva gestión pública” relacionado con una perspectiva gerencial, exigen un debate sobre el nuevo modelo de políticas públicas. Este es el sentido de la propuesta: reflexionar e interrogarse sobre la necesidad de nuevas políticas públicas en un nuevo modelo de articulación entre mercado y Estado que, claramente, supere la perspectiva neoliberal y mercadocéntrica.

Participa gente, a mi juicio, de mucho interés como:

• Robin Blackburn, editor New Left Review
• Jean Marie Bonvin, Univ. Géneve
• Miren Etxezarreta, Univ. Barcelona
• Fernando Luengo, Univ. Complutense
• Albert Recio, Univ. Autónoma Barcelona
• Ana Rico, Universidad Erasmus, Rotterdam
• Sally Ruane, Subdir.ª Centro de Investigación en Políticas de Sanidad de la Univ. Monfort
• Enrique Díez, Univ. León; Antonio Antón, Univ. Autónoma Madrid
• Julio Alguacil, Univ. Carlos III
• Angels Martinez Castells, Démpeus, Asoc. en defensa de la Sanidad Pública
• Zuberoa Aguirre, responsable de proyectos de la Fund. Para la Europa de los Ciudadanos
• Cayo Lara, Coord. Gral. IU
• Gaspar Llamazares, diputado IU
• Willy Meyer, eurodiputado IU
• Loles Dolz, coordinadora Área de Educación, IU
• José Antonio G.ª Rubio, responsable Economía IU
• Montse Muñoz, ex alcaldesa San Fernando de Henares. Coord. Política Institucional IU
• Paloma López, Sec. Confederal de Empleo y Migraciones CC OO.

Yo voy a tratar de defender con algo de coherencia una ponencia titulada LA EXCEPCIONALIDAD EN EL MARCO EUROPEO DE LAS POLITICAS PUBLICAS DE VIVIENDA ESPAÑOLAS.

Si podéis, creo que es un evento de contenido académico, intelectual, político e incluso lúdico al que merece la pena acercarse.

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Gabilondo, antes de irse de vacaciones, nos cuenta, como que no quiere la cosa, así de pasada antes de perderse por alguna cala del Mediterráneo, que vivimos en una dictadura ejercida por los mercados de la que todo somos súbditos y que las democracias occidentales no son más que mascaradas formalista urdida por los bancos y algunas grandes empresas.

Gabilondo, pura PRISA gauche divie, suscribiendo las tesis de la izquierda a la izquierda del PSOE(y, por cierto, suscribiendo también, aunque él no lo sepa, mi tesis de mayo de este año sobre el nuevo régimen político en el que vivimos ya abiertamente: la "mercadocracia - marketcracy".

Cosas veredes, amigo Sancho.

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Interesante artículo de Miguel Angel Navarro (CEAR) sobre el Pacto de la Vivienda de Euskadi (Por una vivienda social. El Correo).

Muy favorable a una europeización del concepto "vivienda protegida" vasca (a través de la categoría de "vivienda social en alquiler"), así como de Bizigune y de la movilización de vivienda vacía hacia el alquiler social. Algo, esto último, que parece que va a ir a menos en los próximos años en Euskadi.

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Parece ser que el PSOE, PP, CIU y CC están por la labor de reformar la Ley de costas española (Ley 22/1988, de 28 de julio). Con tal consenso político (solo falta el PNV, partido de un territorio con una costa bastante menos machacada que el resto de España -no he dicho que sea una costa sin atentado ecológicos-, el BNG que creo está desojando la margarita estatal -aunque ya sabemos por que eligió cuando se desojó la margarita gallega- e IU+ICV que supongo serán los únicos en defender en el Congreso la postura de los ecologistas), es de suponer que la reforma de la Ley de Costas saldrá adelante.

Esta ley trató de reforzar en 1988 un principio inveterado en derecho español (y no solo español): el caracter de dominio público de nuestras costas (lo que lo hace incompatible con la propiedad privada y con usos lucrativos privados). Esta declaración no es un, vamos a llamarlo, capricho de las Administraciones Públicas, sino una consecuencia lógica de la importancia ecológica, estratégica, social y económica de una franja de terreno de más de 8.000 km que no es sustituible, por ser única (el medio millón de metros cuadrados de España contiene todo tipo de suelos, muchos de ellos intercambiables entre ellos en términos de planificación territorial y económica, pero los 8.000 km de costa son únicos). El mercado es incapaz de gestionar la costa con respeto a todos los valores en juego. No creo que en España haya que argumentar mucho este aserto, habiendo pasado lo que ha pasado en nuestras cementadas costas. El mercado sirve para muchas cosas, algunas las hace bien, pero es incapaz de ponderar bienes colectivos y no monetarizables. No por maldad, sino por no estar diseñado para ello.

Lo ocurrido en los últimos veinte años en España (urbanización feroz de nuestras costas al servicio de ciertos poderes empresariales, financieros y políticos) deja bien claro que esta ley y su reglamento (Real Decreto 1471, de 1 de diciembre de 1989) no han cumplido plenamente con sus objetivos, sin perjuicio de que los instrumentos en ella contenidos han podido ser usado de forma fructífera en muchas ocasiones. Pero a lo que me refiero es a efectos globales y sistémicos. Y en es claro que el cemento ha ganado la batalla a la Ley 22/1988.Esta afirmación no es debatible, pues basta ver las fotografias del Corine Land Cover para comprobar el grado de depredación urbanística de la costa española en muy pocos años. Una vez comprobado como nos hemos comido nuestras costas, es interesante leer los datos de endeduamiento público y privado, caida del PIB y paro de las CCAA más devoradoras de costa y comprobar que las CCAA más abrasivas con el territorio y el medio ambiente son las que más están sufirendo la crisis económica.

Así como lo anterior no es debatible, lanzo ahora una opinión personal, la aplicación de la Ley de Costas es una de las causas que mas ha pesado en el Presidente Zapatero para cesar a la Ministra de Medio Ambiente Cristina Narbona, una de las cabezas mejor amuebladas del PSOE en materia de ordenación del territorio, medio ambiente, urbanismo y vivienda. La Sra. Narbona quiso desplegar plenamente los efectos de la Ley de Costas (derribos de construcciones ilegales, reversión al dominio público en unas décadas de otras construcciones ilegales -permitir que durante más de medio siglo se conserven los derechos de uso sobre edificaciones ilegales, pero que pasado ese tiempo la propiedad revierta en el Estado y no se consoliden edificaciones ilegales en la costa-, etc) y pago con el cese y el destierro a París (es desde abril del 2008 embajadora de España ante la OCDE) su enfrentamiento con el lobyy del cemento. Este lobby había asumido que la Ley de Costas existía pero que no se iba a aplicar nunca de forma plena y sistemática y cuando llegó una Ministra que decidió aplicarla con determinación se puso en marcha la operación acoso y derribo.

Pues bien, establecido que la Ley 22/1988 no ha sido plenamente efectiva para la protección de las costas españolas, los legisladores españoles, en vez de buscar nuevos métodos para proteger los bienes jurídicos colectivos en juego, han decidido que lo que hay que hacer es diluir la ley y proteger casi única y exclusivamente los derechos a la propiedad privada y a la herencia (añado yo, de sus votantes españoles y de los extranjeros residentes en España, organizados todos ellos para santificar la ilegalidad de sus construcciones costeras).

Esta elección de los legisladores españoles la vamos a pagar todos de forma muy onerosa en un futuro no tan lejano, de hecho en muchas CCCA, como he comentado más arriba, ya se está pagando. La depredación del medio ambiente como prinicipal fuente de PIB y empleo es una huida hacia adelante guiada por el cortoplacismo y el beneficio fácil que va a hipotecar aún más de lo que ya lo está el futuro económico de España. Todo el mundo coincide en que España está atrapada en el trinomio sector inmobiliario-turismo-industria del automovil. Todo el mundo coincide en que hay que ir hacia otro patrón económico más sostenible en términos económicos y medioambientales. Pero cada vez que se toma una decisión se hace a favor del viejo, poco productivo y medioambientalmente insostenible trinomio antes citado.

Por cierto, que la Ley 22/1988 de Costa no es la ley de los derribos por doquier, como algunos nos han querido hacer creer. Estamos ante una ley que a través de los derechos de uso por más de medio siglo permite a propietarios de buena fe de construcciones ilegales mantener el uso de las mismas toda la vida y después que dicha construcción vuelva a ser propiedad del Estado (a veces incluso con indemnización expropiatoria), que procederá a demolerla para dejar la costa como tiene que estar, en principio, limpia de artificialización. Este método de consolidación en el futuro del dominio público con respeto temporal de los derechos de uso no ataca a la propiedad tanto como los derribos y si ataca el derecho a la herencia. Pero, me pregunto, ¿la protección del dominio público costero, como defienden muchos, no solo tiene que subordinarse al derecho de propiedad, sino tambien al derecho a la herencia? ¿Es razonable esta prelación de los bienes jurídicos: primero propiedad, después herencia, y, por fin, si queda algo, dominio público costero y medio ambiente?

Y en relación a los derribos puros y duros, posibilidad legalmente respaldada por la Ley 22/1988 de Costas para las construcciones ilegales en dominio público costero, no es casual que el legislador español, expoleado por los lobbies cementeriles, se apreste a modificar ahora nuestra legislación. El pasado mes de marzo el Tribunal Europeo de Derechos Humanos estableció que la Ley de Costas de Francia de 1986 no viola el derecho a la propiedad (expresamente protegido por la Convención Europea de DDHH), pues, en ciertas circunstancias, entre el derecho al medio ambiente de todos y el derecho a la propiedad de unos pocos debe prevalecer el primero. Esta sentencia es muy novedosa por varias razones. Es la primera vez que entre el derecho al medio ambiente (no contemplado por la Convenión Europea de DDHH de forma expresa) y el derecho a la propiedad (recogido nada mas y nada menos que en el artículo 1 de la Convención) se opta por proteger al primero. Y esta sentencia tiene que ver con una ley de costas, la francesa, mutatis mutandi, casi igual a la española. Supongo que ante la posibilidad de nuevos pleitos ante el Tribunal Europeo de DDHH que pudieran forzar a aplicar de forma masiva la Ley 22/1988 de Costas españolas, algunos poderes económicos y políticos han pensado que es necesario modificar la ley nacional para tratar de protegerse ante las sentencias europeas. Aunque este camino tiene un recorrido limitado, pues por mucho que se modifique la ley española, la Convención Europea de DDHH va a serguir siendo el mismo. Aunque, no hay que negarlo, las modificaciones de las legislaciones de los estados miembros pueden hacer mella en los parametros interpretativos de los jueces de la convención europea.

Sea como fuere, esperemos que la presión de organizaciones medioambientales y de la ciudadanía en general frene el ataque a nuestras costas y a nuestro futuro que puede suponer esta reforma de la Ley 22/1988 de Costas. Pero mucho me temo que un tema de esta importancia se cocinará casi en secreto y además gozará de cierto apoyo social de parte de la ciudadanía, que entre desarrollar nuevas fuentes de riqueza y empleo y destrozar aún más la costa, prefieren lo segundo por fácil y poco trabajosos. Ojala me equivoque.

PD: Greenpeace, Ecologistas en acción y otras ONGs están preocupadas por esta posible reforma de la Ley de Costas (1, 2 y 3) e incluso el Sr. Fernando Palao, que fue secretario de Estado y redactó la Ley de Costas nos alerta de la que se nos puede venir encima.

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